ライフアートエージェンシィ 
こんにちは！ライフアートエージェンシィです！
不動産投資を始めるにあたり、物件の選択肢として新築マンションももちろん挙がってくると思います。
もちろん、新築を含めどの投資用物件にもそれぞれにメリット・デメリットがありますが、今回は新築マンションにフォーカスして解説していきます。
今回の記事で、不動産投資を始めてみようと思っている方に少しでも役立つ情報を届けれればと思っております。ぜひご参考ください！
・「新築」とは？
・新築マンション投資の注意点
「新築」と呼べるのは最初だけ
まず最初に「新築」という言葉についてです。
日本では特に、分譲・賃貸に関わらず新築物件の方が好まれる傾向にあります。「新築物件なら入居者も入るのではないか」と考える人も多いのではないでしょうか。
実際のところ、新築物件もしくは築浅物件が入居者に好まれるのは事実です。
しかし実は、不動産を「新築」と呼べるのは、物件が完成してから1年だけなのです。新築住宅は「人が住んだことがない住宅」もしくは「建設工事完了日から起算して1年が経過した住宅」と定義されています。
最初の入居者が入居した、あるいは、完成してから1年以上経過した住宅は「新築住宅」として広告することはできません。ですので長期的な目線に立って考えれば、新築住宅に投資しても、空室期間の抑制に寄与する期間は短いのが実態です。
新築マンション投資の注意点
続いて、具体的に新築マンションを投資する際の注意点について解説していきます。前述の「新築」という定義を知っていれば、よりイメージしやすいと思います。
賃料下落率が大きく物件価格下落のスピードが早い
収益用不動産の価格は収益還元法で決まりますので、その物件が1年間でいくら利益を生み出すか、が物件の価値を決める大きなポイントになります。新築マンション投資においては家賃下落幅が大きく物件価値が下落しやすいという特徴があります。
◼物件価格＝年間家賃収入÷表面利回り
物件価格はその物件が1年間に生み出す家賃収入を物件周辺の平均表面利回りで割り戻すことでベースが決まりますので、物件価格を維持する、もしくは上げるためには家賃収入を維持するか増やす必要があることがわかります。
このように、収益用不動産は家賃収入によって物件の価格が左右されるため、家賃の下落が物件価値の下落につながってしまうのです。そのため、家賃下落はできれば避けたい事態ですが、新築物件はいわゆる「新築プレミアム価格」で割高な家賃を設定していることが多く、ひとたび退去が発生すると途端に家賃が「中古価格」になってしまうため、家賃下落のリスクが大きいといえます。
上図の通り、新築から10年間で、ピーク時から20％近くも家賃が下がっています。
購入当時は新築プレミアムが加味された家賃帯ですが、ひとたび退去が出れば高確率で家賃は下がるでしょう。20％家賃が下がると考えるともちろん収益にも大きな影響が出てきますので、まずこの点を注意しましょう。
価格が割高な物件が多い
続いての注意点は、割高な物件が多く存在しているという点です。
割高になる理由としては下記の2つが考えられます。
①割高な賃料設定をもとにして物件価格を算出している
②広告費が上乗せされている
以下で詳しく見ていきましょう。
①割高な賃料設定をもとにして物件価格を算出している
「新築プレミアム価格」で割高に賃料が設定されて、その賃料をもとにして物件価格を設定しています。ここで注意したいのが、この「新築プレミアム価格」の賃料は、新築ゆえにまだ入居の実績がないなかで設定された賃料であるということです。新築であればその価格で入居希望者が出てくるかもしれませんが、ひとたび退去が出れば高確率で賃料下落を余儀なくされるでしょう。
そうなると、買ってすぐなのに現家賃をもとに物件価格を算出すると数百万円物件価値が下落している・・・なんてことも起こりうるのです。
このように、家賃下落幅が大きいと物件価格の下落スピードが借入の返済スピードを上回ってしまいます。すると、赤字を垂れ流す新築マンションを売りたくても、物件価値と残債額の差分を手出ししないと借入返済ができないため、「物件を売るに売れない」状況に陥ってしまうのです。
