【サラリーマンは不動産投資をおすすめする理由】メリット・デメリットも解説します！

こんにちは！ライフアートエージェンシーです！

一般的に、サラリーマンは毎月固定の給与を得られ、自営業よりも安定した就業形態といわれてきました。

しかし、昨今の経済状況や社会の変化、年功序列制度の弱体化等により、サラリーマンであっても本業以外の資産形成が必要な時代となってきています。

特にサラリーマンの方は、定期的な収入が見込みやすいため、不動産投資と相性が良い傾向があります。

そこで今回は、多種ある資産運用の方法の中でも、不動産投資についてご紹介したいと思います。

サラリーマンが不動産投資を始める際のメリット・デメリットや基礎知識について、詳しく見ていきましょう。

サラリーマンが不動産投資をするメリット

それでは早速、なぜサラリーマンが不動産投資に向いているのか、そのメリットを解説していきましょう。

銀行からの融資を受けやすい

不動産投資を行うためには初期費用を金融機関からの融資でまかなう人がほとんどです。

融資を受ける際の審査では、主に「勤務先」「職種」「年収」「勤続年数」の属性をチェックされます。

勤務先の評価は「業種」によって決まります。一般的に、公務員や三大士業（医師、弁護士、会計士）などが高評価を得やすいとされています。

上記以外の民間企業の場合、収入の安定性という観点から上場企業の評価が最も高くなります。次いで非上場の大企業、非上場の中小企業、自営業の順です。

さらに勤続年数は長さも評価の対象になります。転職が多いと不利であると考えられます。

サラリーマンは毎月一定の固定給に加え、年2回の賞与がある人も多く、ある程度の安定性が見込めます。そのため銀行側も融資を出しやすく、不動産投資を始める際の資金繰りに困らない場合が多いと言えるでしょう。

資金に余裕がある

サラリーマンは毎月確実な給与を得られるため、資金に余裕があることも、投資と相性が良い理由のひとつです。

そのため生活費や貯蓄などの計画が立てやすく、安定的に資金を運用することができ、これにより資金的な余裕も生まれやすくなります。

対照的に、自営業やフリーランスなどの場合はどうでしょう。毎月の収入に安定性がなく、収入が多い時期もあれば全く入ってこない時期もあり、運用計画が立てにくいというデメリットがあります。

所得税、住民税の節税になる

本業以外に不動産を所持すると、所得税や住民税を減らすことができるということも、サラリーマンが不動産投資をする際の大きなメリットです。

サラリーマンが不動産投資を行った場合、確定申告の際、自分で 「損益通算」 をする必要があります。損益通算とは、サラリーマンとしての給与と不動産投資で得た課税対象所得を合算させることです。これにより、収めるべき税金額を減らすことができるのです。

特に投資を始めて最初の１～２年は、諸経費が家賃を上回り赤字となってしまうことがあります。しかし、本業の給与所得から赤字分を引いて所得金額とすることが可能であり、結果として税金が減り、節税へとつなげることが可能となります。

不動産投資を始めた初年度の確定申告は、特に気を付けて申請しましょう。

物件の管理が簡単で手間がかからない

不動産投資は他の投資、例えば株やFXなどに比べ、労力が少なくて済み、サラリーマンの本業を邪魔しません。

株やFXの場合は毎日の株価の動向を頻繁にチェックしなくてはならず、大きな時間と労力を割く必要があります。一般的な勤務体系でな企業に勤めるサラリーマンが、その時間を捻出するのは容易ではないでしょう。

しかし不動産経営であれば、物件管理のために必要な多くの業務を管理会社に委託することができます。日々の細かなチェックや管理が要らず、本業に集中しながら資産運用・形成ができる、まさに不労所得です。

生命保険や私的年金の代わりになる

不動産投資を始める際、大半の人は銀行など金融機関から融資を受けます。

この際、「団体信用生命保険」に加入する必要がありますが、これは生命保険の代わりにすることができます。

団体信用生命保険とは、ローンの返済中に返済者が死亡、または事故などの不測の事態に陥った場合、残りのローンが保険金により弁済されるというものです。残されたご家族に債務を残さず、不動産収入を得ることが可能となります。

さらに、団体信用生命保険は年金の代わりとしても期待できるのをご存じでしょうか。少子高齢化による将来の年金受領額の減額となる可能性が高まっている昨今ですが、不動産投資を始めておけば、年金に代わって老後の資金を準備しておくことができるのです。

