【不動産投資】ワンルームマンション投資の注意点は？ワンルームマンション投資のメリット・デメリット・気をつけるべき点を徹底解説！

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資の投資先には、一戸建て、一棟アパート、一棟マンション、ワンルームマンションなど様々な選択肢があります。

その中でもワンルームマンション投資は購入資金が安く、比較的間口が広い不動産投資物件ですが、特に初心者の方は注意するべき点もあります！

今回はワンルームマンション投資のメリット・デメリット、注意点についてご紹介していきます！

不動産投資におけるワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とはマンションの一室を購入し、それを賃貸に出すことで家賃収入を得ていく投資方法です。

比較的安い金額で不動産投資をはじめられるという手軽さから、これから不動産投資をはじめる初心者の方や、サラリーマンで副業として不動産投資をはじめてみたいという方を中心に人気がある不動産投資です。

不動産投資におけるワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資は元手が少なくても始められる

個人で行う不動産投資には、ワンルームマンション投資のほか、マンション一棟投資、アパート一棟や戸建て投資などの種類がありますが、なかでもワンルームマンション投資は投資額が比較的低くなります。

エリアや物件にもよりますが中古アパート1棟なら5000万円以上、中古マンション1棟なら1億円以上といった金額を用意する必要がありますが、区分投資では都心の新築ワンルームマンションでも2000～3000万円で投資することが可能です。また、中古ワンルームマンションなら1000万円～2000万円前後で始めることも可能です。

また金融機関の融資ローンを利用すれば、若年の会社員の方でも2000万円台などの物件にチャレンジすることも十分可能です。全額フルローンを利用できるケースもあるため、頭金の確保が困難な場合でも比較的容易に始められます。

ただ、それ以上の金額が大きい物件となると、ローン審査する金融機関の目も厳しくなるため、本人の属性（年収、保有資産、職業など）含めて資金の確保や返済方法などを見直す必要が出てくるでしょう。

入居需要が見込める物件であれば長期的な家賃収入が期待できる

ワンルームマンション投資は、株式やFXなどの投資と比べて価格などの動きが少なく比較的低リスクな投資手法です。株式やFXなどは値動きが激しく、短期間で大幅に上昇することもあれば、下落することもあるため「ハイリスク・ハイリターン」の投資とされています。短期の売買で大きなキャピタルゲインを得ることも可能ですが、逆に大きな損失を出すこともあります。

一方、ワンルームマンション投資は毎月の家賃収入を主な収入源とする事業で、安定した入居需要が確保できれば利回りやキャッシュフローなども読みやすいため、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資となります。株式投資やFXを目的に金融機関から融資を受けることは原則できませんが、不動産投資は物件が担保となるため、年収の5倍～10倍程度の融資を受けることができます。

また、表面利回りが長期的に期待できるのもメリットです。株式投資の利回り（1株当たりの年間配当金÷株価×100％）は、東京証券取引所プライム市場における単純平均利回りで2.22%（2022年5月時点）程度です。

一方、物件や融資条件によって異なりますが、ワンルームマンション投資の表面利回り（年間家賃収入÷投資額×100％）は、都心周辺の築浅で3%～5％台の水準の物件が多く、経費などを差し引いた実質利回りでも株式投資の利回りを上回るパフォーマンスを出すことが可能な物件もあります。

投資ローンを完済すれば将来の生活の備えとなる

長寿化が進み、老後に向けた資産形成に関心も持つ方も多くなっており、ワンルームマンション投資を老後に向けた資産形成や老後の個人年金とする目的で取り組んでいる方も増えています。

– 個人年金としての期待

ワンルームマンション投資では、ローンを完済できればマンションが手元に残ることになるため、給与所得が得られなくなる退職後以降の年金以外の収入源としても期待することができます。

繰り上げ返済なども活用して定年までにローンを完済できれば、定年以降は返済の負担がなくなり、キャッシュフローが大きく改善するので、手元に残るお金も多く老後の不安も軽減されるでしょう。

