【不動産投資】ワンルームマンション投資は新築・中古どちらがいいの？それぞれのメリット・デメリットを解説します！

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資の投資物件で人気のワンルームマンション。ワンルームマンション投資といっても新築・中古の選択肢があり、どちらにするべきなのか悩んでいる投資家の方も多いのではないでしょうか。

結論、投資家それぞれによってどちらが適しているかは違ってきます。それぞれのメリット・デメリットを理解したうえでどちらが自分に適しているかを判断する必要があります。

今回はワンルームマンション投資の新築・中古のメリット・デメリットをご紹介していきます！ぜひご参考ください！

【新築】ワンルームマンション投資のメリット

自己資金0円で始められる可能性がある

新築ワンルームマンションを投資用に購入する場合、自己資金0円で購入できるプランを用意している不動産会社もあります。頭金なしのフルローンで購入できる可能性があるので、初期費用をかけたくない人にはおすすめできます。※個人属性等の評価によるため、誰でもフルローンで融資を受けられるわけではありません

入居者が見つかりやすい

新築のワンルームマンションは、比較的入居者がすぐに見つかりやすいです。新築なので内装も外装も綺麗ですし、充実した設備があるので、賃貸物件として人気が高いです。

入居者がすぐに見つかりやすいだけではなく、購入後10年間ほどは空室リスクも少ないです。不動産投資において、回避すべきは「空室」をつくることです。

空室が埋まらなければ家賃収入が得られないだけでなく管理費や維持費もかかるので、赤字になる可能性があります。

高めの家賃設定ができる

新築のワンルームマンションは、家賃設定を高めにできるのもメリットです。

ただし、家賃は築年数に応じて値下げしていく必要があります。築年数が10年以上経って、空室が徐々に増えてきたら、家賃の値下げを検討しましょう。

急な修繕費がかかる可能性が低い

新築のマンションは中古マンションと比べて、急な修繕費がが発生する可能性は低いです。中古マンションの場合、築年数が経って設備が古くなっていると、交換に多額の修繕費がかかる場合があります。

新築のワンルームマンションであれば、最初から最新の設備が充実しています。内装や外装も新しい状態なので、しばらくは修繕費などの費用がかかりません。

瑕疵担保責任の期間が長い

新築のワンルームマンションは、瑕疵担保責任の期間が長いのもメリットです。瑕疵担保責任とは、物件を購入した後に隠れた欠陥を発見した場合、売主負担で修繕しなければならないという責任を指します。

中古マンションだと瑕疵担保責任の保険期間が2年間なのですが、新築の場合は10年間と長期間定められています。

【新築】ワンルームマンション投資のデメリット

購入価格が割高

本体価格に人件費や販売促進費用が上乗せされているため、新築のワンルームマンションは投資対象としては割高です。

不動産会社も利益を出さなければならないのでこれは仕方がないことなのですが、当然ながら投資効率は悪くなります。

キャッシュフローが少ない

新築のマンションに投資すると、大きなキャッシュフロー（利益）が期待できません。上述の通り新築マンションは販売価格が高く、フルローンを利用して投資する際は、月々の返済額が高くなります。

家賃保証がある場合は月10,000〜20,000円程度しか利益にならない場合もあります。また、返済が終わる頃にはマンションの資産価値も下がっています。家賃を下げる必要があり、多くの収入は徐々に得にくくなるのもデメリットです。

将来のシミュレーションが難しい

新築のワンルームマンションの場合、これまでの運用データがなく将来を予測するのが難しいのもデメリットでしょう。中古マンションの場合には過去のデータがあるので、将来のシミュレーションもしやすいです。

「新築だから、簡単に入居者が入ってくるだろう」と思っていると、思わぬトラブルを招きかねません。

【中古】ワンルームマンション投資のメリット

高い利回りが期待できる

中古のワンルームマンションへの投資は、高い利回りが期待できます。中古マンションは新築のように、本体価格に人件費や販促費などは上乗せされていません。

物件価格に差はあっても、家賃にはそんなに差はないため、投資効率にも優れています。物件価格が安いほど利回りは高くなるので、場合によっては新築のワンルームマンションよりも投資を成功させられる可能性があります。

過去の状態を把握できる

中古のワンルームマンションは、過去の運用データがあるので、物件の状態や傾向を把握できます。対象物件の過去データを事前に把握できるので、空室リスクを回避する対策も考えやすいでしょう。

家賃がいくらの時に入居者が何年入っていたのか、退去理由、空室期間などは、物件を判断する際に重要なデータとなります。

複数所有することでリスクを分散できる

中古マンションは、新築のものよりも基本的に価格が安いです。新築を購入するのと同じ金額でも複数の物件を所有でき、投資リスクを分散できます。

マンション1つだけに投資している場合、何らかのトラブルが起きた際に家賃収入が0円になる可能性も否定できません。

しかし、複数のマンションを所有しておけば1つのマンションで家賃収入が得られなくても、その他の物件で収入が得られます。

【中古】ワンルームマンション投資のデメリット

ある程度の自己資金を用意する必要がある

新築の場合はフルローンを受けられる可能性がありますが、中古のワンルームマンションに投資する際は、ある程度の自己資金が必要になります。

管理費用や修繕費用が高い

中古マンションの場合は管理費用や修繕費用が高くなる場合があります。築年数にもよりますが、古い建物だと設備が劣化している可能性も考えられます。

ただ壊れた部分を修理するのではなく、時代や入居者のニーズにあわせて新しい設備を設置する必要もあるでしょう。特にセキュリティー面が古いままでは、入居者が不安を感じるため、ずっと空室のままになるリスクもあります。

表面利回りと実質利回りの差が大きい

中古マンションの投資は、表面利回りと実質利回りの差が大きい傾向にあります。表面利回りとは経費を省いた利回りのこと、実質利回りは経費なども含めた利回りのことです。

不動産に表示されている利回りは表面利回りのことが多いので、見かけの数字に騙されないように注意する必要があるでしょう。

まとめ｜ワンルームマンション投資は新築・中古どちらがいいの？

いかがでしたか？

今回は、ワンルームマンション投資の新築・中古それぞれのメリット・デメリットを解説しました。

冒頭でもお話しましたが、どちらが適しているかは投資家によって異なります。自分にとってどちらが適しているかのご参考になれば幸いです！

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