不動産投資で東京ワンルームが人気な理由とは？【徹底解説】

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資を行う上で、場所や購入する物件選びはその後の運用益を左右するため重要です。

中でもおすすめは、東京でワンルームマンションを購入した不動産投資です。

今回は、なぜ不動産投資で東京がおすすめなのか、なぜワンルームマンションがおすすめなのかについて解説します。

不動産投資は東京がおすすめの理由

まずは東京で行う不動産投資がなぜおすすめなのか、メリットから見ていきましょう。

地価が下落するリスクが低い

東京は流入人口も多く、人口が増加傾向にあるため、人口が減少傾向にある地域と比べて地価が下落するリスクは低いと言えます。
地方の場合、進学や就職を理由に県外へ転出することが多く人口が減少したり、さまざまな要因によって地価が下落するリスクがあります。
しかし、人口が増加している東京では、上記のような要因で地価が下落するリスクは低く、長期的な不動産投資に向いていると言えます。

家賃が下落するリスクが低い

不動産の家賃が下落する大きな要因は、周辺地域の賃貸需要の減少と、物件の経年劣化です。
経年劣化については、適切なタイミングで修繕することが大切ですが、一方で、周辺地域の賃貸需要の減少については、所在地を慎重に確認する必要があります。
人口が減らないエリアで入居者が常に見込めるような流動性の高い地域を選ぶことが大切ですが、東京は言うまでもなく、他の地域に比べて賃貸需要が高いため、家賃が下落する恐れは低いといえるでしょう。

売却しやすい

不動産は流動性が低く、また価格の変動も起きにくいという特徴があります。
不動産の流動性とは、物件の換金がしやすいかどうかと言うこと。不動産は買い手が見つかるまでに時間がかかりやすく、換金できるまでの期間が比較的に長いと言われています。
人口減少などが懸念されている地方では、特に流動性が低い傾向にあります。なぜなら、東京と比べて地方の物件を購入したいと思う人は少ないため、売却に時間がかかり、結果長期化してしまう場合もあります。
一方で、東京であれば、地方に比べて物件の購入希望者や取引事例も多いため、比較的流動性が高く売却しやすいでしょう。

東京で不動産投資を行うならワンルームが特におすすめ

では、東京で不動産投資を行うと決めた際に、ワンルームマンションがおすすめなのでしょう。おすすめな理由をみていきましょう。

団体信用生命保険が利用できる

投資用マンションの購入でローンを組んだ場合、団体信用生命保険に加入することが可能となります。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの債務者に万が一のことがあった場合に、その保険金によって住宅ローンの残高を完済できる仕組みのことです。そのため、家族は家賃収入を受け取ることも、物件を売却することも可能となります。
万が一の時に物件と家賃収入を残すことができるため、家族を守ることができるでしょう。

節税効果がある

投資用のマンションは相続対策が期待できます。
財産を現金で残していた場合、相続税は額面に対し課税されますが、不動産の場合は、課税は評価額に対して課されます。そのため、東京の中古のワンルーム物件であれば、評価は時価のおよそ1/3程度となります。また、遺産分配の際にも分けやすいため、よくある遺産で揉めてしまうといいたことは少ないでしょう。

リスクを分散できる

不動産投資においても、リスクを分散しておくことが大切です。
マンションを1棟まるまる所有するよりも、同じ戸数のワンルーム物件を築年やエリアなどで分散することで、あらゆるリスクを軽減させることができます。築年数の分散は、設備の修理や交換が必要となる時期を分散させることができ、エリアの分散は、近隣状況の変化によるリスクにも対応できるため、火災や地震などの災害による被害を最小限に抑えることができます。
したがって、資産を何ヶ所かに分けることで、投資リスクの低減につながるでしょう。

賃貸需要の安定さ

不動産投資においては、今後の需要を見極めることがとても大切です。
日本の人口は減少傾向にある状況で安定した賃貸需要があるのは東京だけです。
なぜ、東京は人口が減らずに安定しているかとうと、多くの上場企業が東京に本社を置いているように、経済機能が一極に集中していることが要因でしょう。地方に比べ、東京の給料は高く、仕事の数も多いため、仕事を求めて多くの人が集まります。
そして、こうして集まった人の多くは単身世帯であることから、東京のワンルーム物件に対する賃貸需要は安定しているのです。

【東京以外にも当てはまる！】不動産投資を成功させるためのポイント

ここからは、不動産投資を成功へ導くためのポイントについて紹介していきます。

目標（ゴール）を決めておくこと

不動産投資では、何を目指すのか目標を予め決めておくことが大切です。
相続税対策、所得税・住民税の節税対策、老後のためなどを目的に、いつまでにどのくらいの収入を得たいのかを具体的に決めておくとよいでしょう。
この目標を最初に決めておけば達成するにはどうしたらよいのか、どのような戦略を取る必要があるのかが見えてくるはずです。

収支シミュレーションを作っておく

不動産投資は、株やFXなどと違い「事業である」ということを意識しましょう。
多くの方は、不動産投資において物件を購入するまでに着目しがちですが、実際は、購入後に黒字になるよう運営していくことが大切であり、やることは膨大です。運営が赤字にならないよう事前のシュミレーションはしっかり行うとよいでしょう。
なお、シュミレーションで大切なことは、厳しい条件で行うことです。黒字の金額よりも、赤字が最大でいくらになるリスクがあるのか、赤字が出た場合事業を継続していくにはいくら現金があればいいのかといった点を把握するとよいでしょう。

リスクを把握し、準備しておく

不動産投資で起こりうるあらゆるリスクを事前に把握し、対処法を準備しておくことも大切です。
ここでは不動産投資で起こりやすいリスクをいくつか紹介します。

・空室リスク
不動産投資において最大のリスクと言われているのが空室リスクです。
入居者の有無はとても重要で、長期間空室が続いてしまうと、融資の返済にも影響が出てしまいます。入居者がなかなか決まらないとなると、家賃を下げたり、リフォームで差別化を図るなどの工夫が必要となります。
空室リスクを避けるためには、駅近な物件、利便性の高いエリア、賃貸需要が高いエリアなど、高い入居率を確保できるかを見極めるようにしましょう。

・家賃滞納リスク
空室リスクとともに注意したいのが、入居者の家賃滞納リスクです。
家賃の滞納がないように、事前に入居希望者を審査し見極めることが重要となります。

・家賃下落リスク
次に家賃が下がってしまうというリスクです。家賃が下がる理由としては以下の2通りが考えられます。
1.近隣の物件が家賃を下げている。
2.経年劣化による家賃下落

不動産投資で東京ワンルームが人気な理由とは？【徹底解説】 | まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は、なぜ不動産投資で東京がおすすめなのか、なぜワンルームマンションがおすすめなのかについて解説しました。

今回のポイントをまとめると以下の通りです。

いくつかのメリットを挙げましたが、東京でワンルームマンションをおすすめする一番の理由として、人口の多さと賃貸需要（単身者が多い）にあると思います。不動産投資を検討される際は、参考にしてみてください。

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