ライフアートエージェンシィ 
こんにちは！ライフアートエージェンシィです！
不動産投資を始めるにあたり、投資ローンを検討している方も多いと思います。実際、投資ローンを使って投資用不動産を購入している人がほとんど。不動産投資はまず不動産投資ローンを理解することから始まります。
しかし「ローン＝負債」というイメージや、そもそも投資ローンを使うための条件、投資ローンのメリットや注意点などが分からず、ハードルが高く感じている人も多いのではないでしょうか。
こちらの記事では初心者が気になるそれらのポイントを整理して解説していきます！この記事を参考にして、投資ローンの基礎知識を身に付け、ぜひ不動産投資に挑戦してみたください！
・住宅ローンと不動産投資ローンの違い
・不動産投資ローンのメリット
・不動産投資ローンの審査基準
そもそも住宅ローンと不動産投資ローンって何が違うの？
勘違いしている人も多い住宅ローンと不動産投資ローン。
不動産投資ローンを理解するためには住宅ローンを理解しておくとよりわかりやすいかと思います。
まずはそれぞれを比較しながら解説していきます！
借入目的
住宅ローンは、自分自身が居住するマイホームの購入やリフォームなどの増改築のためのローン。
不動産投資ローンは、投資用不動産を購入するためのローンです。
投資用不動産を購入する場合は、住宅ローンではなく不動産投資ローンを組む必要があります。
詳細は後述しますが、不動産投資ローンの適応金利よりも住宅ローンの適応金利の方が低いなどの特徴があります。
しかし、住宅ローンを利用して投資用不動産の購入費用に充てることは重大な契約違反にあたりますのでご注意ください。
返済原資
住宅ローンは主に個人の収入が、不動産投資ローンは主に家賃収入が返済原資となります。
こちらも詳細は後述しますが、この返済原資の違いが、住宅ローンと不動産投資ローンの審査基準の違いにも影響してきます。
融資額
前述の通り、住宅ローンは借主の給与からの返済が中心ですが、不動産投資ローンの場合は給与に家賃収入が加わるという特徴があります。
よって、住宅ローンで受ける融資に比べると返済の元となる資金が多いとみなされ、より高額な融資を受けられることがあります。
一般的には住宅ローンは年収に対して5〜7倍が目安であるのに対し、不動産投資ローンでは10倍を超えるケースもあります。
金利
不動産投資ローンは住宅ローンと比べると金利が高いという特徴があります。
これは、空き家などで家賃収入を得ることができなくなった場合のリスクが考慮されるためです。
一般的には住宅ローンは年利0.5%〜2.0%程度、不動産投資ローンの金利は年利1.5%〜4.5%程度です。
不動産投資ローンの3つのメリット
続いて、投資ローンのメリットを見ていきましょう！ここでは3つのメリットを解説します！
投資のスピードを早められる
1つ目は、投資のスピードを早めることができることです。
融資を利用するとより少ない自己資金で始めることができます。
また、不動産投資で利益を積み重ねていくためには1つの物件を持っているだけではなく、ある程度投資がうまくいったらいくつか物件を購入して規模を拡大していく必要があるでしょう。
物件をいくつも購入するとなると、なおさら融資を受けなければ資金繰りが難しくなりますし、スピード感も全く違います。そのとき、自己資金が潤沢であったとしても、融資を受けるほうが賢いやり方だといえます。
少ない自己資金で投資できる
2つ目は、先程少し触れましたが、少ない自己資金で投資を始めることができることです。
投資のための物件を購入しようと思うと、物件価格だけでなく、税金や手数料といった諸費用もかかってきます。
融資を受ければ自己資金が少なくても投資を始めることができる可能性が高くなります。
ただし、必ずしも融資を受けられるわけではなく、借主の属性や物件の条件によっては借りることができない場合もあるので注意が必要です。
家賃収入でローン返済ができる
3つ目は、家賃収入を融資の返済に充てることができる点です。
高額な融資であったとしても、家賃収入から返済できそうだと判断されれば融資を受けることができる可能性もあります。前述の通り、不動産投資の場合は給与と家賃収入を合わせた額から返済することができるからです。
不動産投資ローンの審査基準
ここまで不動産投資ローンの特徴・メリットを解説してきました。
それでは今回のテーマである、不動産投資ローンの融資審査ポイントを具体的に解説していきます。
結論から言うと、「個人の属性」と「物件の収益力」の大きく2つとなります。それぞれ詳細を見ていきましょう！
個人の属性とは
