ライフアートエージェンシィ こんにちは！ライフアートエージェンシィです！
不動産投資には節税の効果があります。
節税について学んでいると基礎控除という言葉をよく目にすると思います。
この記事では、基礎控除について説明している不動産投資用語についての記事です。
・基礎控除がなんなのか
・不動産投資における基礎控除
基礎控除とは？
はじめに、基礎控除とはそもそもどういうことなのか説明します。
基礎控除とは、確定申告で所得税額の計算をする場合に、所得から差し引くことができる控除です。
これは、一定の所得以下のすべての納税者に適用されます。
控除とは、「金額を差し引く」という意味です。
納税するときに受けられる控除には、所得控除や税額控除があります。
所得控除や税額控除は、納税者の事情を考慮して税金の負担を調整するために設けられたものであり、適用されると本来納めるべき税額が軽減されます。
これが基礎控除の意味です。
つまり、様々な税金にこの基礎控除があり、納税者の負担を減らしてくれるものです。
基礎控除と確定申告との関係
基礎控除を受けるには、確定申告をする必要があります。
これは不動産投資をする人は必ず行わなくてはいけません。
基礎控除の額は所得によって決められています。
不動産での所得の算出方法は以下です。
不動産所得=不動産での売り上げ（家賃収入） – 経費
この不動産所得に、メインのお仕事の所得をプラスしたものが合計所得となり確定申告をします。
基礎控除額は下の表の通りです。
| 所得金額 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 2,400万円以下 | 48万円 |
| 2,400万円超2,450万円以下 | 32万円 |
| 2,450万円超2,500万円以下 | 16万円 |
| 2,500万円超 | 0円 |
不動産投資における基礎控除とは？
次に、不動産投資における基礎控除について解説していきます。
不動産における基礎控除で理解しなくてはいけないのは2点あります。
- 住民税、所得税などの基礎控除
- 相続税の基礎控除
①は不動産投資をして、儲けを出したいという人に関わるものです。
これは前述した基礎控除の考え方です。
②は少し特殊な例です。
相続税の税金対策の為に不動産を購入した際の基礎控除の考え方です。
そちらを詳しく説明していきます。
相続税の基礎控除
基礎控除の計算式は以下です。
基礎控除額＝3,000万円＋（法定相続人の数×600万円）
基礎控除額の計算式で押さえておくべき特徴は、3000万円を基にして法定相続人1人につき600万円が加算される点です。
つまり相続税の基礎控除額は、相続が生じた各世帯によって異なるということです。
法定相続人が1人の場合は3,600万円、相続人が2人の場合は4,200万円、相続人が3人の場合は4,800万円…。
このように相続人数により基礎控除額が決定します。
例えば、遺産総額が5,000万円で法定相続人が3人の場合は、基礎控除が4,800万円です。
そのため、基礎控除分を差し引いた200万円に対して課税されることにまります。
5,000万円（遺産総額）- 4,800万円（基礎控除額）＝ 200万円（課税価格）
基礎控除額の計算式自体は非常に明確で簡単です。
重要になるのは法定相続人数という点です。
これが相続における基礎控除ですが、不動産の場合は少し複雑になります。
不動産には「土地」と「建物」が存在します。
この「土地」と「建物」にはそれぞれ評価額というものがあり、この評価額を元に基礎控除が決まります。
まずは土地部分の評価額の算出式です。
土地の相続税評価額＝マンションの敷地全体の評価額 × 持分割合
土地の評価額は、道路ごとに定められた地価である「路線価」に面積をかける路線価方式で計算するのが基本です。
郊外では、敷地の固定資産税評価額に所定の倍率をかける倍率方式で計算するケースもあります。
持分割合は、敷地権の割合として登記簿に記載されています。
建物部分の評価額は、固定資産税評価額と同額です。
固定資産税評価額には、マンションの共用部分を住戸ごとに按分した金額も含まれたものになります。
計算式は以下です。
建物の相続税評価額＝専有部分の固定資産税評価額
この土地の相続評価額と、建物の相続評価額を合わせたものから基礎控除が決まります。
基礎控除とは？【不動産投資の用語説明】 | まとめ
以上が基礎控除についての解説でした。
不動産投資は大きなお金が動くので税金への知識は必要です。
この記事で基礎控除を理解したと思うので、不動産投資に役立ててください。
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