ライフアートエージェンシィ こんにちは！ライフアートエージェンシィです！
不動産投資をする際に不動産投資を全面的にサポートしてくれるのが不動産投資会社です。
不動産投資開始時はもちろん、運用時のサポートそして物件の売却にも不動産投資会社のサポートが必要になることがほとんどです。
この記事では投資用不動産物件の売却時に失敗しないための不動産投資会社の選定方法を解説します。
・売却時の不動産投資会社の選び方がわかる
・売却時に気をつけることがわかる
ぜひこの記事を参考にして不動産売却時に役立てて下さい。
具体的な売却の流れは下の記事にまとめています。
投資用不動産【売却の流れ】
投資用不動産の売却の流れは基本的にはどの物件も同じ流れになります。
売却の流れをまとめると、
- 不動産売却の相場把握
- 対象物件の査定を依頼
- 対象物件に関する資料を用意
- 不動産仲介業者を選定し、仲介契約を締結
- 売却希望価格を決定して売却活動を開始
- 売買契約を締結
- 決済・不動産を引き渡し
この7ステップです。
この7つのステップの中でしっかりと不動産投資会社を選定して契約を結ぶ必要があります。
【売却の失敗を防ぐ】不動産投資会社との契約方法
訪問査定が終わった後は、投資用物件の売却を仲介してもらうために媒介契約を結びます。
媒介契約の種類は3つあります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
これらの契約を比較しながら説明していきます。
| 比較項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社数 | 複数社に依頼可能 | 1社のみ | 1社のみ |
| 買い手を自分で見つけてくることができるか | 可能 | 可能 | 不可能 |
| 契約が有効な期間 | 無制限 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| レインズへの登録義務 | 任意 | あり | あり |
| 報告義務 | なし | 2週間に1回以上、文書で報告 | 1週間に1回以上、文書で報告 |
レインズとは、売却物件を広く周知することが可能なネットワークシステムです。
不動産会社間でリアルタイムの情報交換ができ、国土交通省指定の不動産流通機構が運営しています。
詳しくは下の記事でまとめています。
一般媒介契約のメリット・デメリット
一般媒介契約は、複数業者に売買仲介を依頼することができる契約形態のことです。
物件情報を多くの人に周知できること、複数業者間で営業の比較ができることなどのメリットがあります。
不動産投資会社からすると、他社に先取りされてしまう可能性があるため、営業活動に力を入れる会社とそうでない会社が分かれます。
レインズへの登録義務はないので、不動産の早期売却のチャンスを逃す可能性があります。
専任媒介契約・専属専任媒介契約のメリット・デメリット
専任媒介契約・専属専任媒介契約は、1つの不動産投資会社にしか売買仲介を依頼できない契約形態のことです。
不動産会社からすると契約期間中は契約を他の不動産投資会社に奪われる心配がないので、優先的に売却活動が行われる可能性が高いです。
ただし、1社のみとの契約になるため、物件情報の周知範囲が狭くなる可能性があり、他社経由の照会や申し込みを断られるなどの可能性があることを留意しましょう。
契約タイプの選び方
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約のそれぞれにメリットとデメリットがあります。
どの契約タイプを選ぶのかは売却物件の条件や売主の売却の戦略で変わります。
例えば、購入希望者を可能な広い範囲から探したい、じっくり時間をかけて売却活動をしてくれる不動産会社を探したいなどの場合は、一般媒介契約を選ぶと良いでしょう。
それと比較し、なるべく早く売却したい、すでに懇意にしている不動産会社があるなどの場合は専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶと良いです。
なお、専任媒介契約では売主自身で買主を見つけることは可能ですが、専属専任媒介契約ではできないことや、売主への活動報告義務の頻度も専属専任媒介契約より少なくなるなどの違いがあります。
しっかりと自分自身の不動産投資の売却戦略のもとで契約タイプを選ぶようにしましょう。
【売却の失敗を防ぐために】不動産投資会社の選定方法
このような流れで不動産売却が進みますが、不動産投資会社選び、そして契約方法で売却の仕方が変わってきます。
次に、投資用不動産の売却に失敗しないための不動産投資会社の選び方を説明します。
