ライフアートエージェンシィ 
こんにちは！ライフアートエージェンシィです！
不動産投資を始める上で最も重要なことは”物件選び”。
一言に物件と言ってもその種類は多岐に渡り、不動産投資初心者の場合、まずどの物件から始めるべきなのかわからない方がほとんどかと思います。
今回は、”不動産物件”とはどのようなものがあるか、ということから、その上で初心者におすすめできる物件について解説します。
ぜひこの記事を参考にして、不動産投資を始める人が少しでも増えれば幸いです。
・物件タイプ毎のメリット・デメリット
・不動産投資初めての方におすすめの物件
・ワンルームマンション選びのポイント
物件タイプ毎のメリット・デメリット
不動産投資における物件には、大きく分けて下記の3つの要素があります。
・購入方法（一棟・区分）
・住宅の種類（アパート・戸建て住宅）
・築年数（新築・築浅・中古）
まずはじめにそれぞれのメリット・デメリットについてご紹介します。
一棟マンション
◼メリット
・資産価値が高く評価されるため融資を多く受けられる
・区分投資と比較して利回りが高い
・区分投資と比較して収入金額が大きい
・全室空室にならない限り収入が発生する
・自分で自由に運営できる
◼デメリット
・維持管理に手間や費用がかかる
・災害やエリアのニーズ低下といったリスクが大きい
・買手が見つかりづらく流動性が低い
区分マンション（単身者向けワンルーム）
◼メリット
・比較的価格が低い
・分割して管理できるので相続にも便利
・原状回復に必要な費用が低い
◼デメリット
・1室のみの所有の場合、空室時に家賃収入が0になる
・管理会社を自分で選ぶことができない
区分マンション（ファミリー向け）
◼メリット
・長期的に安定して居住してもらえる
・入居者の属性が高い傾向にあり、家賃滞納や隣人とのトラブルが発生する可能性が少ない
◼デメリット
・単身者向けワンルームと比較すると価格が高い
・面積当たりの家賃がワンルームより低くなるため実質利回りが低くなる
・管理会社を自分で選ぶことができない
・入居期間が長い傾向にあるため修繕費が高くなりがち
アパート
◼メリット
・一棟マンションより比較的資金が少なくて済む
・一棟マンションと同様、全室空室にならない限り収入が発生する
◼デメリット
・一棟マンションと比較すると得られる家賃収入が安い傾向にある
・供給過剰による空室リスクが懸念される
戸建て住宅
◼メリット
・土地部分の割合が高いため資産価値の低下が起こりにくい
・更地にして売却、自分で住むなど出口戦略の選択肢が多い
・ファミリー向け区分マンションと同様、入居期間が長い場合が多く、安定的な収入が見込める
◼デメリット
・ひとつの世帯しか住めないため空室リスクが大きくなる
・住宅に加え、土地部分や上下水道管の管理などもしなくてはならず手間がかかる
・ファミリー向け区分マンションと同様に、入居期間が長い傾向にあるため修繕費が高くなりがち
新築・築浅
◼メリット
・物件自体の価値が高いため、融資を受けやすい
・最新の設備が設置されている
・修繕や設備更新の費用がすぐにはかからない
◼デメリット
・価格が高い
・利回りが低い
中古
◼メリット
・物件自体の価値が高いため、融資を受けやすい
・最新の設備が設置されている
・修繕や設備更新の費用がすぐにはかからない
◼デメリット
・価格が高い
・利回りが低い
このように、同じ不動産投資物件であっても、購入方法や住宅の種類、築年数といった要素により、さまざまなタイプがあります。自身の投資目的や不動産運用に割ける手間や時間、自己資金額によって適した物件を見極めることが重要です。
不動産投資初めての方におすすめの物件「ワンルームの区分マンション」
上述の通り物件はタイプごとにさまざまなメリット・デメリットがあることをご理解いただけたかと思います。
もちろん”絶対”というものはありませんが、上記を踏まえた上で不動産投資初めての方におすすめの物件は、「ワンルームの区分マンション」です。
以下、理由を説明していきます。
少額で購入でき、低リスク
ワンルームの区分マンションは一棟マンションやファミリーマンションと比較すると少額で購入することができます。自己資金額が少なくても不動産投資を始めることができ、また万が一の場合も損失を抑えることができます。
管理がしやすい、手間がかからない
一棟マンションや一戸建ては自身で管理を行うか、もしくは管理会社を選ばなくてはなりません。その点、区分マンションは管理会社に管理を一任できるため、特に副業として不動産投資を行うオーナー様におすすめです。本業が忙しく時間がない場合でも続けやすいでしょう。
また、好立地のワンルームマンションであれば、退去者が出てもすぐに入居希望者が現れるため、業者に入居者募集を依頼するコストも安く済みます。
修繕費を抑えられる
一棟買いでマンションを所有している場合、マンションの外壁や内装、また受水槽や排水管といった共有設備の修繕も全て自身で計画、出費して行わなければなりません。
しかし、区分マンションでは管理組合を通じて修繕費を積み立て、それをもって管理組合が修繕を行います。それにより、急な修繕で多額の出費が必要になるというリスクを軽減することができます。
また、室内の設備などの専用部分は自身で修繕を行う必要がありますが、ワンルームマンションの間取りはシンプルかつコンパクトであるため、ファミリータイプのマンションと比較すると修繕費が安く済むというメリットがあります。
複数所有でき、リスク分散ができる
区分マンションは複数の場所で投資できるため、リスク分散ができます。例えば、一棟投資であればそのエリアのニーズが下がると、手持ちの部屋全てにおいて空室リスクが高くなってしまいます。しかし、区分マンションであれば、ひとつの部屋の価値が下がっても、また別の部屋で損失を補填することができます。
