【不動産投資利回りの平均は?】都心と地方それぞれの目安やリスクを押さえよう

こんにちは!ライフアートエージェンシィです!

不動産投資をしている人にとって、利回りの数値を正しく活用することは、物件購入の際、また投資計画を立てる際にもとても重要になってきます。

しかし、その一般的な数値や参考にすべき目安がよく分からないという方も多いと思います。

そこで今回はこの「利回り」について、物件の立地やスペックなどの条件も考慮に入れながら、その平均や相場を解説していきたいと思います。

この記事を読むと分かること

・利回りの都心と地方それぞれの平均値

・利回りの数値だけでは分からない地方都市物件のリスク

・購入価値を見込める利回りの目安

不動産投資の利回りとは?平均を知る前の基礎知識!

まず、「利回り」には2種類あります。

年間家賃収入を物件価格で割った金額で算出される「表面利回り」と、そこから管理費や税金等を差し引き、より正確な利益率を割り出し、細かな投資計画に役立てることができる「実質利回り」です。

また、利回り計算は満室を前提に算出しています。実際の投資活動では、空室リスクも加味する必要があります。

不動産投資で押さえておきたい利回りの基礎知識!目安を知って正しく活用しよう」のコラムでより詳細に解説しています。ぜひ読んでみてください。

不動産投資ワンルームマンションの平均利回り

利回りの定義を確認したところで、早速利回りの平均を詳しく見てみましょう。

今回は、投資用として最も多くの方が購入を考える、ワンルームマンションについて解説していきます。

都内ワンルームマンションの平均

都心部のワンルームマンションの平均的な利回りは、新築であれば3.5%~4.5%、中古でも築20年ほどであれば4%~5.5%ほどと言われています。築20年を越えた場合は、7%~10%が妥当でしょう。

新築や築浅物件であれば、購入価格が高いため利回り自体は低いものの、物件のスペックが高く、また都心で好立地のため空室リスクも低くなり、結果として高い収益を得られる可能性も高くなります。

さらに都心部であれば、築20年くらいまでなら表面利回り5%前後、築20年~35年であれば7%~8%を上回れば、利回りは十分高いと言えるでしょう。

もちろん、古い物件ほどその購入価格が低くなるため、表面利回りは高くなります。

しかし、築年数に応じて修繕費が高くなりますので、実際の家賃収入が少なくなります。物件のスペック低下に伴い空室リスクも高くなるため、利回りのみで判断するのは危険です。

上記数値はあくまで目安として考えましょう。

地方都市ワンルームマンションの平均

続いて地方都市の平均について見ていきましょう。

まず下記の図をご覧ください。これは東京以外の地方都市の、駅近・築浅物件を対象に割り出した利回り平均です。前述の東京都の平均利回り4.5%と比較して、どの地域も高くなっています。

地区ワンルームファミリー向け
札幌6.0%6.0%
仙台5.9%6.0%
さいたま5.5%5.6%
千葉5.5%5.7%
横浜5.2%5.3%
名古屋5.4%5.5%
京都5.5%5.6%
大阪5.2%5.3%
神戸5.6%5.7%
広島6.1%6.2%
福岡5.5%5.5%

(参照 日本不動産研究所 第 36 回 不動産投資家調査(2017 年 4 月現在) )

このように、地方都市の利回りが高くなるのは、その物件購入価格が都内と比べ安いことが理由です。

一見この利回りだけを見ると、地方都市のほうが投資物件として良さそうに見えます。

しかし、地方には地方のリスクがありますので、詳しく後述していきます。

利回りだけでは分からない地方都市の不動産投資リスク

地方都市物件は、その購入価格の安さから高い利回りが算出されるため、一見すると優良物件に見えますが、ここで注意が必要です。利回りだけではなく、以下のリスクをしっかりと把握しておきましょう。

