融資を受ける前に確認しよう!不動産投資の金利について

こんにちは!ライフアートエージェンシィです!

不動産投資を行う際に融資を受けることが一般的ですが、

金利は融資を受ける際に必ず確認しておきたい項目の一つです。

今回は、不動産投資の融資における金利の基本を解説していきます。

この記事を読むとわかること

・「固定金利」「変動金利」の特徴

・金融機関ごとの金利相場と簡単な特徴

・金利を左右する条件

金利の種類

金融機関から融資を受ける際の金利には、固定金利と変動金利の2種類があります。
不動産投資を行う上では、変動金利が一般的かつおすすめです。

固定金利
固定金利とは、融資を受けた時点での金利がずっと続き、金利の変動はありません。

固定金利のメリットとしては、返済額が一定で見通しが立てやすいことと、金利上昇のリスクが小さいことがあげられます。
一方デメリットとしては、変動金利よりも金利が高い点や繰上返済の際に違約金が設定されるといった点です。

長期保有が前提の場合には、固定金利をお勧めします。

変動金利
変動金利は、基準金利の変動によって不動産投資ローンの金利も変動し、返済額が見直されます。

メリットは、固定金利よりも多少のリスクがあるために金利が低いことです。一方デメリットは、金利上昇のリスクがある点です。

不動産投資の融資では殆どのケースで変動金利が採用されており、基本的にはすべての物件で変動金利をおすすめします。
特に5年後、10年後に売却する予定の方には変動金利が望ましいでしょう。

まれに、変動金利のリスクを必要以上に考えてしまう方がいらっしゃいますが、大きなリスクとして捉える必要はありません。
確かに、借入金利が上昇すると、キャッシュフローが圧迫される可能性がありますが、一方で、不動産の価値も高くなるために、金利上昇期は、売却価格が上がる可能性が高いです。したがって、大きなリスクと捉える必要はないといえます。

金利相場

ここでは、各金融機関ごとの金利相場をみていきましょう。

都市銀行(メガバンク)
金利相場:1%~
金利は低いものの、融資のハードルが高く、審査にも時間を要します。また、不動産投資の融資にやや消極的で、アパートローンなどのパッケージ商品を扱っていないケースもあります。

地方銀行
金利相場:1%半ば~4%半ば
地方銀行は各銀行によって不動産投資の融資に対する方針は異なります。また、地元中心の経営を行っており、融資するエリアも限定されます。都市銀行に比べると金利は高くなりますが、都市銀行よりも借りやすいでしょう。

信用金庫・信用組合
金利相場:1%半ば~3%前後
地方銀行よりもさらに地域密着型のため、融資する範囲も限られます。申込人や物件が営業エリア内でないと取り扱いは難しいでしょう。

日本政策金融公庫
金利相場:1%~2%
日本政策金融公庫は、民間金融機関を補完する国の金融機関です。そのため、民間の金融機関と比較すると、審査条件が緩和されており、金利も低めに設定されています。民間金融機関で申込基準に満たない方でも相談が可能です。

ノンバンク
1%後半~4%前後
ノンバンクとは、系列銀行などから資金を借り入れて融資業務を行う金融機関のことです。融資を受けやすいのが魅力的ですが、金利は高くなります。独自の基準を設けているため、大手銀行や地方銀行ではローンが組めない方でも融資をしてもらえる可能性があります。

金利を左右する条件

融資を受ける際は、なるべく金利を抑えたいところですが、金利を左右する条件はあるのでしょうか。
不動産投資ローンの金利にはさまざまな要因で左右されます。

1.購入する不動産の収益性
不動産投資の場合、融資の返済は主に家賃収入からになります。そのため、購入対象となる不動産の収益性はとても重要です。

2.与信
与信とは、きちんと返済できるかどうかの信用を与えること。つまり個人の信用力を指します。
なぜ、個人の与信が必要なのか?家賃収入が見込めるだけではだめなのか?というと、たとえ家賃収入が十分だとしても、本業の収入がなくなった場合やその他の理由で返済分を生活費に回してしまう恐れがあるからです。そのため、個人の収支をチェックし、生活費に問題ないかどうかを確認する必要があります。

3.属性
上記の与信は、「属性」によって決まります。属性とは、融資を申し込む人の経済的・社会的背景のこと。なお、属性は一つ一つの単独で判断するのではなく、「総合的に」判断していきます。
なお、不動産投資のための融資で審査される属性には、主に「収入」「持ち家or賃貸住宅」「家族構成」「金融資産」があります。

「収入」:主に勤務先と勤続年数、年収など
高く評価される職業は「医師」「士業」「公務員」と言われています。医師や士業は、収入の多さと定年がない点が評価され、公務員は、倒産やリストラによる失業の可能性が低いことと収入が安定している点が評価に繋がっているようです。
このように収入の安定性が評価に繋がっており、一般的には「上場企業→非上場の大手企業→非上場の中小企業→自営業者」といった評価の順位となっているようです。
また、勤続年数が長いほど評価は高くなり、逆に転職回数が多くなると低くなります。つまり、失業の可能性が高いがかどうかが評価に繋がっています。

「家族構成」:毎月いくらの出費があるのか
たとえ収入が多くても、家族が多ければ生活費や学費などがかかります。また、単身者よりも連帯保証人となる配偶者がいるほうが属性は高くなります。

「持ち家or賃貸」
住宅ローンを抱えていても影響はないとする銀行もあれば、逆に持ち家がある方が生活基盤がしっかりしていると評価する場合もあるため、よく確認しましょう。

「金融資産の額」
金融資産は担保として質権を設定されるわけではありませんが、換金して返済できる可能性があるという意味では、属性の評価に繋がります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は、不動産投資の融資における金利の基本について解説していきました。

今回のポイントをまとめると以下の通りです。

今回のポイント

・金利は「固定金利」と「変動金利」の2種類がある。

・不動産投資においては変動金利が一般的かつおすすめ。

・金融機関によって、金利相場や条件などは異なる。

・金利を左右する条件は、主に「収益性」「与信」「属性」

融資を受ける際は、金利を理解しておくことはとても大切です。今回の記事を参考に融資を受ける際は、ご自身に合った種類や金融機関などを選ぶようにするとよいでしょう。

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この記事を書いた人

ライフアートエージェンシィ

東京都目黒区下目黒の不動産会社です。
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