【サラリーマン不動産投資】賢く税金対策がで切るのを知っていましたか？

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

サラリーマンだと給料が上がっても、給与明細をみると色々な税金で引かれて結局手取りはそんなに変わっていないということが起きると思います。

この記事では不動産投資は収益を生むくことだけではなく、不動産投資による節税についてついて紹介します。

サラリーマンでも不動産投資で節税できる場合があります。

今回は不動産投資による節税の基礎知識と仕組みを紹介します。

【サラリーマンの節税】不動産投資で節税ができるのはなぜか

不動産投資を始めて、入居者が現れると、家賃収入が発生します。

家賃収入は不動産投資の最大の目的の1つだと思いますが。

それと同時に、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、賃貸管理料、火災保険、ローン金利、減価償却費、修繕費など経費も発生します。

実は、この家賃収入から経費を引いた額がマイナスの場合は赤字分を給与所得から差し引くことができるのです。

給与所得から天引きされていた税金を取り戻すことができることになります。

これがサラリーマンの不動産投資による節税効果です。

また、相続を受ける場合の相続税も不動産投資により節税が可能になります。

その2つの節税方法を見ていきましょう。

所得税・住民税

所得税は名前の通り所得にかかる税金です。

所得とは、収入から経費を差し引いたものを言います。

サラリーマンとして給与収入を得ている人は、給与から天引きされる形で所得税を納めています。

不動産投資を行い、必要経費を引いた額がマイナスの場合は、不動産投資で赤字になったことを確定申告することで、赤字のマイナス分だけ給与から納税した所得税を還付してもらうことができます。

これを損益通算と言い、この方法で節税することができます。

住民税は所得によって税額が変わるので、確定申告することで合わせて軽減することができます。

相続税

現金を相続した場合は、額面金額がそのまま相続税評価額とされます。

一方、不動産は、購入価格が評価額とされるわけではなく、不動産は時価よりも安い路線価や固定資産税評価額によって評価されるのが一般的です。

自分で住むためではなく、第三者に賃貸していた場合には、さらに評価額は下がります。

したがって、相続税は、相続財産の評価額から基礎控除を引き、税率をかけて計算します。

そのため、評価額が低いほど、相続税が少なくなり、節税ができるということです。

サラリーマンの不動産投資節税方法【減価償却を理解しよう】

ここまでみると、サラリーマンの不動産投資での節税は赤字になることが前提になっていると思います。

実際に節税のためには赤字が出た際に節税ができます。

しかし、不動産投資には減価償却があり、この仕組みを理解すると、会計上はマイナスで、実際には支出はなく節税することが可能です。

では、減価償却とは一体なんなのでしょうか。

減価償却費とは、投資用不動産を買った際に1度に費用として会計上の計上をせずに、毎年少しずつ経費として計上していく仕組みです。

例えば、賃料収入が100万円で、固定資産税などの実際にお金を支払う経費が70万円だったとします。

仮に、減価償却費が70万円だとすると、実際に払う70万円+実際には払わない70万円で会計上の経費は140万円となり、40万円の赤字が発生します。

この40万円の赤字を給与所得などの他の所得と合算できるため、40万円分の所得税・住民税が抑えられます。

しかし実際にの収支で考えると30万円のプラスになっていることがわかると思います。

このような仕組みが減価償却で減価償却をうまく活用することで節税ができます。

しかし、ここで注意しなければならないのは、減価償却費は税法上、建物の構造により償却期間が決まっているという点です。

建物には耐用年数というものがあり以下のように定められています。

構造	法定耐用年数
木造	22年
軽量鉄骨	27年
重量鉄骨	34年
RC（鉄筋コンクリート）SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）	47年

この耐用年数も考慮して減価償却を活用してください。

【サラリーマン不動産投資】節税効果が高い人は誰？

不動産投資による節税の仕組みは理解してもらえたと思います。

では、節税効果が高い人はどの様な人なのでしょうか。

不動産投資での節税効果が高い人は、課税所得が大人です。

なぜなら、所得税の課税方式は超過累進課税が採用されており、7つの区分から対応する税率によって求める仕組みだからです。

具体的にどのくらいの給料のサラリーマンが不動産投資による節税が向いているのかを表にまとめたのでそれで確認していきます。

課税所得金額	税率	控除される金額
1,000円～194万9,000円	5％	0円
195万円～329万9,000円	10％	9万7,500円
330万円～694万9,000円	20％	42万7,500円
695万円～899万9,000円	23％	63万6,000円
900万円～1,799万9,000円	33％	153万6,000円
1,800万円～3,999万9,000円	40％	279万6,000円
4,000万円以上	45％	479万6,000円

課税所得が900万円を超えてくると所得税・住民税の税率は33％となるため、不動産投資での節税効果は高いと言えます。

一方で、年間の課税所得が900万円以下の人は所得税・住民税の税率が低く、減税できる額も少ないため、節税効果は低くなります。

このことからわかる様に、不動産投資で節税をおすすめできるのは年収が900万円以上の人です。

逆に900万円以下の人は、節税ではなくしっかりと収益を生むことを目的とすると良いと思います。

【サラリーマン不動産投資】賢く税金対策がで切るのを知っていましたか？ | まとめ

サラリーマンが不動産投資で節税できることがわかったと思います。

そして、不動産投資で節税するために重要なポイントで減価償却がありました。

不動産投資は儲けるために行うという前提がありますが、もしも儲けられなくても節税の効果があることもわかりました。

これを参考に皆さんの不動産投資に役立ててください。

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