ライフアートエージェンシィ こんにちは！ライフアートエージェンシィです！
不動産投資は初期投資の金額は大きいですが、株式投資や、FXの投資に比べるとリスクが低いと言われています。
しかし、当然知識がないまま不動産投資をスタートすると失敗する恐れがあります。
この記事では不動産投資の失敗を防ぐために、不動産投資のリスクについて解説します。
不動産投資におけるリスクとその回避方法も併せて紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
・不動産投資のリスク
・不動産投資のリスクヘッジ
不動産投資のリスクの種類
導入でも前述しましたが、不動産投資は比較的、挑戦しやすい投資として認識されています。
不動産投資は安定した収益を得やすいことや、毎月不労所得を得られたりという上手くいってる際のメリットが非常に大きいです。
しかし、当然リスクもあります。
リスクは大きく分けると3つ考えられます。
- 不動産売却に関するリスク
- 不動産管理に関するリスク
- ローンのリスク
これら3つに大別できます。
ここからは不動産投資の売却、管理、そしてローンにおけるリスクの内容や具体的な対策を説明していきます。
不動産投資のリスクの種類【不動産売却のリスク】
不動産売却のリスクで考えられることは3つあります。
- 売却時期のリスク
- 地価下落リスク
- 不動産価値下落リスク
これらは不可抗力によるものありますが、自分自身であらかじめリスクヘッジすることが可能です。
売却時期のリスク
不動産は、他の投資と比べて売却に時間がかかることが往々にしてあります。
例えば、アクセスが良くない、建物の老朽化が激しい、販売価格が高すぎるなど、買い手がなかなか見つかりにくいことがあります。
また、購入者を見つけた際も、自分自身が希望していた売値より安い価格になってしまうこともあります。
まずは購入とその管理で頭がいっぱいかもしれませんが、売却のタイミングは非常に重要です。
例えば、入居者が途切れない物件は比較的安易に買い手が見つかり、希望の金額で売却できるでしょう。
そのように、不動産の管理をきちんとするのはもちろん、事前の趣味レーションでしっかりと売却タイミングを想定しておきましょう。
地価下落リスク
所有している不動産があるエリアの地価が下落すると、不動産の売却が長引く可能性があリマス。
地価が下がってしまう理由は様々あります。
そのひとつとして人口減少が考えられます。
人口減少すると、物件の供給過多となり、需要が減った物件を高値で売ることは難しくなります。
例えば人口減少でわかりやすいのは大学の移転などで大学生などが街からいなくなることなども人口減少の1つです。
現時点で賃貸需要が少ないエリアは、将来的に地価が下落するリスクが高いので注意しましょう。
投資用不動産を購入する前に、しっかりと不動産エリアについて調査しておくことが必要です。
不動産価値下落リスク
家事や、地震、洪水、土砂災害、台風などといった災害は予想するのが困難です。
それら災害による、建物の倒壊や破損で、不動産の価値が下落することがあります。
たとえ耐震性や耐久性の高い物件であっても、それを上回る災害に見舞われることも考えられ、災害による被害が出てしまった場合は建物を復旧するための費用もかかることになります。
災害は予想が難しいですが、地盤など調べて対応ができることはきちんと調べてから不動産の購入をするようにしましょう。
不動産投資のリスクの種類【不動産管理のリスク】
不動産管理時のリスクで考えられることは4つあります。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 修繕リスク
- 火災・天災リスク
こちらも売却時と同じでこれらのリスクも、自分自身であらかじめリスクヘッジすることが可能です。
空室リスク
不動産投資で収益を得るためには毎月の家賃収入が必要になります。
しかし、必ずしも入居者がいるとは限りません。
なかなか入居者が見つからなかったり、入居者が見つかっても短期間で退去してしまったりする場合もあり、満室をキープするには努力が必要です。
このような空室リスクを減らすために、築年数、アクセス、内装や設備、エリアの人気具合などをしっかりと加味して物件選びをすることでこのリスクを減らすことができます。
家賃滞納リスク
入居者がいたとしても家賃が支払われないリスクもあります。
払い忘れであれば問題ありません。
しかし、数ヶ月間滞納が続いたり、催促をしても支払ってもらえなかったり、最悪の場合、家賃を支払わないまま無断で退去したりする可能性もあるので注意が必要です。
管理会社によっては、入居者が家賃を滞納した際にオーナーに代わって集金を行ってくれる会社もあります。
さらに、入居の際に細かく審査を行ったり、家賃保証会社を用意したりして、家賃の滞納のリスクを減らしす必要があります。
修繕リスク
入居者が部屋を汚したり破損したりする可能性があります。例えば、以下のようなケースが考えられます。
- 油性ペンで壁や床に落書きをした
- タバコの火で床を焦がした
- 家具の色塗りをしていてペンキが壁や床についた
- 家具や家電をぶつけてしまい壁に穴が空いた
- 部屋の掃除をしていて落ちない薬剤を床にこぼした
敷金を修繕費を賄うこともあり、それで対応ができれば問題ありません。
敷金だけでは足りない場合もあるので注意が必要です。
通常、賃貸契約書には”入居者の過失によって発生した汚損や破損は入居者に原状回復義務がある”と書かれているので、入居者の過失による汚損は請求可能です。
しかし、オーナーが負担する場合もあるので注意しましょう。
しっかりと契約書を確認して請求をできるようにしましょう。
災害リスク
売却時に起こるリスクにもありますが、災害によるリスクは不動産管理時にも起こり得ます。
火災や地震などでその物件に住みたくても住めない状況が起こりうる可能性があるからです。
修繕が発生してしまい、入居できないことも考えられますし、費用も発生します。
しっかりと保険に入ってリスクへの対策をしましょう。
不動産投資のリスクの種類【ローンのリスク】
不動産を購入した際に契約したローンの金利が上昇する可能性もリスクとして存在します。
不動産投資ローンには固定金利と変動金利の2種類があります。
固定金利は支払いが終わるまで金利が一定ですが割高な金利になることがほとんどです。
一方、変動金利は経済環境によって金利が上下するので、途中で金利が下がる場合もあれば、上がる場合もあり得ます。
金利が下がる分には喜ばしいのですが、金利が上がっても家賃が上がるわけではありません。
そのためてローンの返済額が増え、収益の減少につながります。
金利上昇を予想することも避けることも難しいです。
あらかじめ金利が上がるかもしれないことを想定しておいて、余裕のある資金計画で金利上昇に備えておくと安心です。
不動産投資のリスクの種類【リスク回避方法もわかりやすく解説します】 | まとめ
不動産のリスクと種類、そしてその回避方法を説明してきました。
さて、リスクと種類をおさらいしてみましょう。
- 売却時期のリスク
- 地価下落リスク
- 不動産価値の下落リスク
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 修繕リスク
- 火災・天災リスク
- ローンのリスク
不動産投資のリスクをしっかりと理解して、それらのリスクヘッジ、つまりリスクへの対応をしっかりと行うようにしましょう。
投資用不動産の売却の相談してみたいという方はライフアートエージェンシィにもお気軽にご相談ください。
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