個人の属性とは、借主自身のの返済能力や信用度にかかわる年齢、勤め先、勤続年数、年収、金融事故歴、その他借入れ状況などを指します。
つまり、返済能力があるかどうか、という点になります。もう少し深堀りしていきましょう。
年齢
年齢は、ローンの返済期間がどれくらいあるのかという点で確認されます。
30歳であれば、リタイアの65歳までのおおよそ35年間の働く期間があり、返済する期間が35年間あると考えられます。
目安として、多くの金融機関では満25歳～55歳と年齢制限を設けています。
勤め先
勤め先は、返済能力がどのくらいあるのかという点で確認されます。
長期に渡って安定した企業経営が見込めて、今後数十年も安定した給与収入があり、しっかり返済を見込めるかどうかを確認します。よって、大手企業もしくは公務員が好まれます。
ただ、大手企業であっても「３期連続で赤字になっている企業」などは不安要素としている場合があるので注意です。
勤続年数
勤続年数も、一般的に返済能力がどのくらい見込めるか、という点で確認されます。
多くの金融機関は３年以上の勤続期間を目安としています。
社会人歴が浅い人や、転職で試用期間中である方はお金を貸す金融機関からみると返済能力の点で不安に見られるので、勤続期間は長い方が好まれます。
金融事故歴
上記の「年齢」「勤め先」「勤続年数」などといった条件では特段問題がないのに、ローン審査で落ちてしまった、という方がいます。
そういった方の多くは、過去5年～7年以内にクレジットカードの支払いに関する滞納や遅延履歴、または他に申告をしていない債務がある場合が多いです。
金融機関では、予めお金を融資する相手の信用度をチェックし、未然に滞納や遅延、多重債務などの金融事故を防ごうとします。
一般的に消費者の信用情報を管理する機関は「信用情報機関」と呼ばれており、日本には下記の３つがあります。
１：シー・アイ・シー（CIC）
２：日本信用情報機構（JICC）
３：全国銀行個人信用情報センター
その他の借入状況
投資用ローンを借りる際にマイホーム、車、奨学金、ペアローン、カードローンなどの借入れがある方は、必ず審査前に金融機関に申告しましょう。
審査の為に返済表などの提出を求められる場合があるので用意する必要があります。
物件の収益性とは
物件の収益力とは、簡単に言うとこの物件で安定的な家賃収入が見込めるか、ということです。
そしてその家賃収益の金融機関が見る判断基準は、物件の立地、築年数、間取り、構造、価格、賃料などです。
「自分がもし借主だったらこの物件に住みたいか」という視点で見ていくとわかりやすいかと思います。
立地
投資用不動産は特に立地が重要です。
最寄りの駅から徒歩3分と20分では、ニーズも土地の希少性も大きく変わります。
首都圏なのか地方なのか、という点でも変わってきます。
総合的に見てニーズのある立地なのか、ということを考えましょう。
築年数
新築か築古か、この点もニーズに大きく影響します。
築年数に差があると、耐震性、設備、エントランスなどのセキュリティ面などの部分でも差がでてきますし、そうした場合に、入居率の安定性の観点でみると築浅の物件の方がプラスに見られます。
構造
構造は、耐震性や防火性に関係します。例として、鉄筋コンクリートで造られているRCマンション地震などの揺れに強いく、また火災が起きても燃えません。
一方、W造と言われる木造のアパートなどは、耐震性や防音の心配、そして自然災害、害虫などの影響を受けやすい特徴があります。
木造よりも鉄筋コンクリート造りのほうが耐震性や火災などの災害にも強くプラスに見られます。
価格と賃料
融資対象となる不動産価格と貸し出す場合の査定賃料も重要です。
上記の項目などを参考に価格帯や賃料設定が妥当かも確認されるでしょう。
高すぎる価格や賃料設定である場合は融資審査に落ちたり、フルローンではなく頭金が必要になる可能性があります。
まとめ
①投資のスピードを早められる
②少ない自己資金で投資できる
③家賃収入でローン返済ができる
主な審査基準は『属性』『物件の収益性』
属性の主な項目
・年齢
・勤め先
・金属年数
・金融事故歴
・その他借入状況
物件の収益性の主な項目
・立地
・築年数
・構造
・価格と賃料
今回の記事では、不動産投資ローンとはなにか、不動産投資ローンを使うことのメリットなどの基本から、メインテーマである不動産投資ローンの審査基準を見てきました。 不動産投資ローンを理解することは不動産投資を始める第一歩かと思います。ぜひこの記事を読んで、不動産投資にチャレンジしてみてください！
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