ライフアートエージェンシィ 
こんにちは！ライフアートエージェンシィです！
不動産投資は買って終わりではなく、購入後は物件の管理、住民の対応などを行う必要があります。その管理・対応を管理会社に頼む「管理委託」も1つの手ですが、オーナーが自ら管理や対応を行う「自主管理」という選択肢もあります。
『自主管理はやめておいた方がいい』などネガティブなことをよく聞きますが、もちろんそれは人によります。今回は「自主管理」「管理委託」それぞれのメリット・デメリットについて解説します。
この記事が自分にとっては「自主管理」「管理委託」どちらが良いかの判断材料になれば嬉しいです！
・自主管理とは
・管理委託とは
・それぞれのメリット・デメリット
不動産投資における「自主管理」
自主管理とは
不動産投資における自主管理とは、賃貸物件の管理を管理会社に委託せず、物件のオーナー自らが管理することを指します。
賃貸物件を自主管理する場合、賃貸物件の管理には代表的なものだけでも以下の業務があります。
- 入居者の募集（「リーシング」ともいいます）
- 賃貸契約の締結
- 家賃の入金管理
- 設備の破損や騒音といったトラブル、クレームへの対応
- 退去時の立ち会い
このほかにも、共用部の清掃や家賃の入金が無い場合の督促といった業務が発生します。
つまり自主管理では、賃貸物件を運営するうえで生じるありとあらゆる業務を自分でこなさなければならないのです。
メリット
こうした業務を管理会社に委託した場合、当然のことながら管理手数料がかかります。そのため自主管理のメリットとしては、管理手数料を支払わなくてよいという点が挙げられます。詳細は後述しますが、管理手数料の相場は賃料の3～5％程度とされています。
デメリット
一方、上記の通り自主管理に伴う業務は多く、手間と時間がかかってしまうのが自主管理の大きなデメリットです。物件のトラブルはいつ生じるかわかりません。自主管理の場合、オーナーは365日、入居者からのクレームなどに対応する義務があるため、本業の傍ら不動産投資をしているような場合には、一人で管理業務全般をこなすのは極めて困難といえます。
さらに、物件管理のノウハウがないオーナーの場合、管理が行き届かずに入居者の不満が溜まったり、退去に繋がってしまう可能性もあります。
不動産投資における「管理委託」
管理委託とは
管理委託とは、物件の管理を管理会社に委託することを指します。管理会社は、オーナーから管理手数料を受け取る代わりに、管理業務全般を請け負います。
管理会社にもよりますが、管理委託の一般的な内容は以下のようになっています。
- リーシング（入居者募集）
- 契約の締結および更新
- 家賃の入金管理
- 家賃滞納の督促および回収入居者からのクレーム対応
- 退去時の立ち会い
さらにマンション一棟をすべて所有する場合には、次のサービスも委託することになります。
- 建物・設備の保守点検およびトラブル対応
- 清掃、メンテナンス
このように、専門性を要するものから手間暇のかかるものまで、様々な業務を請け負ってもらうことができます。
メリット
オーナーにとって、管理委託には大きく二つのメリットがあります。
第一に、面倒な管理業務をする必要がなくなるという点です。物件管理の内容は多岐にわたり、中には経験やノウハウを必要とする業務もあります。それゆえ、専業の大家さんでない限り自分ですべてに対応するのは難しいでしょう。
第二に、遠方の不動産を所有することができるという点です。複数の不動産を所有している場合、管理のために移動を重ねる必要が生じます。移動時間がかさむと、自主管理ではどうしてもサービスが行き届かなくなってしまいます。遠方あるいは複数の優良物件を運用するためには、管理委託は必要不可欠です。
デメリット
管理委託の場合、管理会社に管理手数料を支払うことで利益が少なくなる点がデメリットといえます。支払う費用は「賃料の数％」というような取り決め方が一般的で、管理会社や賃料にもよりますが、相場は賃料の3～5％といったところでしょう。
例えば、1棟10室の賃貸アパートを所有していて、空室が無く家賃はどの部屋も8万円、管理手数料は5％というケースでは、8万円×10室×5％＝4万円となり、管理会社に支払う管理手数料は毎月4万円、年間で48万円という計算になります。
ただし、自主管理の場合に要する手間暇に比べれば、管理委託にかかる管理手数料は高くないという見方が大勢のようで、オーナーのほぼ全員が管理委託を選択しているのが実状です。
まとめ
メリット：管理コスト削減
デメリット：管理業務、心理的負担
メリット：管理業務の負担が減る、遠方の不動産を所有することができる
デメリット：管理コストがかかる
いかがでしたか？
不動産投資の自主管理には経費を減らして利回りを上げる効果がある一方で、入居者やトラブルに対応する負担を引き受けなくてはなりません。そこが疎かになってしまうと、賃借人が退去してしまう、などということにも繋がってしまう可能性もあります。
不動産は24時間365日常に稼働し続けているものなので、いつどんなトラブルが起こるかわかりません。心理的な負担を引き受けても利回りを上げるのか、ある程度コストをかけても専門家の手を借りるのか、投資家が自ら決定することが必要です。
ぜひ今回の記事をご参考に不動産投資にチャレンジしてみてください！
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