東京都内で不動産投資をするならおすすめエリアはどこ？23区内外まとめてチェックしよう！

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資を行う際、その成功を大きく左右する要素のひとつは「物件の立地」です。

中でも東京都内はその総合力の高さから、今も人気エリアのひとつとなっています。

もちろん、一口に「東京都」と言っても、23区内から郊外までその特徴は幅広く、一括りにできないところがありますね。

そこで今回はこの「東京都内の物件」にフォーカスし、不動産投資の観点からその魅力を一つ一つご紹介するとともに、反対にお勧めできないエリアについても言及していきたいと思います。

不動産投資の観点から見た東京都の魅力とおすすめエリアについて

人口増加が見込まれている

不動産投資物件における「立地の良さ」を構成する需要な要素のひとつに「人口の多さ」が挙げられます。

東京都は日本の政治や経済、学業の重要な拠点であるとともに、毎年地方から上京してくる人も安定的に多いため、都内総人口は例年増え続けています。

東京から地方への転出者より地方から東京への転入者が多いため、不動産需要が地方と比較して大きいのが特徴です。物件需要が高ければ高いほど家賃が高くなりますので、投資家にとっては安定して高い家賃収入を得られるというメリットがあります。

さらに、少子化による日本全体の総人口減少が続く一方で、東京都に限ってはその人口は増加の見通しです。東京都が算出した人口予測によれば、2025年には総人口が1,398万人まで増えていくそうです。

このように、地方から東京などの大都市への流入を伴った都内人口の増加傾向は今後も続くと予想されているため、東京は不動産投資をする上でかなりの好条件と言えるでしょう。

都市再開発やインフラ整備の計画がある

2021年に開催されたの東京オリンピックに向けた市場の整備やインフラ再整備は記憶に新しいですが、都内再開発の動きはそれだけではありません。

東京オリンピック終了後も東京都内の再開発は継続される見込みで、23区内複数エリアにおいて再開発が計画されているそうです。

特に中心となるエリアは江東区、新宿区、品川区、渋谷区、中央区、千代田区、港区、文京区の8区です。

こちらの地域は既存の建築物の老朽化が進んでおり、防災の観点からみても再開発の必要性が高いとされているからです。

このように今後も継続して開発が計画されている東京は引き続き発展が予想され、不動産投資においても高い物件価値を見込めます。

【東京都内23区内で不動産投資】特徴とおすすめエリア

東京都23区全体の不動産の特徴は、資産価値の高さから売却がしやすく空き室リスクも小さい代わりに、利回りが低くて資産形成のスピードが遅くなってしまう点です。

ここではさらに23区を主要エリアを3種類に分類し、その特徴を比較するとともにお勧めのエリアをご紹介していきたいと思います。

「港区」「渋谷区」「新宿区」「中央区」「千代田区」 の都心5区エリア

東京で人気のあるエリアといえば、港区や渋谷区が一般的でしょう。さらに新宿区、中央区、千代田区を合わせた５区については企業のオフィスや学校へのアクセスが良いため、他のエリアよりも需要が大きいのが特徴です。この５区をまとめて「都心5区エリア」と呼ばれています。

その需要の高さから安定した家賃収入を見込める都心５区エリアですが、一方でこれらのエリアは日本で最も不動産価格が高いため、初期投資費用がかなりの高額となります。よって投資を行うためには相当な額の資金調達が必要となりますので、簡単には手が出せないのが大きなデメリットとなります。

「江戸川区」「江東区」「墨田区」「台東区」の城東エリア

上記の都心５区エリアと比較して、23区内で不動産投資に参入しやすいエリアとしては、 江戸川区、江東区、墨田区、台東区などの城東と呼ばれる地域が狙い目です。
この辺りは都内23区内でも比較的安価で購入できる物件が多いことに加え、複数の地下鉄が通っており交通の便も良く、今注目されているエリアの1つです。

さらにこの城東エリアに関しても今後の人口増加が見込まれている他、墨田区のスカイツリーを筆頭とした再開発も進んでいるため、今後も安定的な賃貸需要が期待できます。

23区内の物件を購入したいけれど費用は抑えたいという方には特にお勧めしたいエリアとなっています。

「大田区」「豊島区」などの下町エリア

最後にご紹介するのは「大田区」「豊島区」といった、都心５区エリアから離れた下町エリアの物件です。都心５区エリアを避けることで物件購入価格を安く抑えられることに加え、エリアによっては高い利回り率が期待できる所もあるため、城東エリアと併せてチェックしておきたい地域です。

