公務員の副業には不動産投資がおすすめ！【始める際の注意点を解説】

投稿日 2021年8月30日
更新日 2021年9月3日
著者ライフアートエージェンシィ
カテゴリー不動産投資

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

大手企業を中心に副業が解禁された2018年から、本業以外に収入を得たいと考えている人が増えてきています。

今回は特に、公務員の方が始めやすい副業について紹介したいと思います。

副収入を得る手段として人気が高いものの一つとして、不動産投資が挙げられます。

実は公務員は、その信用力の高さから不動産投資と相性のいい職業だといわれています。

一方で、運用方法を誤る公務員の副業規定に反してしまう恐れもあります。

この記事では、公務員が副業禁止規定に違反せずに不動産投資を始められる条件と、その注意点について解説します。

この記事を読むと分かること

・公務員が不動産投資に向いている理由

・公務員が不動産投資を行える条件

・公務員が不動産投資を始める際の注意点

公務員の副業に不動産投資に向いている理由

不動産投資では土地や建物などを取得する必要があり、高額な投資額が必要になります。

そのため一般的なサラリーマンの方などが物件を購入する際は、購入費の大半を金融機関からの融資で賄うことになります。この金融機関から融資を受けることを与信といいます。

与信は年齢や勤務先、勤続年数や年収といった属性によって判断されますが、ここに公務員であることの最大のメリットがあります。

公務員の雇用主は国や地方公共団体であるため、景気減退によるリストラの可能性が極めて低いこと、それにより長期間で安定した収入を得られることが一般的には保証されています。

一方会社員は、たとえ大企業に勤めていたとしても、経済状況が傾いて職を失う可能性もゼロではありません。

よって公務員は民間企業のサラリーマンよりも比較的信頼度が高く、与信が高いとされています。

これは融資する銀行側にとっても好条件であり、公務員には優遇的な金利をつけてでも融資しようとする傾向があります。

このように、与信が高い公務員は審査に通りやすく、融資金額も多くなり、金利や借入機関などの条件面でも優遇されます。

そのため公務員は、資金不足で希望の物件を購入できないというケースは比較的少ないといえるでしょう。

また、物件を購入したものの金利が高いため利益が減ってしまう、というリスクも低くなります。

つまり公務員の方は融資条件が良く、低金利の銀行を選んで有利に不動産投資を進めることが可能となるのです。

以上のことが、公務員が民間の立場にいる人よりも比較的有利な立場で不動産投資を始めることができる理由です。

不動産投資が公務員の副業にならないための3つの条件

公務員は副業禁止規定によって原則的に副業が禁止されていますが、「国家公務員法第103条第2項」「人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）」により、公務員の不動産投資は条件付きで認められています。

一定の条件の範囲内であれば副業とはみなされず不動産投資が可能ということです。

一定の条件とは、以下の3つです。

1.一定規模以下である

一定規模とは「5棟10室」です。

つまり一戸建てなら5棟、アパート・マンションなら10室以下の所有にとどめるということです。それを超えてしまうと不動産投資が事業的規模と判断され、副業規定に抵触してしまいます。

また駐車場賃貸の場合、機械設備を設けていない・あるいは建築物ではないこと、駐車台数が10台未満であることが条件です。

さらに、複数の種類の不動産物件を所有する場合、一戸建て1棟はアパート2室相当、駐車場1台はアパート1室相当として換算されます。

これらを合計して10室相当以上となる場合も副業と見なされるため、併せて確認が必要です。

ただし例外的に、「親の資産を相続した」等の理由があるケースや、国家公務員であれば次の「人事院が定める場合」に該当し、かつ所轄庁の長等の「承認」が得られた場合、一定規模以上でも公務員の方がマンション・アパートや土地の賃貸を行うことも可能となる場合があるようです。

「人事院が定める場合」

不動産賃貸業と本業の職務との間に、利害関係が発生しない場合
入居者の募集や賃貸料の集金、不動産の維持管理等、不動産あるいは駐車場の賃貸に係る管理業務を他事業者に委託する等の措置をとり、職員の職務遂行に支障が出さない場合
公務の公正性や信頼性が損なわれない場合

