ライフアートエージェンシィ 
こんにちは！ライフアートエージェンシィです！
不動産投資をはじめる際、フルローンで融資を検討する方も多いかと思いますが、金利相場はどうなっているか知りたい人いると思います。
今回は、フルローンの金利相場やポイントについて解説していきます。
不動産投資をフルローンで検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。
・金融機関ごとの金利相場や特徴
・金利を左右するポイント
【フルローンで不動産投資】変動金利と固定金利を理解しよう！
まずはフルローンに限らずローンを受ける際に選ばなくてはならない、固定金利と変動金利の違いから説明していきます。
固定金利
固定金利とはローンの返済期間を通して金利が変わらず固定されてい金利の仕組みです。
固定金利のメリット
金利が変動しないという点がメリットです。金利が1％でも変動すると収支が大きく変わってしまいます。その分固定金利の場合は、安心して不動産投資をすることができるでしょう。
また、返済額が一定のため見通しが立てやすいのもメリットの1つです。
固定金利のデメリット
将来、金利が下がったとしてもその恩恵を受けられず、また、固定期間が終了すると金利の見直しがある点がデメリットです。
また、変動金利と比べると金利が高く、もし金利がもし上がらなかった場合には変動金利以上の返済額を負担しなければなりません。
変動金利
変動金利とは基準金利の変動によって、不動産投資ローンの金利も変動し返済額が見直される金利の仕組みです。
変動金利のメリット
変動金利は、固定金利よりも金利が低いことが多く、融資を受ける際はこちらを選ぶ方がほとんどです。
金利が低いときに借りれば、支払う利息も少なくなります。期間の短いローンであれば、安い金利のまま完済でき、全体の返済額が少なく済むでしょう。
変動金利のデメリット
金利が固定ではないため、変動するリスクがあるというのが最大のデメリットです。長期間、金利が上昇してしまうと、固定金利よりも高くなる可能性もあります。
上記の通り、固定金利にも変動金利どちらにも、メリットとデメリットはあります。それぞれのメリットとデメリットを押さえつつ、最終的にご自身に適している方を選ぶようにしましょう。
なお、不動産投資では、本来の金利が低く設定されている変動金利を選ぶ方が多いようです。多くの金融機関では年に2回の金利見直しがありますが、5年間は返済額そのものが変わらないのが一般的。そのため、現時点で変動金利を選んだとしても大きなリスクを生む可能性は低いでしょう。
借入先ごとの不動産投資ローンの金利相場【フルローンで不動産投資】
不動産投資ローンは、投資用の不動産物件に対する融資（アパートマンションローン）です。
さまざまな金融機関が取り扱っており、「メガバンク」「地方銀行」「信用金庫・信用組合」など金融機関によっても審査基準はそれぞれ異なります。
ここからは、金融機関それぞれの特徴や金利相場について説明していきます。
メガバンクにおける金利相場
メガバンクとは、三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行の3行を指しています。
なお、これら3行では、店頭から申し込む場合とWEBから申し込む場合とで金利の年率が異なります。より金利を抑えたい場合は、WEBからお申込みをするとよいでしょう。
では、変動金利で各銀行の住宅ローン金利を比較してみます。
三菱UFJ銀行金利 ： 店頭「年率2.475％」 WEB「年率0.475％」
みずほ銀行 ： 店頭「年率2.475％」 WEB「年率0.375％」
三井住友銀行 ： 店頭「年率2.475％」 WEB「年率0.475％」
※上記年率は2021年9月申し込みの場合
店頭での金利に差はありませんが、WEBにおいては若干の違いがあるようです。
なお、メガバンクの金利は他の地方銀行などと比べて安い傾向にあり、また、返済期間も延ばしてもらいやすいともいわれています。
ただし、メガバンクは全国に支店があるため便利ではありますが、融資の審査基準が厳しいのが特徴です。融資の際は、上場企業勤務や高収入の方、十分な自己資金があるのか、不動産資産の有無などが問われてくるでしょう。
