【不動産投資での税金対策】不動産投資の税金対策の仕組みを徹底解説！

投稿日 2021年7月9日
更新日 2021年10月1日
著者ライフアートエージェンシィ
カテゴリー不動産投資

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資は税金対策になると聞いたが実際にはどうなのでしょうか。

結論から言うと、節税対策が可能です。

では、どうやって不動産投資で節税対策をするのか、その仕組みとそのポイント。

そして、どのくらい節税の効果があるのかを解説していきます。

この記事を参考に、節税も目的の1つにして不動産投資をしてみてください。

この記事を読むとわかること

・不動産投資での節税対策の仕組み

・不動産投資での節税効果

【不動産投資での節税対策】仕組みを解説

まず始めに、不動産投資での節税対策は3つあります。

所得税や住民税の節税対策
贈与税の節税対策
相続税の節税対策

これらに対して不動産投資では節税対策ができるのです。

では、なぜ不動産投資で節税ができるのか。

簡単に説明すると、サラリーマンや自営業者の収入に対して課税される税金を、不動産所得によって下げることができるからです。

不動産投資で節税対策を目的の1つにして投資する人は、不動産の貸付による家賃収入による所得が発生します。

これは、サラリーマンにしろ、自営業者にしろ、所得になるので、「所得税」が発生します。

不動産投資で得た収入は、「不動産所得」として確定申告をしなくてはいけなく、この不動産所得がどれくらいかによって、節税ができるのかどうかが決まってきます。

不動産所得税の計算方法

不動産所得税がどれくらいになるかはまずは不動産所得を計算しなければいけません。

計算式は非常にシンプルです。

期間中の不動産収入額　－　必要経費　＝　不動産所得

所得は、1年間での計上になるので、その期間中の全ての収益から経費を引いた金額になります。

そして、この不動産所得の金額ごとに区分された税率で所得税が明らかになります。

また、不動産収入とは別の収入を得ている場合、給与などの課税所得額と不動産所得の金額を合わせて考えることになります。

所得税がそれぞれ別に算出されるのではなく、合計額で割り出されます。

課税所得金額	税率	控除される金額
1,000円～194万9,000円	5％	0円
195万円～329万9,000円	10％	9万7,500円
330万円～694万9,000円	20％	42万7,500円
695万円～899万9,000円	23％	63万6,000円
900万円～1,799万9,000円	33％	153万6,000円
1,800万円～3,999万9,000円	40％	279万6,000円
4,000万円以上	45％	479万6,000円

そして、この不動産所得も含めた合計の所得には2つのパターンがあり、ここで税金対策ができるのかどうなのかが分かれます。

1つ目のパターンは、不動産所得が黒字になる場合です。

メイン仕事の課税所得が600万円で、不動産所得の金額が100万円であった場合、合わせて700万円が課税所得となって所得税が算出されます。

2つ目のパターンは、不動産所得が赤字となる場合です。

メイン仕事の課税所得が600万円で、不動産所得が100万円の赤字となった場合、600万円から100万円をマイナスした500万円が課税所得としてみなされることになります。