大田区には羽田空港あるため再開発が進んでいるのが大きなメリットです。特に蒲田駅から約10分で品川駅にアクセスできることもあり、蒲田駅の周辺物件は高い人気を誇っています。

また豊島区では自治体が再開発を進めているため賃貸需要が大きく増加しています。さらに豊島区は地域柄、主にアジア系の外国人が入居を希望する場合も多く、彼らを受け入れることにより空室リスク対策にもなります。

【東京都内23区外で不動産投資】特徴とおすすめエリア

続いて23区から離れ、東京郊外の特徴を見ていきましょう。

東京郊外で根強い人気を誇っているのは、住みたい街ランキングの常連「吉祥寺」のある「武蔵野市」や、隣接する「三鷹市」です。治安も良くJR中央線が通っているため都心へのアクセスも良く、人気の理由が分かるエリアです。

また、市内に21もの大学・短期大学・高専があり、日本有数の学園都市である「八王子市」も、学生の賃貸需要が見込めるためぜひチェックしておきたいエリアです。
中でも特に八王子駅の周辺は賃貸需要が高く、将来的な見込み人口も横ばいが予想されているエリアですのでお勧めといえます。

東京郊外は23区内の城東エリアと同様またはそれ以上に物件価格が安く抑えられる上に、高い賃貸需要が見込めるエリアも多いため、都内の物件購入を検討する際にはぜひ視野に入れていただきたい地域となっています。

【東京都内で不動産投資】おすすめできないエリア

不動産投資の観点からみて魅力的な条件が揃っている東京都ですが、中にはお勧めできないエリアもあります。それがお台場、豊洲、有明、といった「湾岸エリア」です。

この地域は東京オリンピック後に地価が大幅に下落する恐れがあり不安要素が多いため、投資先としてはリスクが高いと言えるからです。

もっともこれはあくまで「不動産投資」の観点から見た場合の現状予測できる「リスク」であり、このエリア自体には古くから東京の文化を形成してきた歴史に加え、2021年東京オリンピック開催地としての魅力も生まれています。

そうした付加価値をうまく生かすことができれば、投資先としてもメリットが見込めるかもしれません。

東京都内での不動産投資をするなおすすめエリアは関係なく「単身者向けワンルームマンション」に注目！

東京都内各エリアの特徴を把握したところで、東京都内で不動産投資物件を購入する上でお勧めしたい物件の種類について解説したいと思います。

東京都内の不動産投資用物件で購入をお勧めしたいのは、「単身者向けワンルームマンション」です。

多くの人口が流入してる東京都ですが、その中でも単身者の数がもっとも多く、2017年の国勢調査によると、東京の単独世帯は全体の約47％以上を占めているとのことです。

さらに東京都の各区にはワンルームマンション建築に対する規制があり、単身者向けワンルームマンションの新規建設を制限しています。この条例は「ワンルーム条例」と呼ばれています。

これは「住民票を移動していない単独世帯」が増加した場合「区の税収が見込めない」ことに加え「区内の地域活動に参加しない単身世帯が増えることにより、地域のコミュニティに悪影響を与える」などのリスクを懸念して制定された規制です。

この規制により新規のワンルームマンションの建設が抑制されているため、現存するワンルームマンションの需要が減る心配がないため、入居者の募集に困らず空室リスクを減らすことができます。

そのため都内で投資用物件を購入するなら、まずこの 「単身者向けワンルームマンション」 を候補に入れていただきたいです。

ですがここで、ワンルームマンションの投資は利回りが低く、短期的な利益はあまり見込めないため、長期的な運用が必要であるという点を留意しておきましょう。

もし東京都内で利回りの良い物件を探したい場合は、購入価格が比較的安い東京郊外が狙い目といえます。

東京都内で不動産投資をするならおすすめエリアはどこ？23区内外まとめてチェックしよう！ | まとめ

いかがでしたでしょうか。東京都の不動産投資には、エリアによって異なる沢山の魅力があることを知っていただけたでしょうか。

幅広い特徴やメリットがある東京都内の投資用物件なら、ご自身の投資プランに合わせた物件が見つかる可能性も高くなると思います。

東京都内で不動産投資を考えている人は、ぜひ今回の記事を参考にしていただきたいと思います。

記事の要点をまとめると以下のとおりです。

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