不動産投資で失敗する原因は？リスクやその対策、管理方法などを徹底解説！

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資の失敗の定義は「トータルで赤字になること」。物件売却までを視野にいれた、30年、40年という長期間に及ぶトータルで利益が出たかどうかで成功か失敗かを判断します。

もちろん投資である以上は一定のリスクがあり、それを知らないで初めてしまうと失敗に直結してしまう可能性があります。

今回は失敗しないために知っておくべき不動産投資のリスクやその対策について解説します。ぜひ参考にしてみてください！

不動産投資における”失敗”とは

失敗はトータルで赤字になること

不動産投資の失敗の定義は「トータルで赤字になること」です。

本記事では長期保有を前提に考えますが、まず投資用の不動産物件を購入するために、一般的には不動産投資ローンを組みます。借入れの返済には、自己資金ではなく入居者からの家賃収入で返済をしていきます。

返済期間は、長いと35年、中には45年の商品もありますが、ローン完済後は家賃収入が利益となります。物件売却までを視野にいれた、30年、40年という長期間に及ぶトータルで利益が出たかどうか、プラスになるかどうかで成功か失敗かを判断します。

融資を受けて不動産投資をする場合には、月々のローン返済が家賃収入を上回らないように返済計画を立てます。しかし、当初予定していた入居率を下回る結果になると、それまで貯めていた家賃収入など自己資金から返済をしていくことになるのです。

さらに入居率が向上しない状況が続くと、家賃収入の貯蓄が底をついてしまうため、毎月の給与を返済に回していかなくてはなりません。最悪のケースでは、赤字が大きくなりすぎてしまい、自己破産に至ってしまうなどの事態も考えられます。ここまで事態が悪化すると、長期間保有することも叶わず「失敗」となってしまいます。

運用中の赤字＝投資の失敗ではない

注意したいのは、多くの方が「運用中の赤字＝投資の失敗」と思い込んでいる点です。

不動産投資でいえば、家賃収入からローンの返済や諸経費を差し引いたキャッシュフローが赤字になっているからといって、失敗とはなりません。たとえ運用中の家賃収入ではほとんど利益が出なくても、それでローン残債が減り、売却時に黒字転換するならば、その投資は成功と言えるでしょう。

不動産投資におけるリスクの種類

続いて、不動産投資に失敗しないために知っておきたい不動産投資におけるリスクをご紹介します。

考えられるリスクにも種類があるため、それぞれの詳細を考慮しながら投資を進めていく必要があります。

まずはどういったリスクがあるのかという知識を身に付けていきましょう。

借入リスク

不動産投資を始める際、ローンを組んで購入する方がほとんどです。ローンを組むということは借金をしている状態と同じなので、借入によるリスクが伴います。

後述する、滞納や空室などで家賃収入が入ってこない状態になってしまった場合、ローンの返済が滞ってしまう可能性がありますので、借入リスクを少しでも減らすためには、借入の割合を抑えることがポイントです。

金利上昇リスク

ローンの金利が上がってしまい、総支払額が上がってしまうリスクがあります。

ローンの返済期間が長ければ長いほど金利変動の影響を受けてしまうため、金銭的な余裕ができたら定期的に繰り上げ返済することをおすすめします。

繰り上げ返済することで月々の支払額を下げることも出来ますし、返済期間を短縮することも可能ですので、完済後の利益も上がります。

空室リスク

空室リスクとは、所有している物件に借り手がつかず空室になってしまうことをいいます。不動産投資において一番起こりうるとされているリスクです。

利回りの良い物件を選んだとしても、入居者が見つからなかったり、すぐに退去してしまい次が見つからなかったりすると利回り自体の意味がなくなってしまいます。できるだけ空室期間のない状態を作ることが理想です。

ニーズを見極めた物件選定が重要となります。

家賃下落リスク

家賃が収入源となる不動産投資では、家賃が下落してしまうリスクも考えておく必要があります。家賃が下落する理由としては、物件の老朽化、立地条件が悪いことなどが挙げられます。

家賃下落リスクへの対策は、家賃が下がりにくい物件を選ぶことです。立地や人気の部屋タイプを選ぶことで対策を取れます。駅から徒歩10分以内の物件であれば、築年数が経ったとしても急激に家賃が下落することはあまりありません。またユニットバスではなくバス・トイレが別になっているだけでも水準が高く保たれる傾向があります。

不動産価格下落リスク

不動産自体の価格が下落するリスクもあります。マンションやアパートは、周辺地域の開発や災害、人口流出などの影響を大きく受けるものです。不動産価格が下落すれば販売価格も下がるため、想定よりも安価での売却も避けられません。

たとえば購入時に5000万円で売れると予想したものの、災害が発生し3000万円にまで下落した場合、｢価値ある資産｣を家族に残せないこともあります。大きく価格が下がることも視野に入れて、不動産やエリアを選びましょう。

