不動産売却の税金対策を解説します！賢く節税して不動産投資を成功させよう！

投稿日 2021年7月15日
更新日 2021年10月1日
著者ライフアートエージェンシィ
カテゴリー不動産投資

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資をしているとほとんどの場合不動産を売却します。

売却したときには税金が生じますが、売却時の税金には、様々な税金対策があります。

単純な節税だけでなく、税金の還付を受けられる特例も存在します。

税金を少なくすることもより多くの利益を生むためには重要なことです。

この記事では、不動産売却時の税金対策を解説します。

この記事を参考に不動産の売却に役立ててください。

この記事を読むとわかること

・不動産売却での税金の種類

・不動産売却での税金の税率について

・不動産売却での税金対策

不動産売却で生じる税金の種類

まず始めに、不動産売却で生じる税金についてです。

土地や物件を売るときには、下の3種類の税金がかかります。

印紙税
引渡時に抵当権抹消の登録免許税
譲渡所得税&住民税

1つ目は、売買契約時には「印紙税」が必要です。

その後物件の引渡時に抵当権抹消の「登録免許税」が生じます。

売却後に確定申告すると同時に「譲渡所得税」を支払うことになります。

また確定申告することにより、「住民税」が市区町村により自動的に計算され、6月以降に課税されます。

これが基本的に不動産売却時に生じる税金です。

確定申告は売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。（期間は年度により異なるケースがあります。）

これらを詳しく説明していきます。

不動産売却の税金①：印紙税

まずは「印紙税」についてです。

不動産売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼付しなければいけません。

売主と買主が1通ずつ売買契約書を所有するためには、それぞれが印紙代を負担することが一般的です。

仕事などの契約書を扱う方はイメージが湧くかと思います。

平成26年4月１日から令和4年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書については、下表のとおり軽減措置が適用されます。

契約金額	本来の税額	軽減税率適用後の税額
1万円未満	非課税	非課税
1万円を超え 10万円以下のもの	200円	200円
10万円を超え 50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1,000円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円を超え 1千万円以下のもの	10,000円	5,000円
1千万円を超え 5千万円以下のもの	20,000円	10,000円
5千万円を超え 1億円以下のもの	60,000円	30,000円
1億円を超え 5億円以下のもの	100,000円	60,000円
5億円を超え 10億円以下のもの	200,000円	160,000円

（参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁　タックスアンサー）

売却価格が500万円～1億円程度の一般的な土地やマンションなどであれば、5千円～3万円の印紙税がかかると考えておけばいいでしょう。

※税率は変動するので実際の売却時には、最新情報を国税庁webサイトでご確認ください。

不動産売却の税金②：引渡時に抵当権抹消の登録免許税

不動産に抵当権は設定されている場合には、引渡時に抵当権抹消の登録免許税が生じます。

ですので、この登録免許税は発生する人ととしない人がいます。

抵当権とは、お金を貸している人（債権者）がその抵当物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円必要となります。

不動産売却の税金③：譲渡所得税&住民税

譲渡所得税と住民税は、不動産の売却金額による利益である「譲渡所得」に課される税金です。

そのため、算出には「譲渡所得」がいくらになるのかが大きなポイントとなります。

所得がない場合はこの税金は発生しません。

さらに、不動産の所有期間によって所得が区分され、税率が変わるため注意が必要です。

所得税の計算方法はこちらの記事を参考にしてください！

不動産売却の税率の仕組み

前述のとおり、個人が不動産を売却した時に、譲渡所得が生じると税金が発生します。

譲渡所得とは、不動産売却で得る個人の所得の名称です。

譲渡所得は以下の式で計算されます。

譲渡所得　＝　譲渡価額　－　取得費　－　譲渡費用

譲渡価額とは売却価額のことです。

取得費は、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した金額を指します。

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など、売却に要した費用のことです。

譲渡所得がプラス（譲渡益）となれば税金が発生しますが、逆に譲渡所得がマイナス（譲渡損失）となれば税金は発生しないことになります。

譲渡益が生じた場合は、税金は譲渡所得に税率をかけて計算されます。

税金　＝　譲渡所得　×　税率

税率は2種類あって、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」と2種類に分類されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％
長期譲渡所得	5年超	15％	5％

また復興特別税率も2021年現在は課税されます。

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を掛け算して算出されます。

不動産売却の税金対策の具体的方法！

不動産売却は不動産投資において重要な出口戦略です。

売却はできるだけ希望通りの金額で売却できるのはもちろんですが、売却の際に発生する税金をなるべく低くするのも大事なことです。

不動産投資で物件売却の際に譲渡益が発生した際の税金対策を紹介していきます。

取得費が分かる資料を探す
取得費に加算できるものを加える
譲渡費用をもれなく計上する
マイホームなら3,000万円特別控除を利用する
税率が下がる5年超・10年超を意識して売却する
譲渡所得が3,000万円を超える場合には居住用財産の買換え特例を利用する
ふるさと納税を利用する
平成21年及び平成22年に取得した土地の1000万円特別控除を利用する
未利用土地等の100万円特別控除を利用する
相続空き家の3,000万円特別控除を利用する
相続税納税者なら取得費加算を利用する
収益物件なら特定事業用資産の買換え特例を利用する

これらの具体的な対策は以下の記事にまとめていますのでぜひ参考にしてみてください。