上記は国家公務員の場合です。地方公務員である場合は、上記とは別に地方独自の規則が設けられている場合もあるため、所属の人事担当者に確認しましょう。

また、上記の一定規模「5棟10室」以内に収めていたとしても、必ず「副業」に該当しないとは言えません。ケースによってはそれでも副業とみなされてしまう場合もあります。

さらに、一定規模以内であったとしても事前承認は必須です。

不動産投資を始める際は、必ず事前にご自身の所属する各府省人事院に相談することが望ましいでしょう。

もし仮に、人事院や所属所管の「承認」を得ないまま投資を行った場合、規則違反に該当するとみなされ懲戒処分を受ける可能性もあります。十分に注意しましょう。

2.年間の家賃収入が500万円未満である

不動産（駐車場含む）の総収入が年額500万円以上の場合、副業とみなされます。なお収入は、「賃貸予定の不動産等の毎月の家賃収入額×室数×12月」などで計算されます。

ここで注意していただきたいのは、手元に残る収益ではなく、家賃収入のみの金額で換算されるということです。

例えば1億円を借入れ、月9万円のワンルームマンションを5戸所有した場合、

9万×12か月×5戸＝540万円

となり、家賃収入は500万円を越えてしまいます。この場合は家賃を引き下げるか、戸数を4件に減らし、家賃収入総額が500万円未満となるように調整することが必要です。

このように、たとえ初期借入費用や管理費等でキャッシュフローが赤字だったとしても、家賃収入自体が500万円を超えていれば副業扱いとなるため気を付けましょう。

また、家賃収入総額が500万円以下だったとしても、人事院規則14-8により、毎年1月末に「自営兼業承認申請書」で家賃収入について報告する義務があります。

報告内容としては、賃貸する不動産の種類と規模・家賃収入の予定年額・不動産管理方法が挙げられます。

人事規定が用意しているフォーマット（こちら）に該当情報を記載し、管理委託契約書とレントロールの写しを同封したものを忘れずに提出しましょう。

3.管理を管理会社に委託する

公務員は、国や地方公共団体などの職員として国民の生活を向上させるために活動しています。

そのため、本業以外の活動で自身の肉体的・精神的労力を消耗し、本業に支障があってはなりません。

これは職務専念の義務（国公法第101条）に定められており、不動産投資をはじめとする投資活動で許可が出るのは、自身の労力を使わないことが前提です。

不動産を所有する際は物件の管理等をすべて管理会社に委託する等、自身の労力や時間を消耗しない工夫が必要です。

公務員が不動産投資をする際の注意点

以上のとおり、公務員が不動産投資を始められる条件を満たした場合、実際に物件を購入することとなります。

その際、公務員ならではの注意点が2点ありますので、ここでしっかりと押さえておきましょう。

1.確実に利益を生み出すためのビジネススキルを培う

公務員は民間企業とは異なり、営利を目的とした組織に属していません。そのため一般的には、民間企業に勤めている人と比べ、利益追求のための知識や心持ちが十分ではない可能性もあります。

そのようなことが原因で、空室対策や自然災害等のリスクヘッジの細かな要素に気付けなかったり、割高な物件を購入してしまったりする場合も少なくありません。

こうした事態を防ぐために、不動産投資を始める前には、利益を生み出す仕組みについて知識をしっかりと深めておく必要があります。

不動産投資には当然、「空室リスク」「自然災害リスク」「金利上昇リスク」「家賃滞納リスク」「修繕リスク」等のデメリットもあります。このようなリスクを事前に把握し、適切な収支計画等を立てた上で臨みましょう。

投資セミナー等に参加して情報を仕入れ、ノウハウを学ぶことも有効な手段です。これを機会にぜひ積極的に参加し、知見を高めていきましょう。

2.高額な物件を勧められやすい

公務員はその与信の高さから、不動産会社から高額な物件を勧められやすい傾向にあります。

多くの不動産業者は仲介手数料で利益を得ているため、与信の高い公務員には融資額いっぱいの高額物件を勧めてくる場合も多いのです。

ただし、多額の融資を受けやすいからといって、必ず利益を出せるわけではありません。

借入額が多くなればそれだけ大きなリターンも大きくなりますが、失敗した場合の損失額もそれだけ大きくなります。

考えられるリスクと照らし合わせ、利益を出せるかどうか、購入金額が妥当かどうか、自分で冷静に判断しましょう。