不動産査定額の根拠を説明してもらう
不動産の査定価格は予想価格です。
あくまで、これくらいで売れそうという予測で算出するので、各社で査定額が異なります。
基本的には土地の公示価格、道路の路線価、近隣地域にある類似物件の相場価格、物件の状態などを加味して査定されます。
顧客獲得を目的に、相場よりも不自然に高い査定額を提示してくる不動産会社もあるので注意しなければなりません。
不動産会社が信頼できるかどうかは、査定価格に根拠があるかどうかで見極めることができます。
例えば、土地の地価額、建物の再調達価格、金融機関の住宅ローン融資実績、過去の取引事例のデータから周辺相場など、どのような根拠やデータから査定額を出しているのか確認をしましょう。
査定に根拠を示してくれる不動産投資会社は信頼できる可能性が高いので選定の一つの基準になると思います。
不動産投資会社の売却実績や専門分野を確認する
不動産投資会社の専門分野や売却実績で判断することも選定の基準になりえます。
不動産投資会社には大手企業や地元密着型の中小企業、家族経営している街の不動産屋まで様々あります。
さらに、専門分野も戸建て・マンション・商業ビルなどそれぞれ異なります。
不動産投資会社の規模は重要ではありません。
大手企業でも中小企業でも当てはまる判断基準があります。
- 近隣エリアの土地や物件相場に詳しいこと
- エリアの売却物件情報が乏しくても地域を広げて広範囲な情報収集ができること
- 販売物件の情報を広範囲にPRできる強力なネットワークを持っていること
- 営業マンの対応が良いこと
- 事務手続きがしっかりしていること
上記は不動産会社の選定方法の判断基準になると多います。
売却を急いでいないなら、営業マンの対応が良いことが一番重要だと思います。
周辺エリアの不動産情報に詳しいか
売却物件近隣の土地や不動産情報に詳しい不動産投資会社は当然選択の候補です。
地域に根差した不動産投資家や地主と独自のネットワークを築いていることもあるので深掘りして聞いてみてください。
周辺エリアに詳しい不動産投資会社は、近隣エリアで最近売り出された類似物件の販売価格など、その地域の不動産情報をいち早く掴むことがあったり、その情報も正確です。
周辺エリアの不動産情報に詳しい不動産投資会社は、その地域に根ざした人脈や情報などを強みに、大手不動産会社ではアプローチできない買主候補への積極的な販売活動が期待できる可能性もあります。
物件の細かな特徴を評価してくれる
売りにかける物件は中古物件になります。
中古不動産は、他の物件にない優れた特徴やその物件固有の価値を持っている場合があります。
例えば、売却価格は築年数、間取り、広さ、設備、立地条件など以外にもその地域の事情や特色もあるので、様々な要素を総合的に評価して価格を設定する必要があります。
机上査定では気づけないような細かい特徴を評価してくれる会社は、売却活動にも期待が持てるでしょう。
細かな評価ができるということは不動産の売却に有利です。
営業マンの信頼感
営業マンの信頼感も不動産投資会社選びで重要なポイントの1つと言えます。
不動産の売却活動は、営業マンの経験値や熱意・誠意に支えられる部分も多くあります。
不動産投資会社自体がいかに優れていても、希望通りの結果になるとは限りません。
そのため、不動産会社の営業マンには売却に関する専門知識や営業スキルのほか、売主と一緒になって売却活動に取り組んでくれるという真摯な姿勢も重要です。
売主の提案や意見を全く聞かなかったり、メールや電話の返事が遅かったりする場合は再検討する必要もあるでしょう。
信頼感を確認するには質問が有効です。
あなたの気になることを質問してみて真摯に答えてくれる営業マンは信頼できる可能性が高いです。
【売却の失敗を防ぐために】不動産投資会社の選定方法を紹介します！ | まとめ
不動産の売却時の不動産投資会社の選定方法は理解できましたか？
まず重要なのは媒介契約の種類とその違いを理解することです。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
そしてこの媒介契約を理解したら不動産投資会社の選び方の方法を理解してください。
・不動産査定額の根拠を説明してもらう
・不動産投資会社の売却実績や専門分野を確認する
・周辺エリアの不動産情報に詳しいか
・物件の細かな特徴を評価してくれる
・営業マンの信頼感
これらの判断材料を意識しながら不動産投資の売却を進めてください。
査定や不動産売却など不動産投資会社に相談してみたいという方はライフアートエージェンシィにもお気軽にご相談ください。
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