いくらまで利用できるの？不動産投資の融資について解説！

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資を始める方は、金融機関からの融資を利用することが一般的です。

では、実際に融資をしてもらった場合、いくらまで利用できるものなのでしょうか。

今回は、融資に関する基本情報や具体例を用いた融資額のシュミレーションについて解説します。

不動産投資融資で必要となる項目

不動産を購入する際の融資限度額は、収入だけで審査されるわけではありません。
収入のほかに下記3つの項目が必要となります。

1.購入する不動産の収益性
不動産投資の場合、融資の返済は主に家賃収入からになります。そのため、購入対象となる不動産の収益性はとても重要です。

2.与信
与信とは、きちんと返済できるかどうかの信用を与えること。つまり個人の信用力を指します。
なぜ、個人の与信が必要なのか？家賃収入が見込めるだけではだめなのか？というと、たとえ家賃収入が十分だとしても、本業の収入がなくなった場合やその他の理由で返済分を生活費に回してしまう恐れがあるからです。そのため、個人の収支をチェックし、生活費に問題ないかどうかを確認する必要があります。

3.属性
上記の与信は、「属性」によって決まります。属性とは、融資を申し込む人の経済的・社会的背景のこと。なお、属性は一つ一つの単独で判断するのではなく、「総合的に」判断していきます。

不動産投資のための融資で審査される属性には、主に「収入」「持ち家or賃貸住宅」「家族構成」「金融資産」があります。

「収入」：主に勤務先と勤続年数、年収など
高く評価される職業は「医師」「士業」「公務員」と言われています。医師や士業は、収入の多さと定年がない点が評価され、公務員は、倒産やリストラによる失業の可能性が低いことと収入が安定している点が評価に繋がっているようです。
このように収入の安定性が評価に繋がっており、一般的には「上場企業→非上場の大手企業→非上場の中小企業→自営業者」といった評価の順位となっているようです。
また、勤続年数が長いほど評価は高くなり、逆に転職回数が多くなると低くなります。つまり、失業の可能性が高いがかどうかが評価に繋がっています。

「家族構成」：毎月いくらの出費があるのか
たとえ収入が多くても、家族が多ければ生活費や学費などがかかります。また、単身者よりも連帯保証人となる配偶者がいるほうが属性は高くなります。

「持ち家or賃貸」
住宅ローンを抱えていても影響はないとする銀行もあれば、逆に持ち家がある方が生活基盤がしっかりしていると評価する場合もあるため、よく確認しましょう。

「金融資産の額」
金融資産は担保として質権を設定されるわけではありませんが、換金して返済できる可能性があるという意味では、属性の評価に繋がります。

属性を高めるためには？【不動産投資融資の基本】

◆クレジットカードの限度額を下げる
住宅ローンとは別にして、クレジットカードやカードローンの残債があると属性は下がります。

また、「クレジットカードを保有しているだけで属性は下がってしまう」可能性があるということも注意しておきましょう。なぜなら、融資限度額が100万円のクレジットカードを保有していると、実際に借り入れていなくても今後その可能性があると判断されてしまうからです。つまり、クレジットカードの限度額が高ければ高いほど、属性は下がってしまいます。

あまり使用していないクレジットカードの限度額は引き下げておく、また、使っていないカードは解約しておくとよいでしょう。

◆収入を増やす・安定させる
言うまでもなく、年収が高ければ高いほど属性は高まります。ただし、判断される収入は安定した収入であるかどうかです。個人で行っている副業は、安定収入とは見なされません。本業よりも副業の収入が増えたために独立してしまうと、属性は一気に下がる可能性があります。

◆不動産投資のキャッシュフローで属性を高める
定期的な家賃収入が見込める不動産を保有していれば、そのローン残債があるとしても属性は高まる場合があります。

例えば、ワンルームマンションを不動産投資のために購入し、上手くいっている場合には、そのプラス分が評価されます。この仕組みを上手に活用すれば複数の物件を保有できるようになるでしょう。

◆住宅ローンや不動産投資ローンの借り換えをする
住宅ローンや不動産投資ローンの借り入れがある場合、ローンの見直しをすることで属性が高まる可能性があります。なぜなら、ローンの返済額や毎月の収支が改善すれば、次のローン返済の確実性が高まり、借り入れを起こしやすくなるためです。

無料の簡易診断や借り換えの提案をしてくれるサービスなどを活用し、現在の金利をどれだけ削減できそうなのか、今よりも低い金利で借り換えができないかなどを検討するとよいでしょう。

年収500万円の場合はいくらまで利用できる？不動産投資の基礎知識

不動産投資の融資限度額は、前述の通り購入する物件や申込者によって異なりますが、一般的に年収の7倍〜10倍までが限度額と言われています。ここからは具体例を用いてシュミレーションしてみましょう。

例：年収500万円の場合・・・

融資限度額：5,000万円
（※融資額は、条件によって大きく左右されるため、実際は年収の5～6倍程度、2,500～3,000万円くらいが現実的）
変動金利　：1%〜3.5%（審査結果により異なる）
返済期間　： 最長で35年

年収が500万円の場合だと、実際の融資額は約3,000万円（融資限度額は約5000万円）程度になるでしょう。
なお、自己資金なしのフルローンで融資する銀行は少数派となってきています。投資の破綻を避ける観点からも、最低でも物件価格の10%は自己資金を用意しておくと良いでしょう。

いくらまで利用できるの？不動産投資の融資について解説！ | まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は、 融資に関する基本情報や具体例を用いた融資額のシュミレーションを解説していきました。

今回のポイントをまとめると以下の通りです。

不動産投資のメリットとして、少ない自己資金と銀行からの融資を活用することで、より大きな物件を購入し、利益を増やすことができます。（レバレッジ効果）不動産投資を行う際は、融資の活用も合わせて検討するとよいでしょう。

不動産投資について相談してみたいという方はライフアートエージェンシィにもお気軽にご相談ください。

相談はこちら

公式LINEからも相談受け付けています。

公式LINEはこちら