不動産投資で購入可能な物件価格は年収の何倍？年収別の目安と購入可能価格を増やす方法

投稿日 2021年9月14日
更新日 2021年10月2日
著者ライフアートエージェンシィ
カテゴリー不動産投資

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資を検討する際、まずはじめに「自分の年収だと一体いくら位の物件を購入することが出来るのだろうか」と考える人が多いと思います。

不動産投資を行っている人の属性はとても幅広く、投資用物件の種類や運用方法も人それぞれです。中には年収500万円以下でも投資用物件を購入している人も数多くいます。購入可能物件についても個別性が高く、投資家本人の属性や購入物件スペックに加え、その時の経済状況によっても変わってきます。

そのため物件を購入する際の明確な基準が設けにくく、特に初めて不動産投資を行う人にとっては迷うポイントかと思います。

そこで今回は、一般的な会社員が不動産投資物件を購入する際の大体の価格の目安を、年収別にご紹介していきたいと思います。

もちろん本人の属性や物件スペックにも左右されますが、物件を購入する際の価格見積りの目安としてぜひご活用ください。

この記事を読むとわかること

・不動産投資における年収別の物件購入価格の目安

・年収別の物件購入時の注意点

・購入可能価格を引き上げる方法

年収別・購入可能な不動産投資物件価格一覧

それでは早速、年収別の購入可能物件の目安を見ていきましょう。ここでは一般的な会社員に多いとされる平均年収400～500万円、700～800万円、1,000万円以上と3属性に分けてご紹介していきます。

年収400～500万円の方の場合

まずはサラリーマンの平均所得水準に近い年収400万～500万円の方の場合です。結論から言って、この辺りの年収の方でも最大で約5,000万円程の物件を購入することが可能となる場合があります。

マイホームのローン借入可能額が年収約5倍程度であるのに対し、不動産投資用物件は物件評価額や本人の属性にもよりますが、最大で年収の約10倍程度まで融資を受けることが出来る可能性があります。

この場合、単純計算で約5,000万円を借入れることが可能となり、例えば1棟アパートなどといった比較的規模の大きい物件を購入することも可能です。さらに購入物件スペックなどによっては、購入時の頭金も少額または無しで購入が可能となる場合もあります。

このように、不動産投資は年収だけではなく様々な要素が絡んでくるため、思ったよりも高額で投資を始められるケースがあるのです。

ただし、年収に対してあまりに高額な融資を受けることには不安もあるという方もいらっしゃると思います。さらに1棟アパートのような規模の大きい物件には、高いリターンを見込める代わりに大きなリスクも伴いますので、特に初心者の方にはハードルが高いでしょう。

そのような方にお勧めしたいのは、購入価格が約500万円前後の区分マンションです。例えば東京都23区内のワンルームマンションの場合、表面利回り10％以上で購入が可能であり、23区内ということで空室リスクも現状低く、安定的な投資活動ができ、実際に運用しながら不動産投資の流れを学んでいくことが出来ます。

そのように、まずは自身の年収程度の投資用ワンルームマンションなどを購入し、そこで着実に経験を積んだ上で、さらに高額な物件を視野に入れるというステップを踏むのが、年収400～500万円の方にはお勧めの方法です。

年収700万円～800万円の方の場合

年収400～500万円の方でも、約5,000万円の物件の購入が可能となる場合があることを前述でお話しました。年収700万～800万円の方にもなると、無理なくこの価格帯の物件を購入できる可能性がさらに高くなります。

一棟アパートを例にあげると、最近ではアパートでも新築物件が市場に増えていたりと選択肢が広がっています。

東京都23区内の新築アパート購入価格は7,000万～8,000万円程度、利回りは約７％程度が相場です。築5年以内の築浅中古アパートだであれば利回り８～９％、23区外であれば5,000万～6,000万円の物件も多数見つかります。

都内にこだわらない場合、神奈川県の川崎市や横浜市であれば新築アパートが5,000万円前後、満室想定利回り７～８％台という比較的好条件で売り出されています。

さらに自己資金を購入価格の２～３割程度用意することができれば、１億円の1棟マンションも購入可能圏内に入ってくるでしょう。

このように年収700～800万円の方は購入可能物件も幅広く、余裕を持って投資計画を立てることが出来ます。さらにそこから実績を積んでいくことが出来れば金融機関からの信用も高まり、２棟目・３棟目の購入も可能となるため、より確実に資産を増やしていくことが可能となります。ぜひ計画的なローン返済と収益の積み立てを行い、実績を増やしていきましょう。

年収1,000万円以上の方の場合

最後に年収1,000万円以上の方の場合をみていきます。年収が上がるにつれて金融機関からの信用（これを「与信」といいます）も高くなりますので、当然のことながら選択肢は一気に広がります。購入価格１億～１億円程度、利回りが８～８％程度の1棟マンション等を、頭金１～２割といった好条件で購入できる可能性が高くなってくるでしょう。

利回りが同等水準の物件を比べた時、その購入価格が高い方がリターンも大きくなります。そうすると次の投資に回せる自己資金も早く増やすことができ、より短期間に資産形成をしていくことができます。

このように年収1,000万円以上の方は、無理のない範囲で大型の物件を購入し、数年後には次の投資物件購入を視野に入れた積極的な運用計画を立てることでその資金力を生かすことができます。

ただし、年収1,000万円以上の高所得者にはそれだけ課税も高額となります。個人所得税の税率40％、住民税の税率10％を合わせると収益の50％、つまり約半分が税金となってしまい、手元に残るのは収入の半分です。

