不動産投資で相続税の税金対策ができる理由【初心者でもわかる税金対策】

投稿日 2021年7月14日
更新日 2021年10月1日
著者ライフアートエージェンシィ
カテゴリー不動産投資

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資が節税対策になるという話を聞いたことがある人もいると思いますが、実際はどうなのでしょうか。

結論は、節税できる可能性があります。

不動産投資で節税できる可能性がある税金は、住民税や、所得税、贈与税などがありますが、今回は相続税の税金対策について解説していきます。

ぜひこの記事を参考にして不動産投資の知識を身につけてください。

不動産投資での節税対策について知りたい方はこちらの記事を読んでみてください。

この記事を読むとわかること

・相続税の仕組み

・不動産投資でなぜ相続税の税金対策できるのか

・不動産投資で相続税の税金対策方法

・相続税が避けられない場合

なぜ不動産投資で相続税の税金対策ができるのか？

まずは、なぜ不動産投資で相続税の税金対策ができるのか、その概要をお伝えしていきます。

相続税の仕組み

相続税は、財産を残して亡くなった人から財産を相続した際に発生する税金です。

この相続税には基礎控除があります。

基礎控除額は【3,000万円＋600万円×法定相続人】という式で算定されます。

この相続税は、被相続人(財産を残して亡くなった人)の相続税評価額が基礎控除額を超えた場合に支払う必要が発生します。

相続税評価額は被相続人の残した財産を金銭的な価値に換算し、その合計金額を指します。

例えば、被相続人が現金1億円を保有していれば1億円がそのまま相続税評価額となります。

一方、その1億円で不動産を購入し、集合住宅経営を行えば様々な理由から相続税評価額を低くすることができます。

そして、相続税は相続税評価額による累進課税制度を用いているので、相続税評価額が低くなればその分相続税の節税対策になります。

これが基本的な相続税の仕組みです。

不動産投資で相続税の税金対策ができる仕組み

相続税は、相続するお金を現金1億円のまま相続すると、その1億円が相続評価額となります。

しかしその1億円で不動産を購入すると、財産としての評価額が下がり、結果、相続税の税金対策になるというのが基本の仕組みです。

さらに詳しく説明していきます。

前述の通り、現金1億円は相続した場合は額面通り1億円の相続評価額になってしまいます。

一方、賃貸用の不動産を購入したとします。

不動産の評価は路線価のほかに賃貸している点などが考慮され、額面の約5〜6割で評価されます。

つまり、約5000〜6000万円前後の相続評価額となります。

相続税の仕組みでも説明しましたが、、相続する財産の評価額から基礎控除額を引いて相続税率をかけて算出されるので、相続評価額が低いほど支払わねばならない相続税が少なくなり、節税になるというわけです。

現金を不動産投資に活用して、相続税の税金対策をする！

このような仕組みから、不動産投資によって相続税の税金対策ができることがわかりました。

ここからはより具体的に不動産投資での例を用いて、相続税の税金対策の方法を考えてきます。

不動産の購入で相続税評価を下げる

例えば、土地を5000万円で買います。

そして、そこに5000万円で投資用マンションを建設します。

相続税を計算する上で土地は路線価で評価をします。

この、路線価はおおよそ土地の購入金額の8割程度になります。

さらに、投資用マンションの場合「貸家建付地」という評価になり、さらに相続評価が約2割下がります。

つまり、5000万円で買った土地は相続税評価は以下のようになります。

5000万円×0.8×0.8＝3200万円

次にマンションの建物としての相続評価額についてです。

マンションの建物自体は固定資産税評価額で評価されます。

固定資産税評価額は時価の6割程度です。

さらに、人に貸している不動産の評価は更に3割下がります。

5000万円で建てた投資用マンションの評価は以下のようになります。

5000万円×0.6×0.7＝2100万円

土地と建物を合わせると評価額は5300万円となります。

購入の際にかかった、1億円の現金が約半分の評価額になったことがわかります。

相続税の税率を仮に30％とすると、約1500万円の節税になるというのが、不動産投資を活用しての相続税対策です。

「小規模宅地等の特例」を活用してさらなる税金対策

先程説明したように、不動産の購入により、相続税の計算の基となる課税対象となる相続評価額は低くすることがきます。

一方、生前に被相続人（亡くなった方）の所有している土地には、相続税の納税額を控除できる「小規模宅地等の特例」があります。

小規模宅地等の特例は、主に、被相続人の居住用の宅地に対する特例ですが、事業用の宅地に対しても適用されます（貸付事業用宅地等に該当する宅地等の場合には、200㎡まで最大50％減額）。

ただし、「小規模宅地等の特例」の適用を受ける場合には、相続税の申告期限までに貸付事業を引き継ぎ、申告期限までその宅地などを保有し継続して事業を行っている必要があります。

また、必ず相続税の申告も必要になるので気をつけてください。

【要注意】不動産投資でも相続税が避けられないパターン

相続税は、財産の総額から基礎控除を差し引いた金額に対して課税されます。

2015年の改正によって、それまで税金を払わなくてよかった層の方々も課税対象となりました。

また、相続税の税率構造も変更され、改正前は最高税率が50％だったのに対し改正後は55％となりました。

この法改正により、多くの遺産を遺して亡くなられた場合、相続税は非常に重くなりました。

また相続税は、増税の流れが続く可能性もあり、常に知識をアップデートする必要があります。

相続税の基礎控除が縮小

改正前（2014年12月31日まで）	改正後（2015年1月1日以降）
5,000万円＋法定相続人数×1,000万円	3,000万円＋法定相続人数×600万円

現在の遺産に係る基礎控除額は、3000万円＋法定相続人数×600万円です。

例えば、妻と2人の子どもを残して亡くなったと想定します。

法定相続人は3人となり、基礎控除は4800万円となります。

また、仮に基礎控除を超える財産があったとしても、相続税は累進課税です。

財産が大きくなればなるほど、税率が高くなります。

逆にいえば、基礎控除を少し超えるぐらいの財産であれば、10～15％程度の税率で済みます。

税率が改定され、より重い税率には変更になりましたが、一般的にみたら約5000万円までは基礎控除されるので相当な遺産がない限りはあまり課税されません。

相続税の速算表

相続税の税率について早見表を作成しましたので参考にしてください。

法定相続分に応じた取得額	税率	速算控除額
1,000万円以下	10%	0
1,000万円超 3,000万円以下	15%	50万円
3,000万円超 5,000万円以下	20%	200万円
5,000万円超 1億円以下	30%	700万円
1億円超 2億円以下	40%	1700万円
2億円超 3億円以下	45%	2700万円
3億円超 6億円以下	50%	4200万円
6億円超	55%	7200万円