【プロが教える】不動産投資の出口戦略の考え方を解説します！

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資をしているとほとんどの場合不動産を売却します。

では、売却についてはいつから考えておけばいいのでしょうか？

不動産投資には出口戦略という言葉があります。

言葉のまま、不動産投資の終わり方の戦略です。

この出口戦略は投資用不動産の購入前に考えておくと良いと言われています。

この記事を参考に不動産投資の出口戦略に役立ててください。

不動産投資の出口戦略とは

出口戦略とは名前の通り、ある事柄の終わり方をどうするかの戦略を立てることを指します。

これはビジネスや投資など幅広く使われている言葉です。

不動産においての、出口戦略は、購入した投資物件を最終的にどのように処分するかということになります。

不動産投資の出口戦略は、4つ考えられます。

• 不動産を売却する
• 入居している人に不動産を売却する
• 売却せず、賃貸に出し続ける
• 自宅にする

これらが不動産投資の出口戦略です。

4つの出口戦略についてさらに詳しく説明していきます。

不動産を売却する

不動産投資において最も多い出口戦略が、不動産を売却することです。

この売却によりキャピタルゲインを得るのが主な目的です。

投資物件を売却する理由として考えられるのは、

• 購入した価格よりも高い価格で売却できそう
• 満室経営をするのが難しくなってきた
• 今後地域の人口減少や過疎化が進みそうで、入居者が見込めなくなってきた
• キャッシュフローを考えた時の売り時