上の表を見てわかるように、700万円の所得税は23%です。

それに対して、500万円の所得税は20%です。

控除の金額も約21万円も差があり、不動産投資で赤字になのに、手元に残る金額はあまり大きく変わらないことがわかると思います。

不動産投資での税金対策の具体的な方法

不動産投資での税金対策の基本的な仕組みは理解してもらえたと思います。

ですが、赤字になるってことは不動産投資がうまくいっていないんじゃないかとい思った人もいると思います。

しかしそんなことはなく、いくつかの方法で不動産投資の最終利益では黒字を目指しながらも不動産投資での税金対策が可能です。

それでは、どのような方法があるのか紹介していきます。

節税対策ポイント①経費

税金対策をするには、経費の使い方、そして会計の計上が最も重要なポイントです。

所得の計算は、収益-経費でした。

つまり経費が多いほど総所得が減り、結果的に課税所得も減り所得税が少なくなります。

そのために、不動産投資の際に経費に組み込むことができる項目を知っておくことが重要です。

これらを効率よく経費として使うことで不動産投資の収益のバランスをとり、税金対策も考慮することができます。

①管理費

管理費とは、所有している不動産を管理するための費用です。

具体的には、日常清掃や、建物に付随する設備の保守や点検作業費、消防設備の法定点検にかかる費用などが含まれます。

②修繕費

修繕費は物件のクリーニングや破損した部分の修繕費用、その他細かいメンテナンス作業で生じた費用です。

③修繕積立金

修繕積立金は将来的に物件の経年劣化で修繕が必要となることを見込み、計画的に積み立てておく費用です。

④管理会社への委託料

管理会社への委託料は、管理を委託している管理会社に支払う委託料です。

この管理会社への委託料も経費として計上することが可能です。

⑤ローンの利息

大抵の場合は不動産をローンで購入していると思います。

不動産投資ローンの利息分も経費として計上できます。

※元金の返済分は経費にはなりませんので注意しましょう。

⑥税金

不動産投資にはいくつかの税金が発生します。

それらの税金も経費として計上できます。

不動産を購入した際の印紙税や不動産取得税、毎年納める固定資産税・都市計画税などが経費となります。

⑦減価償却費

物件やその付属設備などの減価償却費も経費です。

実際には費用が発生しない経費なので、減価償却の理解が深まると税金対策がより良くできるでしょう。

⑧損害保険料

損害保険料とは自然災害による損害に備えるための火災保険や地震保険など、に対する保険料です。

⑨その他の費用

打ち合わせなどの不動産運営に関する旅費、交通費など打ち合わせにかかった費用。

不動産投資に関係する書籍や新聞を購入した場合の新聞図書費。

業務で使用した電話費用などの通信費。

税理士など専門家への費用などが挙げられます。

節税対策ポイント②減価償却費

税金対策の次のポイントは減価償却費です。

減価償却費は、不動産の取得費用を定められた耐用年数に分割し、それを経費として計上したものです。

前述しましたが、この減価償却費は実際にはお金が発生していない、会計上のみの費用です。

不動産は構造によって耐用年数が定められており、これを減価償却費として経費計上することが可能です。

お金の支払いが実際になくても経費として計上できるので、節税において重要なポイントです。

各構造で定められた耐用年数は以下のようになります。

構造	法定耐用年数
木造	22年
軽量鉄骨	27年
重量鉄骨	34年
RC（鉄筋コンクリート）SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）	47年

建物の構造によって設定された耐用年数以内であれば、毎年減価償却費を経費として計上できます。

これにより、経費が増えるので、課税所得が減り、結果的に所得税が少なくなることがあります。

節税対策ポイント③家族への給与支払い

確定申告で「家族への給与支払い」として経費計上をして、課税所得を減らし、税金対策をすることも可能です。

前提として、家族への給与支払いを経費として計上するためには、確定申告の際に青色申告にする必要があります。

青色申告であれば「専従者給与」つまり「家族への給与支払い」として給与を経費として計上することができ、その分課税所得を減らすことが可能となります。

白色申告での確定申告では、「専従者給与」を経費として計上することはできません。

「事業専従者控除」という控除がありますが、上限の控除額が配偶者86万円、それ以外は50万円と定められています。

青色申告で給与を経費として計上した方が、より多くの額を経費として計上できるため、その分所得税を多く減らすことができて節税につながることになります。

※実際に家族に業務をしてもらう必要があります。

節税対策ポイント④損益通算

損益通算とは、メインの所得会社と不動産所得を合算して課税所得を算出することです。

メインの所得が600万円で不動産所得が100万円の赤字の場合、課税所得が500万円となって所得税を少なくすることができますと前述しました。

しかし、不動産所得が赤字なのであれば、所得税が減っても結果的にお金が減って損をしているのでは、と感じる方も多いでしょう。

ここで重要になるのが、「減価償却費」です。

先述したように、減価償却費は不動産の取得費用を定められた耐用年数に分割して、毎年経費として計上します。

この減価償却費は、実際の現金支出がなくても計上できるため、手元のお金を減らさずに経費を増やすことができます。

その結果、手持ちのお金を減らすことなく所得税を減らすことができますので、節税をするための方法として利用できます。