不動産投資のシミュレーション【これだけ覚えておけば大丈夫な基礎知識を教えます】

投稿日 2021年8月12日
更新日 2021年10月1日
著者ライフアートエージェンシィ
カテゴリー不動産投資

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資をする際は事前の計画が非常に重要です。

では不動産投資のシミュレーションはどうやればいいのか、またどのようなことを気をつければいいのか知りたい人はたくさんいると思います。

この記事では不動産投資シミュレーションについての基礎知識を紹介している記事です。

この記事を参考に不動産投資のシミュレーションをしてみてください。

この記事を読むとわかること

・不動産投資シミュレーションの重要な考え方

・不動産投資シミュレーションの基礎知識

・不動産投資シミュレーションに必要な情報

不動産投資シミュレーションの重要な考え方

不動産投資のシミュレーションでは、ローン返済や維持管理費の支出といった不動産投資の収益に関わる様々な要素を考慮してシミュレーションするのが重要です。

まずは不動産投資のシミュレーションにおいて特に重要な考え方をお伝えします。

不確実性の排除

1つ目は不確実性を排除することです。

不動産投資は長期的に運用するのが一般的です。

不動産運用時には家賃収入、必要経費、ローン返済と様々な要素が入り混じります。

その際、不確実性を排除しリスクに適切に対応することが重要です。

不確実性を排除すればキャッシュフローの計算は確実になり、リスクマネジメントは損失を最小限に食い止めることにつながります。

シミュレーションをする際は、確実なもの、不確実なものをしっかり区別して計算をする必要があります。

しっかりと不確実性を排除した上でリスクを最小限に抑えるようシミュレーションをして不動産投資に望む必要があります。

パターンの想定

2つ目はパターンを想定することです。

不動産投資のシミュレーションを1回しただけでは1つの想定しか得られません。

様々な要素が絡む不動産投資においては、1つのシミュレーションがそのまま運用結果に出ることはそうそうありません。

より精度の高いシミュレーションをするためには、複数のパターンを試行する必要があります。

例えば、ローンの金利は固定金利と変動金利の2種類です。

固定金利は完済まで金利は変わりませんが、変動金利は文字通り金利が変動する可能性があります。

この他にも様々な要素があるのでそれらを考慮して複数のシミュレーションをすることが大事です。

他には、投資物件は経年劣化によりメンテナンスにかける経費が多くなるので、諸経費率の上昇を想定してシミュレーションすることも重要となります。

不動産投資シミュレーションの基礎知識

不動産投資のシミュレーションに必要な考え方を理解してもらったので、次は基礎知識を紹介していきます。

Webで検索をすると様々シミュレーションツールがありますが、そのシミュレーションツールには多くの専門用語が使われています。

これらを理解して実際のシミュレーションに備えましょう。

投資用不動産の種類と特徴

不動産の種類には新築と中古、区分マンションと一棟マンションという分類があります。

新築物件は入居者を集めやすい反面、物件価格が高額なため利回りは低くなることが多いです。

また、一棟マンションは土地を担保にできるため銀行の融資を受けやすいという特徴があります。

不動産投資シミュレーションを行う際に必要な不動産用語（資金編）

不動産投資シミュレーションではさまざまな数値を使いシミュレーションします。

シミュレーションを行う際に必要な不動産用語のうち、資金に関するものを紹介していきます。

諸経費率：家賃収入に対する諸経費の割合で、諸経費には管理費、修繕費、修繕積立金、固定資産税などが含まれます。物件の経年劣化に伴い諸経費率は上昇しやすい傾向があります。
頭金：物件購入時に自己資金から支払う費用で、頭金は融資の審査に影響します。
借入金額：不動産購入時に借り入れたローンの総額（元金）です。
借入金利：ローンの金利で、固定金利と変動金利があります。
ローン年数（借り入れ期間）：ローンを完済するまでの年数で、物件の耐用年数や個人の信用力で借入できる期間の長短が審査されます。
毎月の返済額：毎月のローン返済額で、借入金額、借入金利、ローン年数に影響します。
年間の返済額：1年間のローン返済額で、これはキャッシュフローに大きく影響する項目となります。
返済総額：借入金額に利息分を含めたローンの支払い総額です。

