【不動産投資を500万円の自己資金でスタートできる？】シミュレーションを交えて解説します

投稿日 2021年8月23日
更新日 2021年9月7日
著者ライフアートエージェンシィ
カテゴリー不動産投資

こんにちは！ライフアートエージェンシーです！

不動産投資を始める際、多くの人がまず気になるのは資金についてでしょう。

不動産購入のために、初期費用としていったいどのくらいの資金を自分で用意すれば良いか、その目安について解説していきたいと思います。

この記事を読むと分かること

・不動産投資における自己資金とはなにか

・不動産投資を始める際に必要な自己資金の目安

・自己資金500万円で投資を始めた場合のシュミレーション

不動産投資の自己資金とは？500万円で投資ができる？

まず、不動産投資においての「自己資金」とは何を指すのでしょうか。

不動産投資における「自己資金」とは、不動産を購入するにあたって最初に自分が用意できる金額を示します。

例えば、3,000万円の物件を購入する場合に、最初に自分が用意できる金額が1,000万円であれば、この場合の自己資金は1,000万円となります。

さらに、不動産投資における自己資金の内訳は、「ローンの頭金＋購入時に必要となる諸費用」というのが一般的です。

諸費用とは、具体的には以下のとおりです。

不動産会社へ支払う仲介手数料
印紙税
司法書士報酬
登録免許税
不動産所得税
火災保険料など物件にかかる保険料
銀行からローンを借りる際の事務手数料

金額については購入物件によって変わりますが、購入物件価格の15～30%を用意しておけば安心といわれています。

逆をいえば、用意できる自己資金の金額によって、どのくらいの金額の物件を購入できるか、その目安を知ることが可能となります。

つまり自己資金が500万円でも不動産投資を始めることが可能ということです！

【不動産投資における自己資金の目安】500万円でもスタートできます

自己資金15～30%の内訳

前述にて、自己資金は購入物件価格の15～30%が妥当ラインであるとお話しました。

どういうことかというと、不動産を購入する際、その頭金は物件価格の20%程度、物件価値や融資を受ける人の属性評価が高ければ10%程度を用意できれば、ローン審査に通りやすくなります。

諸費用については、新築物件であれば物件価格の4～7%、中古物件なら物件価格の7～10%程度が目安です。中古物件は購入時に仲介手数料がかかるため、諸費用が割高となります。

これらを合計した結果、自己資金は物件価格の15～30%程度用意できることが望ましいといえます。

ただ、不動産投資を始める全ての人が自己資金15～30%を必ず用意しなければならない、というわけでもありません。中には自己資金100%で投資を始める人もいますが、15%や20%から始めることも可能です。

自己資金が少ない場合、その分ローンで補填することになるため金利が上がるリスクはありますので、無理なく支払える範囲で自己資金額を設定しましょう。

購入可能な物件の金額の目安を紹介

自分が用意できる自己資本の範囲で、購入可能な物件のスペックはどの程度になるかは、以下の簡単な計算式で割り出すことができます。

購入可能な物件の価格＝自己資金÷（15%または30%）

用意できる自己資金が15～30%だった場合、その目安は以下の通りになります。

自己資本額	購入可能な物件の金額	購入可能な物件の種類
100万円	300万円~600万円	格安中古区分マンション
300万円	1,000万円～2,000万円	中古区分マンション、中古戸建賃貸
500万円	1,600万円～3,300万円	中古区分マンション、中古戸建て賃貸、新築戸建て賃貸、格安中古一棟アパート
1,000万円	3,300万円～6,600万円	中古区分マンション、新築区分マンション、中古戸建賃貸、新築戸建賃貸、中古一棟アパ―ト、新築一棟アパ―ト、中古一棟マンション
2,000万円	6,600万円～1.3億円	中古区分マンション、新築区分マンション、中古一棟アパ―ト、新築一棟アパ―ト、中古一棟マンション、中古収益ビル
3,000万円	1億円～2億円	中古一棟アパ―ト、新築一棟アパ―ト、中古一棟マンション、中古収益ビル