②広告費が上乗せされている
新築ワンルームマンションは投資効率や利回りの良さよりも、ブランドイメージなどの付加価値をウリにしているため、付加価値を上げるために広告費が多くかかる傾向にあります。
ブランドイメージをウリにしている新築ワンルームマンションの販売ターゲットは不動産投資に関する知識を持っている人ではなく「頭金などが不要で、手軽に不動産投資を始めたい」「なんとなくイメージの良い都心物件のオーナーになりたい」という人が多い傾向にあります。
そのような投資に受動的な人に対しては、イメージよく売り込みをするために広告費を多くかける必要があります。また、新築ワンルームマンションの広告費はおおむね3割と言われていますが、中でも一番大きいのは営業マンへの歩合です。中には物件価格の40%が歩合になるケースもあります。
利回りが低くキャッシュフローが赤字になる可能性が高い
人気の都内23区の新築マンションの利回りの相場は3～5%です。ここから、ローン返済や管理費等を除くと、キャッシュフローはほとんどトントンか、赤字になる場合が多いです。
新築マンションの収益性の低さを心配する客へのセールストークとして、「月々の収支が多少赤字でも将来保険代わりになるので、保険料を払っていると思えばいい」といった内容が多く使われますが、賃貸経営においてキャッシュフローが赤字というのはもちろん論外です。賃貸経営において月々の収支が赤字というのは、賃貸経営そのものがうまくいってないということだからです。自身で赤字をまかなえているからいいという問題ではないのです。
このような状況が続くと、投資戦略のため新しく物件を購入したくなっても金融機関から融資が受けられなくなってしまいます。実際に、弊社と取引のある金融機関様の中には、新築マンションを複数購入している人へ別の物件のための追加融資をすることは難しいというスタンスの先もいらっしゃいます。なぜなら、賃貸経営が赤字でうまくいっていないと評価するからです。そのため、新築マンションを買った時と同じ金融機関で新築マンションしか買い進められないという事態に陥ります。
そうなってしまうと、赤字を出す物件の収支改善のための次の一手も打てずに身動きがとれなくなり、毎月自分で赤字を賄っていかなければならないという最悪の状況も起こりうるのです。
物件運用の予測が立てづらい
投資物件を見定める上では必ず収支計算をする必要がありますが、前述の通り新築マンションは物件運用実績がないため、物件を購入してからの物件運用の予測が立てづらいです。新築当初は空室リスクが低いとしても、それが長期的に続くのか、賃料はどのように下がっていくのか、推測するのは困難です。
そのため、収支シミュレーションは「予測」の範疇を出ないので、特に不動産投資初心者は注意をする必要があります。中古物件だとしても、それまでの収支が今後も継続できるとは限りませんが、過去いくらで貸し出していて、どれくらいの空室率があって、いくらの利回りで運用できていたのか等の参考値がある分、新築マンションよりも現実的な収支シミュレーションを組むことができ、不動産投資のリスクに予め備えることができます。
「その地域で他の投資物件を所有していてうまく運営できている」「不動産投資歴が長い」という方はいいかもしれませんが、不動産投資初心者なら特に、知らない土地で新築投資物件を購入するのは慎重になるべきです。
まとめ
「人が住んだことがない住宅」または「建設工事完了日から起算して1年が経過した住宅」と定義されている
・賃料下落率が大きく物件価格下落のスピードが早い
・価格が割高な物件が多い
・利回りが低くキャッシュフローが赤字になる可能性が高い
・物件運用の予測がたてづらい
いかがでしょうか？
今回は投資用物件のうち、新築マンションの注意点について解説しました。
最初にお話した通り、どの物件にもメリット・デメリットはありますが、「安心」というイメージが強い新築マンションにも、注意するべき点があります。
この記事を参考に不動産投資にチャレンジする方が少しでも増えれば幸いです。
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