不動産投資シミュレーションを行う際に必要な不動産用語（家賃収入編）

次に、シミュレーションで必要な家賃収入に関わる不動産用語をご紹介します。

想定平均月額家賃：一棟マンションの場合は、全室入居ではなく空室率を加味した現実的な毎月の平均家賃収入額に設定します。区分マンションの場合は、入居者がいない期間を加味して計算します。
年間家賃収入：1年間で得られる家賃収入の合計金額です。
年間諸経費：1年間で発生する諸経費の合計金額で、諸経費には管理費、修繕費、修繕積立金、固定資産税などが含まれます。
年間支出：ローンの年間返済額と年間諸経費の合計金額です。一棟マンションの場合は約10年周期で大規模修繕費がかかるのでこれも考慮します。
年間手取り：年間収入から年間支出を差し引いた手取り金額で、この年間手取りがキャッシュフロー（CF）です。
表面利回り：1年間で物件価格の何割を回収できるかを表す、満室想定時の利回りのことです。想定年間家賃収入を物件価格で割って算出するため、諸経費は考慮していないことに注意しましょう。
実質利回り：諸経費と空室率を考慮した利回りで、想定年間家賃収入から諸経費を引き、物件価格で割って算出します。リアルなシミュレーションは表利回りでなく実質利回りで考えることが必要です。
返済後利回り：諸経費に加えローン金額も考慮した利回りです。融資を受ける場合はローンの返済額がキャッシュフローに大きく影響するため、毎年繰り上げ返済を増やすなら返済後利回りを考慮することが重要になります。

不動産投資のシミュレーションに必要な情報

不動産用語を大まかに理解したところで、シミュレーションのために必要になる情報について解説していきます。

物件情報を扱うWebサイトに掲載されている情報は限られています。正確なシミュレーションを行うためにも、収支に関するさまざまな情報をできる限り収集しましょう。

投資物件に関する情報を集める

不動産投資で収益を得るためには、投資物件をどのように運用するのが良いのか検討するのが大事です。

ですので、物件に関する情報は詳細に知っておく必要があります。

購入金額：物件自体の金額はもちろん、物件の価格以外にも初期費用がかかるのでそれも考慮しましょう。
土地の特徴：売却時に得られるキャピタルゲインを考慮します。建物の評価額が落ちても土地の資産価値は残ります。
建物の広さや構造：建物の広さ、鉄骨造なのかRC造なのかといった建物構造の違いで大規模修繕費の見込み金額が変化します。
間取りと入居期間：間取りと過去の住人の入居期間は、空室率と家賃下落のシミュレーションに役立ちます。
周辺情報：エリアの家賃相場やエリア自体の開発状況なども知っておくと良いです。
修繕履歴：過去の修繕履歴から大規模修繕費の見込みを立てると良いです。

物件購入にかかる費用を知る

投資物件購入時には投資物件本体の価格以外にもさまざまな費用が発生します。

ですので、シミュレーションにおける購入金額は諸費用を含めた総額で考える必要があります。

印紙税：不動産売買契約書やローンを組む際の金銭消費貸借契約書といった課税文書は、収入印紙を貼付して印紙税を納税しなければいけません。必ず必要なものです。
仲介手数料：不動産会社に対する物件購入の仲介手数料も発生します。簡易計算により「物件価格×3% + 6万円」を上限とするのが一般的です。
不動産取得税：不動産が所有物となったときに生じる税金で、固定資産税評価額の4%が課税されます（2021年3月31日までは軽減特例により3％）。
固定資産税及び都市計画税の清算金：購入物件にかかる固定資産税と都市計画税を日割り計算し、売主と買主で分担した費用です。

税金に関する情報

不動産取得税だけでなく、所有する建物や土地に毎年課せられる固定資産税も「固定資産税評価額」を元にシミュレーションします。

固定資産税評価額は物件価格の7割程度になることが多く、これに税率1.4%をかけて特例措置で減額した金額が固定資産税額です。

土地の評価額が街の環境変化などにより上下することがありますが、建物本体の評価額は経年劣化で下がっていくのが一般的なので、これに伴い、固定資産税額も変動します。

周辺エリアの物件売買価格を知る

購入したい投資物件を見つけたときには、周辺エリアにある同条件の物件情報を徹底的にリサーチします。

その周辺で人気のある間取りや家賃相場、生活のしやすさ、今後の街の変化予測などを知れると良いでしょう。

また、同条件の物件の空室率から見込み空室率が判明するので、比較的正確なインカムゲインをシミュレーションすることができるようになります。

さらに、同条件の物件の売価を調べれば、キャピタルゲインの見込みもシミュレーションできます。