– 生命保険代わりとして考えるケースも

ワンルーム投資を始めるにあたり、銀行から融資を受ける際に団体信用生命保険へ加入すれば、万が一のリスクが生じた際に、ローン残債は保険により返済されます。

マンションなどを購入する場合、一般的に銀行からお金を借りることが多く、その際に団体信用生命保険に加入することになります。この保険は、本人（ローンの債務を負う人）にかけられ、その被保険者が亡くなった場合などにそのローンの残債を返済してくれるという制度です。

被保険者の身に何かあっても物件を相続する家族はローンの残債を返済する必要がなく、賃貸業は継続できるため家賃収入を失いません。このように生命保険の代わりとして、ワンルームマンション投資に取り組んでいる方もいます。

管理の手間が少ない

ワンルームマンション投資は運営に手間が掛からないメリットがあります。基本的に投資マンションは区分所有であるため、管理業務は管理会社が一括して行い、所有者であるオーナーはほとんど口を出さなくても大丈夫です。投資はしたいけど時間がない、という方でも複数の物件を運用する事が可能です。

不動産投資におけるワンルームマンション投資のデメリット

続いてワンルームマンション投資のデメリットを見てみましょう。

土地の資産性が小さい

ワンルームマンションの場合、区分所有であるため土地の持分割合は極めて小さくなります。そのうえに土地の処分など自由に扱うことも難しいので、土地に関してはほぼ資産性がないと言っても良いでしょう。

資産としては建物のみになりますが、土地と違い建物は時間が経過して老朽化が進むと価値はほとんどなくなってしまいます。このようなデメリットを回避するためにも、いつ売却するか、いくらで売却できるかの出口戦略をきちんと考えておくことが非常に大事だといえます。

空室リスクが大きい

ワンルームマンション投資は、一室のみの所有のため、仮にその部屋が空室になってしまったり、入居している人が家賃を滞納したりしてしまうと、家賃収入がゼロになってしまいます。しかし、毎月のローンは変わらず払い続けなければなりませんので、長期的に運用していく場合、リスク対策は必須になります。

不動産投資ローンの金利上昇リスクがある

ワンルーム投資では、借入金利や原状回復・リフォーム等の維持管理費が予想外に増大して年間収支を圧迫することがあります。金融機関からの借入金を低金利の変動金利で融資を受けている場合、市場金利が上昇すれば支払利息の負担が増大します。

特に金利が過去最低水準にある現在の金融市場は、金利が上昇するリスクを内包している環境であるといえます。そのため、変動金利、固定金利や10年固定金利などの金利のタイプの選定には慎重な判断が求められます。

このほか入居者の入れ替わりが激しいと原状回復費用やリフォーム費用などが増加し、これらも収支に大きな影響を与えます。ワンルームの場合、ファミリータイプと違って借主の入居年数は短いため、原状回復やリフォームの費用はどうしても多くなってしまいます。退去の手続や原状回復などを不動産管理会社に委託すれば、一定の費用がかかるため、適切な価格で請け負ってくれる事業者選びも重要です。

ワンルームマンション投資の注意点

最後にこれらを踏まえた注意点をご紹介します。

節税目的でワンルームマンション投資はしない

ワンルームマンション投資は一定の節税効果が期待できますが、節税目的でワンルームマンション投資が有利になるのは、高所得者に限られるでしょう。

それよりも年収が少ない方であれば、そもそも支払っている税金が少ないため、節税効果が少なく、ワンルームマンション投資における費用の方が大きくなり帰って損することも。

そのため、ワンルームマンション投資で「節税対策」を検討しているサラリーマンの方は注意が必要です。

生命保険・年金代わりにワンルームマンション投資はしない

「節税対策」と同様に、生命保険・年金代わりでワンルームマンション投資に手を出すのは危険です。生命保険・年金代わりにワンルームマンション投資は力不足の可能性が高いでしょう。

売却して現金化しようにも、買い手がいない可能性・需要の変化によって価格も安く買い叩かれてしまう可能性も考える必要があります。

自己資金ゼロでワンルームマンション投資はしない

不動産ローンを活用してワンルームマンションを実施すると、その分金利（利息）が発生して、収益が減ります。自己資金が少ないと金利も高くなるでしょう。

まとめ｜不動産投資の注意点は？

いかがでしたか？

今回はワンルームマンション投資の基本についてご紹介しました！不動産投資の物件選びに少しでも参考になれば嬉しいです！

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