【2022年度版】不動産投資ローンの金利相場はどれくらい？審査基準なども併せて解説！

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資を始めるほとんどの方がローンを検討すると思いますが、賢くローンを選ぶためには、そもそも金利の相場はどれくらいなのかを把握していなければなりません。

今回は金融機関ごとの金利相場はもちろん、審査基準なども併せて解説します！

不動産投資ローンの基本

不動産投資ローン（アパートローン）とは

不動産投資ローンとは、投資用の物件購入にのみ利用できる融資です。アパートローンとも呼ばれます。自分が住む家を買うための融資（住宅ローン）よりも属性や物件の価値などが重視される傾向があります。

住宅ローンとの違い

不動産投資ローンはあくまでも投資物件を購入する目的で利用するものですが、住宅ローンは、自己居住用物件にのみ利用できます。一般的に不動産投資ローンよりも住宅ローンの方が金利が低いですが、だからと言って自己居住用と偽り住宅ローンを利用して投資物件を購入することは重大な規約違反となります。

また、不動産投資ローンは一般に、住宅ローンよりも審査基準が厳しくなる傾向があります。不動産投資は、「大家業という事業」であるため「事業の信頼性」が非常に重視されるからです。そして「事業」であるからには、その事業に耐えられるだけの経済的信用が借主個人にあるのかどうかも、重視される傾向にあります。これは、いわゆる「属性」の重視というものです。

金融機関ごとの金利相場の比較

融資を受ける金融機関の選択肢は多く、大きく分けると「メガバンク・都市銀行」「地方銀行」「信用金庫・信用組合」「政策金融公庫」「ノンバンク系列」があり、それぞれ金利や融資の審査基準も異なります。
どのような金融機関を利用するかは、不動産投資家の職業、年収、保有資産、自己資金、共同担保可能な不動産資産の有無などにより選択肢が変わってきます。その点を踏まえ、金融機関ごとの金利相場を比較していきましょう。

メガバンク・都市銀行の金利相場

一般にメガバンク・都市銀行といえば、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行の3行です。りそな銀行を加えることもあります。これらの金融機関の金利はおおむね1％前後となっており、各行とも特に大きな差はありません。有利なことは支店が全国各地にあるため、全国の広いエリアの物件が対象になること。投資家がどこに住んでいても、遠隔地の物件を購入できることなどがあります。

ただ、融資の審査基準は最も厳しいものとなります。まず、属性においては、十分な自己資金、過去3年間ほどの年収、共同担保可能な不動産投資物件などが無いと融資の審査基準を通るのは厳しくなります。また、購入物件も「築浅」「駅近」「人口集中エリア」などの条件を満たし、事業性が確実なことが求められるケースが多いです。中古のオーナーチェンジ物件であれば、「現状の利回り」「稼働率」なども重視されます。

地方銀行の金利相場

地方銀行はエリアによって、大きく性格が異なります。不動産投資に力を入れている銀行もあれば、さほど熱心でないところもあります。

金利も各行かなり幅があります。横浜銀行、八千代銀行では1％半ば〜2％前後です。ここ数年不動産投資に力をいれている静岡銀行の場合、3.3％〜3.6％です。そして長年、不動産投資を始める方が最初に選ぶ銀行として有名なスルガ銀行があります。基本的な金利は4.5％ですが、東京、名古屋、仙台では3.5％の金利が設定されています。金利は高いですが比較的長期の借入が可能で、キャッシュフローでは他行に劣らないこともあります。

ただし、不動産投資を熱心に進めている地方銀行以外は、その銀行の本店がある都道府県かその県境に住んでいること、同エリア内に購入希望の物件があることが条件になることがあります。

信用金庫・信用組合の金利相場

基本的には、地方銀行と大差はありません。金利は約2％の半ばというところが相場です。

信用金庫の中にも、西武信用金庫のように、不動産投資への融資に積極的なところもあります。金利は2.1％～2.9％程度で、購入する物件は東京都を中心に隣接する埼玉県、神奈川県エリアとなります。

日本政策金融公庫の金利相場

日本政策金融公庫が他の金融機関と大きく異なるのは、居住地最寄りの各支店に投資を行う本人が行って交渉を行わなければいけないという点です。他の金融機関であれば、不動産投資にノウハウを持っている不動産業者が、代行して交渉を行ってくれることも可能ですが、日本政策金融公庫はあくまでも本人主体で行動する必要があります。

金利も安く、審査基準も他の金融機関にない部分をみますので、他では絶対に融資が出ないような物件でも審査が通ることがあります。支店ごとに審査基準の判断が微妙に異なるのも政策金融公庫の特徴です。

主な審査基準

最後に金融機関が見る主な審査基準を紹介します。この評価が金利にも直接影響してくるので確認しておきましょう。

与信

まず第一に挙げられるのは「与信」です。金融機関は不動産投資ローンの融資をする際に、購入希望者の与信を査定します。与信の査定では、借入れをきちんと返済できるかどうかの信用を見ます。個人の信用が融資額にも反映されてきますが、その際に大切なのは借主の属性です。属性とは「融資を申し込む人の経済的・社会的背景」です。その内容によって、与信の評価が決まります。以下で説明します。

属性

不動産投資のための融資で見られる属性には、「年齢」「収入」「居住状況」「家族構成」「金融資産」などがあります。「収入」で問われるのは勤務先や勤続年数、年収です。「家族構成」は、家族の人数によって生活費も異なるため判断材料に必要とされます。

「金融資産」によっても、融資限度額は変わります。ローンの返済が滞った時に、金融資産で返済できるかどうかといった部分が評価されるためです。

物件条件

融資審査で見られるのは、借主の属性だけではありません。購入する物件の質や収益性も問われます。投資用不動産ローンは家賃収入が返済の原資になりますので、購入する対象となる不動産の収益力も重要になるのです。

1.5～2%前後の低い金利で融資を受けやすいのは、一般的にアパートではなく、マンションだといわれています。主に、以下のような理由があります。

・一般的にマンションのほうが駅から近いなど立地条件がいいこと
・賃料が安定していること
・マンションは中古市場でも売買が活発なこと

とりわけRC構造のマンションは法定耐用年数が長く、長期間にわたり資産価値を持つため、木造のアパートよりも融資が受けやすい特徴があります。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

今回は金融機関ごとの金利相場と、金利にも影響する審査基準について解説しました。

購入物件や自分の状況などを踏まえ、最適な金融機関を選択することが不動産投資の成功にも繋がりますので、ぜひこの記事を参考に不動産投資にチャレンジしてみてください！

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