【不動産投資】フルローンの注意点とは?”利回り”などの要素も含め解説します!

こんにちは!ライフアートエージェンシィです!

不動産投資をはじめるあたり、ほとんどの方が不動産投資ローンを組んで物件を購入します。

その際、頭金なしでローンを組む「フルローン」を選択することもできます。フルローンはレバレッジ効果を最大限活用できる・自己資金が少なくても不動産投資を始められる、などのメリットもありますが、注意しておくべき点もあります。

それらを知らずに不動産投資を始めてしまうと失敗するリスクもありますので、フルローンをご検討の方はぜひこの記事を参考にしてみてください!

この記事を読むとわかること

・フルローンとは

・オーバーローンとは

・フルローンを組むならキャッシュフロー計算が重要である理由

・フルローンでキャッシュフローを得るためのポイント

フルローンとは

フルローンとは頭金ゼロでの借入のことです。

ローンを組んで物件を購入するときには、頭金を入れて残金分をローンで借り入れる方法が一般的です。例えば、3,300万円の物件を購入する際、頭金を300万円をだとすると残金3,000万円をローンで組むということです。言い換えると、ご自身で300万円の資金用意する必要があるということです。一方、フルローンの場合は頭金が0円なので、3,300万円全額ローンを組むということです。

オーバーローンとは

フルローンと勘違いが多いのが「オーバーローン」。フルローンとオーバーローンは借り入れ範囲が異なります。

オーバーローンは、物件取得時に発生する以下の諸費用も合わせて借りるローンを言います。

・ 金融機関への融資手数料や保証料
・ 収入印紙代
・火災保険料、地震保険料
・不動産登記費用
・固定資産税
・不動産取得税

オーバーローンを組む場合には、上記のような諸費用の金額を算出し、その金額分を物件価格に上乗せして借入をします。

仮に3,300万円の物件購入時に100万円の諸費用がかかる場合には、フルローンで組むと「ローン3,300万円+自己資金100万円(諸費用分)」となります。

一方、オーバーローンの場合は3,400万円(物件3,300万円+諸費用100万円)の全額ローンを組むことになります。

フルローンを組むならキャッシュフロー計算が重要

フルローンは少ない自己資金でも不動産投資を始めることができるという点でメリットがありますが、フルローンを組むことは借入金額が大きくなるだけではなく、総返済利子の金額も大きくなるため、返済額が高額になるという注意点があります

そのため、不動産投資から得る「収入(家賃)」から、ローン返済を含めた「支出」を差し引いた、「キャッシュフロー(お金の流れ)」を考えた上で、フルローンを組む必要があります。

言い換えると、キャッシュフローをきちんと確認した上で収益が出ると判断できれば、フルローンを組んでも問題ないといえます。

フルローンでキャッシュフローを得るためのポイントとは?

金融機関が、その物件に十分な担保価値があると判断した場合や、融資申込者の属性が良好であれば、フルローンでの融資を認めてもらえる場合もあります。

しかし、不動産投資においては、キャッシュフローをいかに得ることができるかも重要なポイントとなります。つまり、ローンの返済額から経費を指し引いたキャッシュフローがどれだけ残せるかを考えなければなりません。差し引く経費の中には、ローンの返済額以外に「運営資金」や「空室による損失」も含まれます。

以下、キャッシュフローを考える上で重要な指標をご紹介します。

利回り

フルローンを組む際、キャッシュフローを得る上で最も重要な指標の一つが利回りです。

ここでいう利回りとは、その投資物件から得られる収益性のことですが、利回りが高ければ高いほど、キャッシュフローを得ることが可能です。逆に利回りが低い物件にフルローンを組めば、十分なキャッシュフローを得ることは難しくなり、さらに、修繕費用が発生したり、空室状況などによって十分な家賃収入を得られなかったりする場合は、赤字に転落することも考えられます。

投資において、もちろん利回りばかりに目を向けてもいけませんが、利回りがなければそもそもキャッシュフローを得ることはできません。特にフルローンは金利が高い傾向があるため、投資物件の利回りを慎重に考えることは、フルローンでキャッシュフローを得るための1つのポイントといえるでしょう。

金利

金融機関から融資を受ける際の金利は、低ければ低いほどキャッシュフローを得ることができます。ただし、あまりに金利に固執して、さらに低い金利の金融機関に借り換えるなどといった考えは避けるようにしましょう。特に今後も追加融資を受け、不動産投資事業を拡大していきたいと考えているのであれば、金融機関との付き合い方も考えておく必要があります。追加融資の際にできるだけいい条件で融資してもらえるように、日頃から金融機関とは良好な関係を保っておくようにしましょう。

融資期間

融資期間は長ければ長いほど、キャッシュフローを得ることができます。手元の資金がわずかであるにもかかわらず融資期間を短くしてしまうと、毎月の返済額がその分大きくなり、キャッシュフローを得ることができないばかりか、修繕などの突発的な出費に耐えることができません。特に不動産投資を始めて間もない方であれば融資期間は長めに設定し、十分なキャッシュフローを得て経営を安定化させることを考えましょう。

返済比率

返済比率とは、ローンの返済額を満室状態での家賃収入総額で割ったものです。そして、この返済比率も低いほどキャッシュフローを得ることができます。この返済比率を抑えることで、多少の家賃の値下げや空室損失、さらには突破な修繕にも耐えることができるでしょう。

期間や金利については、購入する物件の構造や市場の状況などである程度決まりますが、キャッシュフローを得るための利回りや返済比率については、自分の努力で改善することが可能です。このことはフルローンで不動産投資を行うケースにかかわらず、不動産投資を行う上で基本であるといえます。

まとめ

不動産投資での税金対策の仕組みとその方法は理解してもらえたでしょうか。

フルローン・オーバーローンについて

フルローンとは:頭金ゼロでの借入のこと

オーバーローンとは:物件取得時に発生する以下の諸費用も合わせての借入のこと

フルローンでキャッシュフローを得るためのポイントとは?

利回り

金利

融資期間

返済比率

いかがでしょうか?

今回はフルローンとオーバーローンの違いから、フルローンを組む際の注意点について解説しました。

フルローンは頭金無しで不動産投資を始められるというメリットもありますが、月々の返済金額も高くなる分、キャッシュフローを前もって予測しておくことが重要となります。

今回解説したことを参考にしっかり準備をし、ぜひ不動産投資にチャレンジしてみてください。

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この記事を書いた人

ライフアートエージェンシィ

東京都目黒区下目黒の不動産会社です。
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