上記が考えられます。

理由はどんなものであろうと、物件はすぐに売却できるわけではありません。

不動産売却する時はあらかじめ基準や時期などを決めておくのも重要です。

すでに入居している人に不動産を売却する

すでに入居している人に不動産を売却するのも、出口戦略の1つです。

特に、戸建投資やワンルームマンション投資をしている人が行うケースが多い出口戦略と言えます。

ファミリー向けの投資物件の場合、「物件に愛着が湧いた」「引っ越すのが面倒」などの理由で、入居者が投資物件を購入したいと申し出るケースがあります。

実際に住んでいる人に売却をするのは上記のような理由があるため、1つ目に紹介した一般的な売却とは差があります。

入居している人に不動産を売却する出口戦略のポイントは、下記の3つです。

• ファミリー向けの賃貸投資物件を提供する
• 入居者と良好な関係を保つ
• 入居時にリフォームなどをして、きれいな環境を保つ

買主を探す必要もないですし、希望の金額で売却しやすいので有効な出口戦略といえます。

ただ、入居者の意思決定に依存するので確実性は低いと言えるでしょう。 

売却せず、賃貸に出し続ける

不動産投資における出口戦略の中には、売却を考えないで、賃貸に出し続けるという選択もあります。

基本的には売却を考える前提の不動産投資だからこそ、売りのタイミングで売却せずに不動産を貸し続けるという洗濯が存在します。

このパターンはキャピタルゲインは見込めませんが、インカムゲインの継続が続く可能性があります。

売却せず、賃貸に出し続ける場合のポイントは以下の3つです。

• 需要が高い地域の不動産を購入する
• 定期的にリフォームをして、資産価値を維持し続ける
• 空室リスクを避けるため、入居者に長く居続けてもらう

賃貸物件として不動産投資をし続けると空室リスクは高くなります。

不動産は築年数が古くなってくると、空室率が高くなりやすくなるのは住む側として考えたら理解できると思います。

空室が増え始めた時に、どのように対策するか事前に計画を立てるのが重要です。
 

自宅にして住む

最終的に投資不動産を自宅にして住むのも、不動産投資における出口戦略の1つです。

ただし、この選択はデメリットが大きくなりがちなので、自宅にして住む場合は下記の3点に注意しましょう。

• 住宅ローンが利用できない
• 減価償却費が計上できない
• 不動産投資用ローン完済後でなければ入居できない

投資用物件を自宅にして住む場合、節税や金利・キャッシュフローの観点から、どうしても不利になりやすい傾向があります。

そのためこの戦略は、築年数が古くなってきて、入居者が埋まらないときの最終手段として考えておいた方が良いでしょう。

【失敗を避ける】不動産投資の出口戦略のポイント！

不動産投資の出口戦略は物件の購入前からしっかりと戦略を練ることが重要です。

失敗を避けるためのポイントは3つあります！

• 家賃が下がらない物件選び
• 融資難易度が低い物件選び
• 自己資金を投入して物件購入

これらを1つずつ解説していきます。

家賃の下がらない物件選び

投資物件を売却をする場合、売却時の収益性に基づいて売却金額の価格計算をします。

したがって、年間の家賃収入の増減によって物件価格が変動します。

例えば、利回りが10%で、家賃が1万円違うと、売却価格に120万円もの違いが出てきてしまいます。

ですので、家賃収入が売却時に下がらない、もしくは下がりにくい物件を選ぶことが非常に重要です。

不動産投資の出口戦略はこの物件売却になることが多いので、よく覚えておいてください。

では、家賃の下がらない（下がりにくい）物件選びはどのようにしたらいいのでしょうか。

新築物件には要注意！

家賃が最も下がりすいと言われているのが新築物件です。

正確に説明すると、新築物件の家賃は、新築であることのプレミアムが付くために周辺にある同条件の物件よりも家賃が高くなります。

3,4年目くらいまでは新築物件、築浅物件としての付加価値がありますが、徐々に付加価値がなくなるため家賃は下がっていきます。

しかし、新築物件購入がよくないのではありません。

家賃がどれくらい下がるかを想定せずに購入して、出口戦略に歪みが出るのは避けたいので、新築物件を購入する際は、周辺物件が5年目を過ぎたあたりからどのくらい家賃が下がっているかを調べると良いです！

中古物件の場合は似ている物件の家賃をチェック

中古物件の場合は、新築物件程家賃が下落することはないことが多いです。

注意点としては、長期間入居していた方が退去するタイミングで、家賃が大きく下落することがあるので注意が必要です。

一棟物の場合はレントロールを確認して、直近で入居した入居者の賃料と、同じ間取りで古くから入居している入居者の賃料の差を確認し、差が大きいようであればそこも考慮して物件購入を行いましょう。

また一室だけ購入の場合はその物件の同じ戻りの部屋の家賃をチェックすると良いです。

融資難易度の低い物件選び

物件購入の際に、融資難易度が低いという事は、多くの人が物件購入できるチャンスが多いことになります。

多くの人が買い手になってくれる可能性が高いので、融資難易度の低さも、物件選びの基準の1つになります。

投資物件によって、金融機関から融資を受ける難易度は異なります。

これは個人の属性を除いても難易度は変わってきます。

融資難易度の低い物件であれば、購入できる投資家の人数が多くなるため、出口戦略通りに売却を進められる可能性が高まります。

注意点は、買い手が多区なる物件はそれだけ購入時の物件価格も上がりやすいため、利回りは低くなる傾向にあります。

自分が求める収益性とのバランスを考慮して物件選びをしてください。

自己資金を投入して物件購入

出口戦略のメインになる可能性が高い物件売却は、購入の際に自己資金を多く投入すると、売却のタイミング、売却価格の自由度が高まります。

なぜ自己資金が多いと売却の自由度が高まるかというと、融資を受けている場合は売却時に緊急機関に残りのローンの返済が必要になります。

残りのローン以上の金額で投資物件を売却できれば良いのですが、残りのローンの額よりも物件売却価格が少ない場合は売却のタイミングを変えざる得ません。

つまり、自由な出口戦略を取ることができないのです。

これに対して自己資金を投入して物件を購入していれば、フルローンで購入した場合よりも、売却価格が残りのローンを上回っている可能性が高くなるので、売却の自由度が高まります。

不動産売却の税金対策を解説します！賢く節税して不動産投資を成功させよう！ | まとめ

不動産投資の出口戦略については理解してもらえたでしょうか？

不動産投資の出口戦略についておさらいします。

不動産投資の成功の鍵は出口戦略にかかっています。

これを参考に皆さんの不動産投資の出口戦略に活かしてください！

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