【失敗例から学ぶ】不動産投資のためのマンション購入の対策ポイントとは？

投稿日 2021年9月30日
更新日 2021年10月2日
著者ライフアートエージェンシィ
カテゴリー不動産投資

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

近年、会社員が始めやすいと言われているマンション投資。

始めやすいからと言って、失敗はしたくないですよね。

そこで今回は、よくある失敗例を参考に事前に対策すべきポイントをまとめました。

これからマンション投資を始める方は、ぜひ参考にしてみてください。

この記事を読むとわかること

・よくある失敗例

・失敗しないための対策

不動産投資の失敗とは？マンションに限らず共有すること

不動産投資の失敗の定義は「トータルで赤字になること」です。

まず投資用の不動産物件を購入するために、不動産投資ローンを金融機関で組みます。借入れの返済には、自己資金ではなく入居者からの家賃収入で返済をしていきます。

返済期間は、長いと35年、中には45年の商品もありますが、ローン完済後は家賃収入が利益となります。物件売却までを視野にいれた、30年、40年という長期間に及ぶトータルで利益が出たかどうか、プラスになるかどうかで成功か失敗かを判断します。

融資を受けて不動産投資をする場合には、月々のローン返済が家賃収入を上回らないように返済計画を立てます。しかし、当初予定していた入居率が下回り、自己資金などから返済をしなければならなくなった場合、最悪のケースでは、赤字が大きくなり、自己破産に至ってしまうなどの事態も考えられます。ここまで事態が悪化すると、「失敗」となってしまうのです。

ただし、注意したいのは多くの方が「運用中の赤字＝投資の失敗」と思い込んでいることです。

不動産投資の場合、家賃収入からローンの返済や諸経費を差し引いたキャッシュフローが赤字になっているからといって、失敗とはなりません。たとえ運用中の家賃収入ではほとんど利益が出なくても、ローン残債が減っており、売却時に黒字転換するのであれば、その投資は成功と言えます。

【不動産投資でよくある失敗】マンションに限らず潜む落とし穴

失敗例1 不動産会社の言うことを鵜呑みにしてしまう

都心でそう簡単には手に入らない良質物件が売りに出ました！」と不動産会社に言われ、気になる点はあったものの、我先にと慌てて購入。

運用が始めてから、当初懸念していた築年数が古いことから、修繕費などの支出が多く、家賃収益がほとんど得られなかった…。

失敗例2 物件選定を見誤ってしまった

老後の個人年金代わりと、投資物件を探していた。相場よりかなり安い値段で一棟物件が出たため、この物件を購入。

結局、空室問題を解決できず、購入時より安い価格で物件を手放すことに…。

失敗例3 価格や利回りだけを見て購入してしまった

ワンルームマンションを1,000万で購入。購入当時の月々の家賃収入は65,000円、利回り7.0％。しかし、半年後
に空室が発生。引越シーズンの閑散期とも重なってしまい、その後入居者は見つからず。

この年、利回りは2.0%となり、ローンの返済も給与から支払うことに…。

不動産投資の失敗例を踏まえた対策

ここまでは、よくある失敗例をまとめてみました。

では、いざ失敗しないためにはどのような対策が必要なのでしょうか？

失敗対策① 不動産投資の知識を身に付ける

投資用不動産の管理を不動産会社に任せている場合は、自分で管理する手間を省けるため、不動産投資は不労所得とも呼ばれています。かと言って、不動産投資に関する知識なく、任せきりでいいわけではありません。

勉強不足のあまり、不動産会社などからの良い情報を鵜呑みにしたり、不良物件をつかんでしまい、最悪のケースでは赤字になることもあるため、注意が必要なのです。

失敗対策② 計画性をもって運用する

不動産投資も事業の1つです。そのため、収入だけでなく支出を伴うことを忘れてはいけません。支出の例でいえば、定期的に発生する固定資産税ローンの返済費、修繕費などがあります。

これらの支出を伴うにもかかわらず、家賃収入があるからといって、お金を使いすぎてしまう人もいるようです。設備が故障するなど突発的な費用が発生することもあります。そのときにお金が足りない！というケースも見受けられます。

不動産投資で失敗しないためには、どのような出費が後から発生するのかも想定しながら計画性をもって運用することも必要になってきます。

不動産投資を失敗しないために必要な知識

利回りだけで判断しない

マンション投資において、重要なのが利回り。どうしても利回りが高い物件ほど魅力的に見えてしまいます。

そもそも利回りには2種類あります。
・表面利回り：物件の購入価格に対する年間家賃収入の割合を意味しており、不動産情報サイトでは、主にこちらを表示しています。
・実質利回り：年間家賃収入から年間支出を引いて物件の購入価格で割っており、年間支出を計算に入れているため、実際のキャッシュフローを反映した利回りとなります。

ただし、実際には空室率によって家賃収入は変動します。また家賃も常に一定とは限らないため、収入が増えたり減ったりすることもあるでしょう。

このように利回りの数字は状況によって変動します。

不動産情報サイトでの数字を無条件に信用すると、マンション投資に失敗する可能性もあるため注意が必要です。

管理会社に任せっきりにしない

会社員がマンション投資をする際、建物や入居者の管理業務は管理会社に委託するのが一般的。

不労所得を得るという意味では有益といえますが、管理会社は万能ではないことを理解しましょう。

家賃をきちんと振り込んでいるのか、入居者からのクレームはないか、入居募集の広告方法など具体的な管理内容は簡単にでも把握しておくことが大切です。

管理会社任せにせず、所有している物件に責任を持つようにしましょう。

購入予定物件がある地域を知る

自分が住み慣れた街や土地勘のあるエリアからマンションを選ぶ方が多いのですが、購入するのは収益用の不動産です。

入居者がいないと家賃収入はありません。投資に向いている街は自分が住みたい街とは異なることを理解し、入居率を高く維持できるエリアの物件なのかどうかなどの視点を持ちましょう。

なお、意識したいエリアの特性は以下のとおりです。

人口増加が見込める？
大規模な都市開発がある？
教育機関や企業の拠点の移転計画がある？
競合物件が多く建つ余地がある？
大雨による浸水がありそう？
火災による延焼の可能性は？
（首都圏の場合、）電車によるアクセスの良さは特に重要