不動産投資は勤務先に副業禁止規定があっても始められる

ここ数年は減ってきたものの、依然として副業禁止のルールを設けている企業も少なくないでしょう。

ただし、不動産投資の場合は副業禁止ルールがあっても始められるケースが多いです。

厚生労働省による「副業･兼業の促進に関するガイドライン」第14章 副業・兼業の第67条には、

「労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる。」とあります。

また過去の裁判では、会社員の副業は禁止できないという判決も出ています。就業時間外にまで社員を制約をかけることはできず、基本的にプライベートの時間は就業者の自由であるべきとされています。

前述のとおり管理に手間もかからず本業の邪魔をしない不動産投資には、制限されるべき理由は少ないでしょう。

ですがここで注意したいのは、不動産投資を「事業的規模」で行わないことです。不動産投資には、「5棟10室」という基準があり、戸建なら5棟、アパートやマンションなであれば10室以上が「事業か、そうでないか」のラインとなります。

サラリーマンが不動産投資を行う際の注意点【メリットとデメリット両方を理解しよう】

前述ではサラリーマンが不動産投資に向いている理由をお伝えしました。

次に、サラリーマンが不動産投資を行う際に知っておくべきデメリットを見ていきましょう。

メリットだけではなく、下記のデメリットを事前に把握しておくことで、不要な損失を未然に防ぐことができます。

物件を購入するまでに時間がかかる

不動産投資で安定した収益を得るためには、自身にとって条件の良い物件を選ぶことが不可欠です。

しかし、知識や経験がない人にとって物件選びは容易ではありません。不動産会社に言われるまま、あまり優良とはいえない物件を購入させられてしまうことも少なくありません。

そうならないためには、自身で事前に不動産に関する知識を身に着け、自分の力で物件を判断することが必要です。

それには関連する本を読む、セミナーに参加するなどが有効的な手段ですが、いずれも時間が必要です。本職があるサラリーマンにとって、この時間を捻出するのは大変なことです。あらかじめ覚悟しておきましょう。

確定申告を自分でしなければならない

本業以外で年間20万円以上の収益を上げている場合、確定申告が義務付けられています。

ですがサラリーマンの場合は、給与に関する諸手続きについては勤務先の会社または業務委託先が行っており、自分で確定申告をする機会は少ないでしょう。

こうした不慣れな作業は想像以上に時間や労力を必要とします。サラリーマンにとっては物件購入同様、確定申告についても時間を確保しておく必要があります。

ローンの使い過ぎに注意が必要

サラリーマンはその安定性から、不動産投資ローンを利用しやすい立場にあります。ですが、ローン利用可能額には上限があります。本業の収入に対して10倍までといった限度額があらかじめ決められています。

選んだ物件によっては、融資総額がすぐに限度額まで達してしまうことも考えられますが、融資額ギリギリまで初期に使い切ってしまうのは賢くありません。継続的に利益を得るため、長期的にみて良いタイミングで物件を買い換えたり修繕したりするなど、戦略が必要となります。当然ローンも計画的に使用する必要があるのです。

さらに、ローンの使いすぎによる返済額が膨れ上がる恐れもありますし、もし空室が発生した場合、家賃収入が減りその返済に行き詰まる可能性もあります。

ローンを利用する際には、そのリスクを把握し、返済計画と収支のバランスをよく考えながら運用していくことが大切です。

【サラリーマンは不動産投資をおすすめする理由】メリット・デメリットも解説します！ | まとめ

いかがでしたか？社会情勢の変化がめまぐるしい昨今、サラリーマンといえど将来的な安定が保証されない時代が近づいてきています。

そうした時代を生き抜いていくためにも、不動産投資で副収入を作ることはサラリーマンにとって非常に魅力的といえます。

あらためて、下記にサラリーマンが不動産投資に向いている理由と、始める際の注意点をまとめてみます。

ぜひこの機会に、サラリーマンが不動産投資を行う際のメリット・デメリットを把握し、将来に向けた資産形成に役立ててください。

上記のとおり、不動産投資の知識を得るための十分な時間を確保し、ローンの返済計画をしっかりと立てさえすれば、不動産投資はサラリーマンにとってメリットの多い投資活動であることが分かりますね。

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