地方銀行における金利相場
地方銀行における金利は、融資を受ける銀行によって異なります。
こちらも変動金利で各銀行の住宅ローン金利を比較してみます。
今回は地方銀行上位の横浜銀行と千葉銀行からみてみましょう。
横浜銀行 ： 店頭「年率2.475％」 WEB「年率0.470％」
千葉銀行 ： 店頭「年率2.475％」 WEB「年率0.625％」
※上記年率は2021年9月申し込みの場合
メガバンク同様に、店頭での金利に差はありませんが、WEBでは違いがあるようです。
また、地方銀行もWEBからのお申込みの方が店頭より金利を抑えられる傾向があります。ただし、融資に関する審査は各行で方針が異なるため、事前に確認をしておくとよいでしょう。
信用金庫・信用組合における金利相場
地域の金融機関である信用金庫や信用組合。
信用金庫・信用組合の金利は店頭で約2.1％～2.9％で、地方銀行との差はほとんどありません。
なお、融資を受けられる条件やエリアは、それぞれの信用金庫によって異なりますので、予め注意が必要です。
フルローンでの金利を左右するポイントとは？
ここまで、借入先ごとの特徴や金利相場について説明をしていきましたが、不動産投資ローンの金利を左右するものは他にもさまざまな要因があります。
借主の属性
金融機関は不動産投資ローンの融資をする際に、購入希望者の「与信」を査定します。
与信の査定では、借入れをきちんと返済できるのかの信用を確認します。その個人の信用が融資額にも反映されるのですが、その際に大切なのは借主の属性。つまり、融資を申し込む人の経済的・社会的背景です。属性の主な内容については下記の通りです。
年収
金融機関の融資金額は、年収の何倍までといった基準があります。したがって、高収入であればあるほど、借入れできる金額は増加します。
職業、勤続年数
公務員や大企業で勤めている方、医師を始めとした士業と呼ばれる方など社会的信頼が高い職業であったり、また、勤続年数が長い場合は審査において有利に働きます。
不動産投資の実績
もし、不動産投資で成功している実績があれば、その家賃収入や資産が評価され、審査で有利に働くこともあるでしょう。
購入物件の収益性
融資審査で見られるのは、借主の属性だけではありません。購入予定物件の質や収益性も問われます。投資用不動産ローンは家賃収入が返済の原資となるため、対象となる不動産の収益力ももちろん重要になるのです。
今後、価値が上がる物件なのか、将来的に入居率を維持できるのか、安定した家賃収入が見込めるのかなども重要なポイントになります。
つまり、立地がよく賃貸需要が見込めるエリアや築年数が浅く修繕費の負担が少ない場合は、収益力に貢献するといえるでしょう。
アパートよりもマンションの方が低金利になりやすい
前述の通り、購入物件の収益性も重要とお伝えしましたが、アパートとマンションで比較をするとマンションの方が低金利で融資を受けやすいと言われています。主な理由は、以下の通りです。
- 賃料が安定している
- 一般的にマンションのほうが立地条件がよい（駅から近いなど）
- マンションは中古市場において売買が活発である
また、鉄筋コンクリート造のマンションは耐用年数が長いとされており、長期間にわたって資産価値を持つことができるため、木造アパートよりも融資が受けやすいでしょう。
【不動産投資を始める方へ】フルローンの金利相場って？｜まとめ
いかがでしたでしょうか。今回は、アパート経営とマンション経営それぞれの特徴についてご紹介しました。
今回のポイントをまとめると以下の通りです。
・金融機関によって審査基準が異なる。
・メガバンク：店頭申込の場合2.475％。特徴は審査基準が厳しい。
・地方銀行：店頭申込の場合約2.4％。審査基準は各行で異なる。
・信用金庫・信用組合：店頭約2.1％～2.9％。エリアが限定的なため要注意。
・金利を抑えたい場合は、WEBからのお申込みがおすすめ
・そのほか、金利を左右する要因は「借主の属性」「購入物件の収益性」「アパート＜マンション」
上記を参考に、フルローンにすべきか、どの金融機関がいいのかなど検討してみて下さい。
不動産投資について相談してみたいという方はライフアートエージェンシィにもお気軽にご相談ください。
公式LINEからも相談受け付けています。