地方都市物件リスク① 空室リスクが高い

地方物件で考えられるリスクとして最も大きなものに、「空室リスク」があります。

地方は人口が少ないため、空室リスクは都心と比べはるかに高くなります。

さらにもともとの人口の少なさに加え、地方物件では、大学や地方の大手企業の周辺の賃貸住宅が、そこに通う人で埋まっているということがよくあります。地方は大学や企業数が少ないため、一部のマンモス大学や大手企業のある土地周辺に需要が集中することがあり、そこに通う人々で入居者をまかなっていることがあるのです。

しかし、こうした企業や大学が倒産や移転、大規模リストラを行った場合、周辺物件は一気に空き室となってしまうリスクがあります。

大企業や学校に頼れなくなった土地で入居者を集めるには、家賃はそれなりに下げる必要があり、投資計画が狂ってしまうおそれがあります。

地方都市物件リスク② 改修費や広告宣伝費が割高

地方では人口が少ないため、入居者を集めるための広告宣伝費が都内より高額となる傾向があります。

利用者の多い首都圏では、それほど広告を出さなくても入居希望者が集まる場合が多いですが、地方では都心よりも多く宣伝しなくては人が集まりません。

さらに地方物件では、入居者から預かる敷金に対する改装費の割高となる可能性もあります。

入居時に「家賃数か月分」という形で入居者から預かるのが敷金です。退去時にはこの敷金を元手に部屋の清掃、壁紙等の張り替えといった修繕・改修を行います。

ここで考えておきたいのは、地方は都心と同等額の敷金を預かれるのか?ということです。

地方物件は前述のとおり、都心と比べ家賃が安いです。これが高い利回りを出せる大きな理由ですが、そうなると同時に、預かる敷金も安くなってしまいます。にもかかわらず、部屋の清掃にかかる費用は地方も都心も変わりません。

つまり、預かった敷金に対して修繕費が割高となり、場合によっては敷金だけでは費用を賄うことができず、マイナスが発生するリスクが生じるのです。

さらに、安易に敷金を上げようとすれば初期費用が高くなり、入居者の募集が難しくなります。また、地方は都心と比べ人口が増えていないため中古物件の家賃は下落の幅が大きく、さらに敷金が減り、改装費が大きくなってしまう場合もあります。

以上が利回りのみでは判断できない、地方物件が持つ潜在的なリスクです。

地方物件の購入を検討する際は、高い利回りに安易に飛びいては危険です。上述のリスクを把握したうえで周辺環境や物件スペックをよく調べ、慎重な選択をすることが望ましいでしょう。

【不動産投資利回りの平均は?】都心と地方それぞれの目安やリスクを押さえよう | まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は不動産投資を始める人に参考にしていただきたい、利回りの基本的な平均値と、さらに利回りだけでは分からないリスクについてもご紹介させていただきました。

今回のポイントをまとめると以下のとおりです。

利回りの相場と注意したいポイント

・利回りの平均は都内で約4.5%、地方都市では約6%で地方のほうが高い(ワンルームマンションの場合)

・都心は利回りが低い代わりに、人口の多さから空き室リスクが少なく、結果として投資による利益を上げられる可能性がある

・地方都市の利回りが高いのは家賃が安いから

・地方都市は利回りが高い代わりに、空き室リスクや修繕費や広告宣伝費が割高となるリスクなど、潜在リスクが多い傾向にある

利回りの相場は都心と地方で大きく差があり、双方にメリット・デメリットがあります。

ご自身の投資プランと照らし合わせ、最適な物件を探していきましょう。

不動産投資について相談してみたいという方はライフアートエージェンシィにもお気軽にご相談ください。

相談はこちら

公式LINEからも相談受け付けています。

公式LINEはこちら

この記事を書いた人

ライフアートエージェンシィ

東京都目黒区下目黒の不動産会社です。
不動産売買、仲介、管理をはじめ、融資サポートなどお客様のための手厚いサポートを強みにしています。
公式LINEでは高利回り物件や、知って得する不動産知識を紹介しています。