上記はあくまで目安であり、ケースによって変わってきます。大体の目安として参考にしていただければと思います。

【不動産投資シュミレーション】自己資金500万円の場合

自己資金の目安を知ったところで、仮に自己資金500万円を用意できた場合の適切な投資プランをシュミレーションしてみたいと思います。

自己資金500万円という条件で不動産投資を成功させるための手順や注意点を、詳しく解説していきます。

中古アパートを購入する

自己資金500万円は、不動産投資においてはすこし少ない金額となりますので、あまり規模の大きな物件を購入するのは危険でしょう。中古アパートくらいの、小規模物件から始めることをお勧めします。

購入物件の例をあげるとすれば、以下のような物件となります。

売買価格：1,500万円
表面利回り：13％
融資：1200万円、金利2％、10年ローン
構造：築20年、木造

この場合、自己資金500万円は、融資を受ける際の頭金400万円と諸経費100万円に企てられます。

さらに、この物件を順調に運用していった場合の運用状況は、年間換算で以下のようになるでしょう。

家賃収入：185万円（空室率5％とする）
通常経費：37万円（経費率20％とする）
年間融資返済額：132万円
税引前キャッシュフロー：16万円

もちろん条件によって変わってくるため確実ではありませんが、大体このようになることが予想されます。

築年数が20年ほどの中古アパートは、通常では融資期間は10年程度ですので、融資返済期間のキャッシュフローは厳しくなります。ただその期間を乗り越えれば、残りは無借金で資産を形成することができます。

返済プランや余裕資金の管理を計画的に行い破綻リスクを減らしていけば、長期的に資金を増やしていくことが可能になってきます。

なるべく立地の良い物件を購入する

500万円程度の自己資金で不動産投資を始める場合、空室リスクに備えてなるべく立地の良い物件を購入することが重要です。

築年数や設備の古さ等の物件自体のスペックは、リノベーションなどでいくらでも修正が可能です。ですが立地は後から変えることができません。

不動産を購入する際は、長期的に需要が見込める立地であるかどうかをしっかり見極めなくてはなりません。

需要が見込める立地の条件は、大体以下のとおりとなります。

駅からの距離（徒歩10分圏内が理想）
周辺の施設（物件の近くにスーパー、コンビニ、病院、大学、郵便局などがあると良い）
今後の都市開発の予定（最寄り駅で再開発の計画がある場合、将来的に需要が高まる可能性があります）

物件を選ぶ際は、上記の条件を考慮すると良いでしょう。駅からの距離や周辺の施設などは、可能であれば自分で現地に行ってみて確認することができれば確実です。

今後の再開発の予定は、不動産会社や該当の市区町村に問い合わせてみましょう。

売却価値のある物件を購入する

売却価値の高い物件を選ぶべき理由は２つあります。ひとつは金融機関からの融資を受けやすくするため、もう一つはローン返済が滞った際に、物件を担保にできるようにするためです。

どういうことか解説しましょう。金融機関は融資をする際、融資を希望する本人の属性だけではなく、購入物件のスペック、つまり収益力も審査の対象としています。物件のスペックが低いと判断された場合、融資がおりない可能性があります。

これを防ぐために、なるべく売却価値のある物件の購入を目指しましょう。

売却価値のある物件を選ぶことができれば、金融機関からの融資を受けやすいことはもちろん、実際に投資を始めた後で、もしローン返済が滞ってしまっても、物件を担保にすることができます。

売却価値が高い物件とは主に、具体的には立地の良さと、築年数が古すぎないことをいいます。

特に築年数に関しては、購入価格が下がるため表面利回りが高くなり一見すると優良物件に見えますが、物件価値が低いため担保として機能せず、融資もおりない可能性がでてくるため注意が必要です。

目安としては、築年数30年以内が妥当でしょう。