滞納リスク

不動産投資では家賃がそのまま収入につながるため、入居者が家賃を滞納してしまうことは大きなリスクとなります。一度滞納を認めてしまうと、数ヶ月～数年単位で滞納を続けるケースもあります。そのため滞納に直面してしまった場合はできるだけ早めに対応することが大切です。

家賃をきっちりと払ってくれる入居者を見極めてくれるような信頼できる賃貸管理会社を選ぶことや、滞納時の補償がついている管理会社を選ぶことが滞納への対策となります。

修繕リスク

新築や築浅の段階では修繕しなければならないことは少ないですが、年数が経っていくとエアコンや給湯器、リフォームといった修繕を行わなければならなくなることもあります。

毎年かかる費用とは別に、一度に高額な支払いをしなければならないため、それぞれの設備の耐用年数を把握し、定期的に費用が発生することを想定しておく必要があります。

特に給湯器などは故障したまま放置することは出来ない設備になりますので、不具合が生じたときは速やかに修理・交換できるように費用をあらかじめ準備しておきましょう。

災害リスク

災害リスクとは、地震や火災、水害といった災害によって建物や部屋が被害を受けてしまうリスクのことです。起こってしまった災害やそれによって受けた被害をどうにかすることはできませんが、万が一に備えて災害保険に加入しておくことはできます。火災の場合は入居者にも火災保険に入ってもらうという対策を取ることもできます。

また、地震の被害を最小限にするためにも、新耐震基準をクリアしている物件を購入することも重要です。物件の価格が安いからといってあまりに古い物件を購入してしまうと、この基準を満たしていないことがあるため注意が必要です。

流動化リスク

不動産には流動化リスクがある点も注意しましょう。一般的に不動産売却では、不動産の査定から引き渡しまでに半年程度かかるものです。販売価格が高かったり立地条件が悪かったりすれば、半年以上かかることもあります。即金性がないため、突発的に医療費や葬儀費用が発生した際に、適切な形で準備できません。

突如不動産を売却しなければならない事態が発生することもあります。不動産投資を始める場合には、流動化リスクも考慮して物件を選びましょう。

賃貸管理会社倒産リスク

不動産投資のリスクとして、依頼している賃貸管理会社が倒産してしまうことも視野に入れておく必要があります。賃貸管理会社が倒産してしまうと、家賃や敷金などが踏み倒されてしまうこともあります。もし賃貸管理会社からの家賃の振込みが遅れることが多ければ、経営がうまくいっていない恐れがありますので要注意です。

倒産しにくい会社を見極めるために、管理している戸数や実績を確認してみると良いでしょう。大事な資産である物件を安心して預けられる、信頼できる賃貸会社を選ぶようにすることがリスク回避につながります。

リスク管理の方法

続いてそのリスクに対する管理方法を紹介します。

シミュレーションを行う

不動産投資を成功させるためには、物件を購入する前に収支のシミュレーションを行うことが大切です。あらかじめリスクを想定しておくことで避けられる場合もありますし、より良い物件の購入にもつながります。

気になっている物件が本当に利益を生むのかどうかを検証するために、価格や金利といったデータを集める必要があります。集めたデータと利回りをもとに、いろいろなパターンのシミュレーションを事前にしておきましょう。

リスクを考慮しながら物件を選ぶ

不動産投資におけるリスクを回避するためには、購入する物件選びが重要です。利回りや数字だけでなく、立地や建物のスペック、ハザードマップなども意識してニーズのある物件を選びましょう。

頭金を多めに用意する

物件を購入する際には大きな額の資金が必要ですが、ほとんどの場合はローンを組むことになります。しかし借入額が多すぎると借入リスクや金利上昇リスクが大きく関係してきます。ローンを組むことができるからといって、あまりにたくさんのお金を借りるのはリスクが高くなってしまいます。

リスク管理のためにも頭金としてできるだけ多くの資金を用意しておくようにしましょう。

人口の変動に関心を持つ

不動産投資において人口の変動に関心を持っておくことは大切です。日本において人口は減少しつつあるため、物件が余ってしまう危険性があります。

ただ、日本全体の平均値としては人口が減少していますが、地域によっては増加しているところもあります。そういった地域を狙って投資を行うことでリスクを回避することができるでしょう。

また、今後は外国の方の増加が予想されるため、その需要に応えることでリスクを回避できるかもしれません。長い目で見た場合のリスク管理のためにも、人口の変動を意識しつつ不動産を運営しましょう。

リスクを回避するための対策

不動産投資において考えられるリスクを想定し、実際に回避するためにはどういったことを行えば良いのでしょうか。災害のようにどうしても避けることのできないリスクもありますが、対策次第で被害を最小限にすることができます。避けられるリスクはできる限り避けて投資を行うようにしましょう。

