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こんにちは！ライフアートエージェンシィです！
不動産投資において運用はもちろん大事ですが、売却まで見据えた計画が重要になります。
その出口戦略についての用語解説記事です。
出口戦略という言葉の意味と、その概要を理解してぜひあなたの不動産投資に生かしてください。
・出口戦略について
・出口戦略の考え方
出口戦略とは？
出口戦略とは名前の通り、ある事柄の終わり方をどうするかの戦略を立てることを指します。
これはビジネスや投資など幅広く使われている言葉です。
不動産においての、出口戦略は、購入した投資物件を最終的にどのように処分するかということになります。
不動産投資の出口戦略は、4つ考えられます。
- 不動産を売却する
- 入居している人に不動産を売却する
- 売却せず、賃貸に出し続ける
- 自宅にする
これらが不動産投資の出口戦略です。
不動産投資の出口戦略の考え方
4つの出口戦略についてさらに詳しく説明していきます。
不動産を売却する
不動産投資において最も多い出口戦略が、不動産を売却することです。
この売却によりキャピタルゲインを得るのが主な目的です。
投資物件を売却する理由として考えられるのは、
- 購入した価格よりも高い価格で売却できそう
- 満室経営をするのが難しくなってきた
- 今後地域の人口減少や過疎化が進みそうで、入居者が見込めなくなってきた
- キャッシュフローを考えた時の売り時
上記が考えられます。
理由はどんなものであろうと、物件はすぐに売却できるわけではありません。
不動産売却する時はあらかじめ基準や時期などを決めておくのも重要です。
すでに入居している人に不動産を売却する
すでに入居している人に不動産を売却するのも、出口戦略の1つです。
特に、戸建投資やワンルームマンション投資をしている人が行うケースが多い出口戦略と言えます。
ファミリー向けの投資物件の場合、「物件に愛着が湧いた」「引っ越すのが面倒」などの理由で、入居者が投資物件を購入したいと申し出るケースがあります。
実際に住んでいる人に売却をするのは上記のような理由があるため、1つ目に紹介した一般的な売却とは差があります。
入居している人に不動産を売却する出口戦略のポイントは、下記の3つです。
- ファミリー向けの賃貸投資物件を提供する
- 入居者と良好な関係を保つ
- 入居時にリフォームなどをして、きれいな環境を保つ
買主を探す必要もないですし、希望の金額で売却しやすいので有効な出口戦略といえます。
ただ、入居者の意思決定に依存するので確実性は低いと言えるでしょう。
売却せず、賃貸に出し続ける
不動産投資における出口戦略の中には、売却を考えないで、賃貸に出し続けるという選択もあります。
基本的には売却を考える前提の不動産投資だからこそ、売りのタイミングで売却せずに不動産を貸し続けるという洗濯が存在します。
このパターンはキャピタルゲインは見込めませんが、インカムゲインの継続が続く可能性があります。
売却せず、賃貸に出し続ける場合のポイントは以下の3つです。
- 需要が高い地域の不動産を購入する
- 定期的にリフォームをして、資産価値を維持し続ける
- 空室リスクを避けるため、入居者に長く居続けてもらう
賃貸物件として不動産投資をし続けると空室リスクは高くなります。
不動産は築年数が古くなってくると、空室率が高くなりやすくなるのは住む側として考えたら理解できると思います。
空室が増え始めた時に、どのように対策するか事前に計画を立てるのが重要です。
自宅にして住む
最終的に投資不動産を自宅にして住むのも、不動産投資における出口戦略の1つです。
ただし、この選択はデメリットが大きくなりがちなので、自宅にして住む場合は下記の3点に注意しましょう。
- 住宅ローンが利用できない
- 減価償却費が計上できない
- 不動産投資用ローン完済後でなければ入居できない
投資用物件を自宅にして住む場合、節税や金利・キャッシュフローの観点から、どうしても不利になりやすい傾向があります。
そのためこの戦略は、築年数が古くなってきて、入居者が埋まらないときの最終手段として考えておいた方が良いでしょう。
出口戦略とは？【不動産投資の用語説明】 | まとめ
以上が不動産投資の出口戦略についての解説でした
基本的な知識として覚えていると役立ちますので、ぜひ生かしてください！
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