【不動産投資】中古マンションの最適な築年数はどれくらい？築年数ごとのメリット・デメリットと併せて解説します！

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資物件で中古マンションを検討する際、どれくらいの築年数の物件を選ぶべきか、なかなか判断が難しく悩んでいる方は多くいるかと思います。物件選定において”築年数”はとても重要な要素の一つです。

今回は、築年数毎のメリット・デメリットをそれぞれ解説した上で、最適な築年数はどれくらいかについて解説します。

不動産投資を考えている方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください！

物件選びでチェックすべきポイント

まずはじめに、そもそも不動産投資の物件選びではなにをチェックすべきか解説します。最低限以下の5点をチェックして投資するかどうかを考えましょう。

・販売価格
・利回り
・最寄り駅との距離
・戸数と間取り
・築年数

上記の中で、どのような投資戦略を取る人でも、必ずチェックすべき項目が投資物件の築年数です。

投資物件選びにおいて築年数を重視すべき理由は、以下が考えられます。

・築年数によって「後何年運用できるか」が変わってくる
・古い物件は経年劣化が激しく修繕費が高くなる

古すぎる物件は、市場に出してもなかなか売れません。そのうえ、老朽化によって入居者が出ていきます。そのため、築年数を見るうえで、以下が当てはまる年数の物件を見極めることが大切です。

・物件購入後にある程度の期間運用して利益を出せる
・維持費・修繕費があまりかからない
・投資物件を処分する際に損をするリスクが低い

築年数別のメリットとデメリット

では次に、投資用中古マンションを築年数別に見たときに考えられるそれぞれのメリット・デメリットをご紹介します。

築年数10年未満の中古マンション投資のメリット・デメリット

メリット

・新築よりも物件購入価格が安い
中古物件は、新築と比較して建物価格が割安です。新築よりも少ない資金で投資物件を購入することができます。

・室内設備の状態が良好
築10年未満だとそれほど設備の劣化が進んでいないので、設備状態が良好な場合がほとんどです。築年数が古いほど室内設備の劣化が進んでいるため、購入後すぐに設備交換を強いられる恐れがあります。そうなると余計に費用がかかりますが、築10年未満だと設備交換の必要がないので、初期投資額がかさむ心配はありません。

・金融機関からの融資が受けやすい
金融機関は、「建物の法定耐用年数から築年数を引いた期間」を融資期間とする傾向があります。法定耐用年数とは、簡潔に言うと「建物として価値のある期間」を指します。建物にもRC造や木造など様々な種類があり、法定耐用年数も異なります。

建物の種類	耐用年数
RC造	47年
重量鉄骨造	34年
軽量鉄骨造	19～27年
木造	22年

一般的にマンションはRC造です。法定耐用年数47年から10年差し引いても37年残っていることになり、それだけ長いローンを組める可能性があることを意味します。築10年未満だと、金融機関からの融資も受けやすくなる点もメリットと言えます。

デメリット

築10年を超えると建物の価値は下落していく傾向にあるため、売却価格も低くなりがちです。

長期的に保有するのではなく、短期での売却を考える場合は、価値の下がりにくい立地を選ぶなど物件のステータスを慎重に見極める必要があります。

築年数11～20年の中古マンション投資のメリット・デメリット

メリット

新築マンションに比べてかなり価値が下がっているため、物件が購入しやすいです。入居ニーズの高い人気エリア等であれば、それなりの築年数でも需要があるので、大きなリフォームなどをせずとも家賃収入が見込めます。

デメリット

築11～20年のマンションは、一度目の大規模修繕が必要になる時期です。そのため、タイミングによっては購入後すぐに大規模修繕となり、修繕費の追加徴収が行われる可能性もあります。購入時には大規模修繕がどの時期に行われる予定なのか、どのような修繕計画となっているのかを確認するようにしましょう。

また築20年未満だと、物件価格がまだ大幅に下落する恐れがあります。そのため募集家賃を下げたり、リフォームなど資産価値を上げるための支出も想定したりしておく必要があります。