不動産投資に限らず、投資先を分散させてリスクを軽減するというのは投資において基本のテクニックです。区分マンションを複数所有することで、そうしたリスクの分散が可能になります。
売却しやすい
不動産投資の弱点のひとつに、流動性の低さがあります。不動産は現物であるがゆえに、株式や投資信託のように即売却ができません。売却までに数ヶ月かかるのが当たり前、場合によっては買い手がつかないことさえあります。
ですが、ワンルームマンションは比較的価格が低く、需要が高いため売却しやすい傾向にあります。不動産投資において非常に重要な「出口戦略」を立てやすいという点もワンルームマンションの強みです。
ワンルームマンション選びのポイント
不動産投資初心者におすすめのワンルームマンションですが、もちろんなんでも良いというわけではありません。立地や築年数など、さまざまな要素から評価し、利益を出せる物件を選び出す必要があります。
続いて、ワンルームマンションを選ぶ上で注目すべきポイントについて解説します。
立地
不動産にとって最も重要な要素は「立地」です。特に以下の3点に注意し、ニーズの高い立地であるかどうかを判断するようにしましょう。
①利便性
特にワンルームに入居する単身サラリーマンにとっては、勤務地へのアクセスのしやすさは入居物件を選ぶうえで重要な判断基準になります。ターミナル駅に近い、もしくはターミナル駅へのアクセスが容易な駅が徒歩圏内にあるというのが理想的です。また、居住地周辺の利便性も忘れてはいけません。スーパー、コンビニエンスストア、飲食店、病院といった施設が近くにあるかどうかもチェックしておきましょう。
②住みやすさ
利便性に加え、閑静である、治安が良いといった「住みやすさ」もチェックしておきましょう。特に女性の場合は駅から家までの道が暗い、飲み屋や露天街など人のたまり場があるといった治安が悪い場所は敬遠される場合が多いです。可能な限り現地に足を運び、自分自身で判断するようにしましょう。また、決まった日、決まった時間帯だけではなく、平日と週末、昼と夜でどれだけ雰囲気が変わるかも確認することが重要です。
③将来性
利便性、住みやすさに加えて判断基準としたいのが「将来性」です。不動産投資は数十年スパンの長期運用が基本となりますので、そのエリア自体が今後どのように変容していくかをある程度、予想しておく必要があります。現在は需要があっても、人口減により入居者が減ってしまうと空室リスクや家賃や物件の資産価値の低下につながってしまう場合があります。都市開発の対象となっていたり、若年人口が多く人口増加が見られたりするエリアは今後入居ニーズがさらに高まることが期待できます。物件の価値自体も上がるため、売却時にも高い利益を得られる可能性が高まります。
適切な利回り
初心者が投資用物件を選ぶ際、まず気になるのは「利回り」かもしれません。利回りが高いということは、それだけ得られる利益も多いことが期待されるのですから当然のことです。
しかし、利回りが高い＝優良物件ということではありません。利回りはあくまで価格に対する賃料の割合を表すもので、確実にその利益が得られるとは限らないからです。
例えば地方の中古戸建て住宅を購入し、入居者を得ることができれば高い利回りが望めます。しかし、そういった物件はリフォームが必要になったり、入居者がなかなか現れなかったりというリスクも存在します。結果としては利益が得られるどころか、大きな損失を負ってしまう危険性もあるのです。
不動産を選ぶ際には利回りの高さにのみ飛びつくのではなく、その利回りが相場と比べて適切か、その利回りが実際に達成できるような物件であるかを自分自身で判断する必要があります。そのためにも複数の不動産を比較検討し、相場を掴むことが重要になります。
築年数と設備状況
新築が良いか中古が良いか、という視点で不動産を見る際、やはり入居ニーズが高い新築物件の方が魅力的に映るかもしれません。しかし、先ほどご紹介した通り、新築には新築の、中古には中古のメリットとデメリットがあります。
築年数だけに目を向けるのではなく、新耐震基準や部屋の設備や状態、セキュリティなどを一つひとつ丁寧に確認し、入居ニーズがあるか、目標とする利益が得られるかを総合的に判断することが重要です。
管理が行き届いているか
「不動産は管理で買え」という言葉がある通り、管理の良し悪しも重要な判断基準になります。管理が行き届いていない物件は劣化が早く、家賃低下や空室リスク高くなる可能性があります。特に区分投資では自身で管理会社を選ぶことができませんので、良い管理会社が管理を行っている物件を選ぶ必要があります。
物件を内覧する際には、外壁や内装、共有部分などしっかり見て、修繕や清掃がなされたきれいな状態であるかどうかを確認するようにしましょう。
まとめ
・少額で購入でき、低リスク
・管理しやすい、手間がかからない
・修繕費を抑えられる
・複数所有でき、リスク分散ができる
・売却しやすい
・立地
①利便性
②住みやすさ
③将来性
・適切な利回り
・築年数と設備状況
・管理が行き届いているか
いかがでしょうか？
今回は、不動産物件とはどのようなものがあるかなどの基本から、初心者におすすめするワンルームマンションの特徴や選ぶ際のポイントについて解説しました。
もちろん物件選びに”絶対”ありませんが、少しでもこの記事が参考になれば嬉しいです。
不動産投資について相談してみたいという方はライフアートエージェンシィにもお気軽にご相談ください。
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