不動産投資ローンと住宅ローンの違いは？住宅ローンを利用して投資物件を購入できるの？投資ローンの基本から徹底解説！

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資を始めるにあたり、不動産投資ローンを検討している方も多いと思います。実際、投資ローンを使って投資用不動産を購入している人がほとんど。不動産投資はまず不動産投資ローンを理解することから始まります。

しかし不動産投資ローンとよく勘違いされるのが住宅ローン。「物件を購入する」という目的は一緒ですが、この2つは全く異なるものです。不動産投資を始める上でローンを理解することはとても重要ですので、ぜひこちらの記事を参考にしてみてください。

不動産投資ローンと住宅ローンって何が違うの？

勘違いしている人も多い住宅ローンと不動産投資ローン。

これら2つは「物件を購入」という目的は同じなのでとても勘違いしやすいですが実際は全く異なるもの。

それぞれの要素ごとに比較していき、その違いを解説していきます。

借入目的

「物件を購入」という目的は同じではありますが、

住宅ローンは、自分自身が居住する物件の購入やリフォームなどの増改築のためのローン。

不動産投資ローンは、投資用物件を購入するためのローンです。

詳細は後述しますが、不動産投資ローンの適応金利よりも住宅ローンの適応金利の方が低いなどの特徴があります。

しかし、住宅ローンを利用して投資用不動産の購入費用に充てることは重大な契約違反にあたりますのでご注意ください。

返済原資

住宅ローンは主に個人の収入が、不動産投資ローンは主に家賃収入が返済原資となります。

融資額

不動産投資ローンには収入に加え家賃収入という返済原資も見込まれるため、住宅ローンよりも高額な融資を受けられる、という特徴があります。

一般的には住宅ローンは年収に対して5〜7倍が目安であるのに対し、不動産投資ローンでは10倍を超えるケースもあります。

金利

不動産投資ローンは住宅ローンと比べると金利が高いという特徴があります。

これは、空き家などで家賃収入を得ることができなくなった場合のリスクが考慮されるためです。

一般的には住宅ローンは年利0.5%〜2.0%程度、不動産投資ローンの金利は年利1.5%〜4.5%程度です。

不動産投資ローンと住宅ローンって同時に組めるの？

このような疑問を持っている方も多くいますが、実際どうなのでしょうか。

当たり前ですがローンを組んでいる状態というのは、他社からの借入金額が大きい状態ということになります。

住宅ローン・不動産投資ローンの融資審査をする金融機関は、個人の返済能力を判断しますが、すでに返済能力の上限に近づいているため融資審査が通りにくくなります。

返済比率や不動産投資ローンの場合その物件の収益性などを鑑みて、条件次第では融資を受けられ可能性はありますが、一般的に2つのローンを同時に組むことは難易度が上がる、という点は理解しておきましょう。

自宅と投資用物件ならどちらを先に買うべき？

では、不動産投資ローンと住宅ローンの両方の融資を受けたい場合、どちらを先に組むとよいのでしょうか。

不動産投資で収益を得て生活が豊かになっても、住宅ローンが通らないために賃貸住宅で暮らすというシナリオも考えられます。あくまで理論上ですが、結論から言えば、先に不動産投資ローンを組む方が効果的です。

不動産投資ローンを組んで収益用不動産を購入すると、家賃収入が発生します。この収入を年収とみなす金融機関は少なくありません。年収を増やすことは、融資の上限額を引き上げることにもつながります。

収益用不動産を購入すれば、自然と住宅ローンの上限額も上がるということです。逆に、住宅ローンを先に組むと融資金額を圧迫するため、不動産投資ローンの融資金額は目減りします。

ただし金融機関によって審査に対する考え方の違いがあり、個々人の経済的な状況によっても融資の可否は変わるため一概には言えません。購入を検討している方は販売の担当者などに自身の考えを伝えておくことをおすすめします。

不動産投資ローンの3つのメリット

ここまで住宅ローンと不動産投資ローンの違いについて解説してきましたが、最後に不動産投資を始めるにあたって投資ローンを利用することのメリットをお伝えしたいと思います！

投資のスピードを早められる

1つ目は、投資のスピードを早めることができることです。

融資を利用するとより少ない自己資金で始めることができます。

また、不動産投資で利益を積み重ねていくためには1つの物件を持っているだけではなく、ある程度投資がうまくいったらいくつか物件を購入して規模を拡大していく必要があるでしょう。

物件をいくつも購入するとなると、なおさら融資を受けなければ資金繰りが難しくなりますし、スピード感も全く違います。そのとき、自己資金が潤沢であったとしても、融資を受けるほうが賢いやり方だといえます。

少ない自己資金で投資できる

2つ目は、先程少し触れましたが、少ない自己資金で投資を始めることができることです。

投資のための物件を購入しようと思うと、物件価格だけでなく、税金や手数料といった諸費用もかかってきます。

融資を受ければ自己資金が少なくても投資を始めることができる可能性が高くなります。

ただし、必ずしも融資を受けられるわけではなく、借主の属性や物件の条件によっては借りることができない場合もあるので注意が必要です。

家賃収入でローン返済ができる

3つ目は、家賃収入を融資の返済に充てることができる点です。

高額な融資であったとしても、家賃収入から返済できそうだと判断されれば融資を受けることができる可能性もあります。前述の通り、不動産投資の場合は給与と家賃収入を合わせた額から返済することができるからです。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

今回の記事では、住宅ローンと不動産投資ローンの違いから、不動産投資ローンを使うことのメリットについて解説しました。

不動産投資ローンを理解することは不動産投資を始める第一歩かと思います。ぜひこの記事を読んで、不動産投資にチャレンジしてみてください！

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