マンションやアパートを借りる人の目線に立つ

数字だけに囚われず、しっかり賃借人の立場で「この物件は魅力的か」を考えましょう。まずは、自分ならこの物件に住みたいか、を意識しながら、立地や金額、内装や雰囲気などを見ていくと良いと思います。

人気の街や人口の増えている地域はどこかについて敏感になる

どの物件を買おうか考えているとき、立地は非常に重要なポイントです。人気の街や人口が増えている地域がどこであるのかを常に意識することは、不動産の運営がうまくいく秘訣です。

人気の街は家賃相場が高いため、利益を上げられる可能性が高くなります。しかしその分物件の購入価格も高いため、長い目で見て購入資金を回収できるかどうかを見極める必要があります。

空室になりやすい物件は避ける

空室になりやすい物件は避けたほうが無難です。エレベーターやエアコンがない・和室がある物件だと、入居者需要が低くなります。「自分が住むときにどのような物件であれば選ばないか」を考えてみましょう。客観的に見ることで不動産を選びやすくなります。

空室が続けば家賃収入が入らないため、収支バランスが崩れてしまい早い段階で物件を手放さざるを得ません。空室になりやすい物件について、不動産会社の担当に聞くのもおすすめです。

物件の状況や状態を直接確認する

さらに物件の状況や状態を直接確認することも大切です。書類上だけでは、建築内容や管理状況、現在の状態を把握できません。写真では外壁のひび割れに問題がないと見えても、実際に訪れることでより事態が深刻だと分かることもあります。

また物件の状況を知ることは、入居者からの信頼にもつながることです。オーナー自身が隅々まで把握できていれば、万が一災害が発生したときにも適切に対処できます。直接確認することを怠らず物件を選びましょう。

借金の完済目途を立てた上で利回り計算を行う

得られる家賃収入のうち、ローンの返済額と管理費や固定資産税などの経費を除いた額が収益となります。ローンの返済が終わると経費以外は収益となるため、できるだけ早く完済することをおすすめします。

地震などの災害情報について関心を持つ

災害リスクを下げるためにも、地震や火災、水害などの災害情報について関心を持つことは大切です。特に日本は地震が多い国なので、物件を購入する際は建物の強度や耐震構造を確認するようにしましょう。

地盤がゆるくないかどうか、河川から近くないかどうか、津波が起こった場合に浸水しないかどうかに注目するなど、建物の構造以外に立地にも関心を持つことをおすすめします。

不動産投資に失敗しやすい人の特徴

最後に不動産投資で失敗しやすい人の特徴をご紹介します。

不動産投資には借入・空室・滞納・家賃下落リスクなど多くの問題が付き合っていかなければなりません。これらのリスクにうまく対処するためにも、どのような人が失敗しやすいのかを理解しましょう。

分析をしっかり行わない

分析をきちんとしない人は要注意です。情報収集やシミュレーションを徹底しないと見立てが甘くなり、失敗を招くケースが多くなります。

例えば、表面利回りを物件選びの基準として考える方がいます。表面利回りだけで判断して、「5部屋空室になった場合」などと多角的にシミュレーションしないとキャッシュフローの悪化は避けられません。

スムーズな不動産投資を行う上で分析は重要です。適切に状況を把握して、早い段階で空室や災害リスクなどに対応しましょう。

事業として捉えていない

不動産投資を事業として捉えていない人は注意が必要です。事業家として物事を判断したり対策したりできないため、失敗することが多くなります。

安定して利益を生み出すためには、いくらでローンを組むのか、初期費用はいくらなのか、空室リスクに備えてどのような出費が考えられるかなどを把握しなければなりません。

管理会社に運用を全て任せていると、ローンの返済が厳しくなり多重債務に陥ることもあります。不動産投資は事業のひとつです。計画的に取り組みましょう。

何事も自分の力で解決しようとする

何事も自分の力だけで問題を解決しようとする人も不動産投資に失敗しやすくなります。プロの力を借りたりアドバイスを受けたりしようとしないため、間違った判断のまま進めてしまうものです。

空室リスクに適切に対処するためには、管理会社と話し合ってその土地に合った対策を考えなければなりません。確定申告で分からないことがあれば、税理士に依頼することも得策です。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は不動産投資における失敗の定義、そしてその失敗にならないために想定されるリスクとその対策についてご紹介しました。どの投資商材もそうですがしっかりリスクを把握し、対策していくことが大事です。今回の記事を参考に、ぜひ不動産投資にチャレンジしてみてください！

不動産投資について相談してみたいという方はライフアートエージェンシィにもお気軽にご相談ください。

相談はこちら

公式LINEからも相談受け付けています。

公式LINEはこちら