築年数20～30年の中古マンション投資のメリット・デメリット

メリット

築年数が20年以上経過すると、物件価格の下落は緩やかになっていきます。そのため、購入時には1000～2000万円など比較的低価格で物件購入が可能です。物件価格の下落幅が低いので、売却時には購入時の価格とそれほど変わらない価格で売却できる可能性があります。

デメリット

設備や室内の状態が老朽化してくるため、購入時には設備の入れ替えや室内のリフォームが必要となる場合があります。また、建物自体も古くなってくるため、大規模修繕やメンテナンスが避けられない時期です。購入の際には、設備の設置時期や大規模修繕の実施時期、修繕積立金の状況等を確認しておきましょう。

築年数30年以上の中古マンション投資のメリット・デメリット

メリット

築30年以上だと中古マンションをかなり安く購入できるため、都心部の人気エリアなど立地の良い物件であれば、高い利回りが期待できます。

デメリット

築年数が経過していることから銀行からの担保評価が低く、物件価格分の融資が付きにくい為、持ち出し（自己資金）が多くなります。築30年以上だと法定耐用年数の残存期間もかなり短いことが想定されます。そうなると金融機関からの融資期間も短くなり、持ち出しは多額な上に月々支払うローン返済額も高くなりがちです。

また建築時からかなり年月が経過しているため、設備や間取り等が現在のニーズを満たしていないケースがあります。入居者を獲得するためには、大掛かりなリフォームやリノベーションが必要になることも想定しておきましょう。

投資物件に最適な築年数の目安

上記を踏まえると、投資物件に最適な築年数の目安は、築10～20年前後と言えるでしょう。上記のメリット・デメリットの通り、不動産価格は、新築の買い手がついた瞬間に大きく下がり、その後10年ほどは緩やかに価格が下がるため、築年数一桁台の物件は割高なケースが多いのです。

一方、築30年を越えた物件は、ほぼ底値まで価値が落ちてしまっています。投資物件としての寿命等を考えると、ある程度価格が下がっており、なおかつ10年程度は安心して運用できる「築10～20年前後」の物件がおすすめです。

新耐震基準とは

不動産の世界では、建築の許可を得るために「耐震基準」をクリアしている必要があります。現行の新耐震基準は1981年に更新されたもので、基準は「震度6強から震度7の地震でも倒壊しない」設計・構造です。

一方、旧耐震基準は「震度5でも倒壊しない」ことが条件でした。投資物件の耐震性や安全性、経年劣化の程度を考えると、最低でも1981年以降に建築された、「新耐震基準を満たしている物件」に投資することをおすすめします。

築年数が古い物件に投資する際の注意点

築年数の古い物件に投資する場合、可能であれば購入前に管理費や修繕積立金の額をチェックしましょう。集合住宅は、各戸から定期的に「管理費」や「修繕積立金」といったお金を徴収して、建物のメンテナンスと補修をしています。

古い物件でも、定期メンテナンスが行われていれば、実用上問題のないケースが多いです。しかし、住民の高齢化や空室率の高さから十分な管理費や修繕積立金を徴収できていない場合、想像以上に建物の内部が劣化しているリスクがあります。

・管理費が相場より高い・安い
・修繕積立金が少ない

など、補修費用を確保できていない可能性の高い物件は、避けた方が良いでしょう。

不動産投資で成功するコツは、徹底的にリスクを避けることです。ただ、完成した建物の内部は、外から見てもわかりません。そこで役立つのが、築年数を使った物件選びです。

・長く運用できる
・新耐震基準を満たしている
・維持費・管理費が古い物件に比べて安い

築10～20年程度の物件から、予算や間取りなどの合うものを選びましょう。

まとめ

いかがでしょうか？

今回は不動産投資において中古マンション選びの際の築年数毎のメリット・デメリット、それらを踏まえたうえでの最適な築年数の目安を解説しました。もちろん物件選びにおいて正解というものはないですが、今回の記事が少しでも多くの方の参考になれば幸いです。

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