投資物件を選ぶ際、経費計上が可能となる「建物の減価償却費」の割合が高い物件を選ぶなどして、節税効果の高い物件を見極めていく必要があります。

また、個人所得税が高い方は不動産投資の法人化という手段も考えてみましょう。個人のままで運用するよりもかなり高い節税効果が期待できる他、法人化することで社会的信用度も上がるため、金融機関からの融資可能額も上げることができます。

もちろん法人化する場合には様々な経費が発生する他、例えば公務員の方の場合においては副業禁止規定にかかる可能性もあるため、高所得だからといってすべての人に法人化が向いているわけではありません。

ご自身の属性や資産状況、購入物件や投資プラン等をきちんと照らし合わせる必要があります。投資額が上がれば上がるほどそのリスクも高まります。間違いのないよう、税理士や会計士といった専門家に相談してより適切な判断を仰ぐことが、年収1,000万円以上の高所得層の不動産投資には欠かせません。

ただやはり、個人のままその給与所得に不動産所得を加えると、資産の規模が大きくなった分だけ税金も大きくななってしまいます。さらにもし維持管理費用が高い物件を選んでしまった場合、収支がマイナスとなってしまう恐れもあります。

個人で投資を続けるよりも、配偶者や親族などを役員や社員にして法人化し、投資不動産をその会社の所有とします。家賃収入=会社の収入とし、家族へは一定額を役員報酬や給与として支払います。

さらに所得税においては所得が低ければ税率も低くなるため、複数人に給与所得を分散させることができれば税額を減らすことができます。これを「所得分散効果」といいます。こうしたやり方もぜひ視野に入れてみてください。

以上が年収別の購入可能物件の価格帯の目安となります。もちろんこれは大体の目安であり、絶対ではありません。ご自身投資計画を立てる際の参考にしてみてください。

不動産の購入可能価格を引き上げる方法！年収の何倍まで可能？

前章で年収別の購入可能価格をお伝えしましたが、ご自身の投資プランと照らし合わせてみていかがでしたか？「ちょうど良い」「余裕がある」と感じた方は問題ないですが、中には「現状の年収では足りないものの、もっと高額な投資をして大きな収益を上げたい」と感じた人もいるのではないでしょうか。

何度もお伝えしている通り不動産投資は大変個別性が高いため、やり方次第では上記の相場以上の投資物件を購入することも可能な場合があります。

購入可能物件価格をより高めたい方へ向け、その方法を以下にご紹介したいと思います。

与信を高める

まず一つ目に挙げられるのは、金融機関からの融資可能額、つまり与信を高めることです。本人の年収がすぐに上がらない場合や貯蓄が少ない場合、物件購入時の資金調達には金融機関から融資でまかなう必要があるからです。

与信は借入希望者本人の職業や投資実績に加え、その親族や配偶者がどれだけ資産を持っているか、さらに購入予定物件のスペックの高さなどを見て複合的に判断されますので、これといって統一された判断基準がない代わりにこちらのやり方次第で与信枠を増やすことが出来ます。

ご自身や妻帯者・親族の属性や資金力を漏れなく生かし、さらに低リスクな優良物件を見つけることができれば、より高額な融資を得ることができる可能性があります。

物件の担保価値を高める

金融機関が不動産投資者に融資を行う際には本人の属性はもちろんですが、物件の条件はより細かく精査されます。

立地（首都圏など空室リスクが少ないエリアかどうか）
物件種別（アパート、マンション、戸建てなど）
利回り（常時満室であると仮定して算出されるため、実際に運用してみると予想よりも下がる可能性があるため慎重な判断が必要です）
物件の管理状態（あまりに古いまたは汚れていると借り手が付かず、空室リスクが高まります）
土地値

このように沢山の要素を見た上で、その物件にどれだけ融資できるかを判断しています。この物件に融資できる上限額を「担保価値」といいます。

見つけるのが難しいケースではありますが、仮に物件の条件が非常に良かった場合、個人の属性がそこまで高くなくても融資をしてくれる場合もあります。例えば平均的な利回り率の水準が8％程度の地域で、12％の利回り率を期待できる物件があったとすると、管理費用や空室リスク、金利上昇リスクを加味しても収支のバランスがとれる、というような物件です。

金融機関に交渉をする

この他に与信を高める方法としては、金融機関に交渉をするという手段もあります。

安定的な投資計画を緻密に練る他、ご自身で不動産投資に関する資格を取る等、「この人は安定した不動産投資活動ができる」と証明できる材料を増やすことで、金融機関にアピールするのです。
また、基本的には投資用物件を購入すると年収が増加します。会社員は年収に応じて与信枠が設定されている場合も多いため、投資用物件を買い進めていくことで年収を上げ、次の投資物件への借入額を増やすことが可能となってきます。

加えて、不動産投資向けのローンは住宅ローンとは異なりパッケージ化されているものは少なく、基本的に個別に設定されることが多いです。つまり、上記のように信頼材料を増やす、または自身の資産状況をオープンに開示し金融機関への心証を良くすることがえきれば、融資額の増額や金利の優遇等、融資条件が変わっていく可能性があります。

このように、不動産投資においては年収だけで与信枠が決まるわけではありません。自分がどういった投資活動を目指しているのかを明確にしたうえで知識を深め、無理のない範囲で与信枠を高めていきましょう。