【不動産投資をフルローンでスタート】メリット・デメリットも解説します！

投稿日 2021年9月21日
更新日 2021年10月2日
著者ライフアートエージェンシィ
カテゴリー LAAコラム

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資を検討しているけどフルローンで行うのはどうなのか知りたい人いると思います。

この記事は不動産投資をフルローンで行うのはどんなメリットやデメリットがあるのか、またフルローンを活用する際のポイントなどを解説した記事です。

この記事を参考に不動産投資に挑戦してみてください！

この記事を読むとわかること

・不動産投資をフルローンにした場合のメリット・デメリット

・不動産投資をフルローンを組む際の確認事項

・不動産投資をフルローンで行う際のポイント

【不動産投資の基本】フルローンって何？

まずはそもそもフルローンって何？という人のために用語の説明します。

フルローンとは、投資物件の物件価格を金融機関から融資してもらう際に頭金なしでローンを組むことを意味します。

不動産投資では物件を購入する際にかかる費用が高額になります。数千万円から数億円となる物件も珍しくありません。

そのため自己資金だけで物件を購入することは難しく、金融機関からの融資によって物件購入資金を調達することが一般的です。

前述のとおり、不動産投資をはじめる際は不動産投資ローンを組んで物件を購入するケースが一般的ですが、
フルローンを選択するメリット・デメリットはなんでしょうか。

不動産投資のフルローン活用メリット

メリット①自己資金を確保できる

フルローンの最大のメリットは、手元に資金を確保したまま不動産投資ができるという点です。
手持ち資金を残しておけば、購入物件の諸費用に充てたり、リノベーション費用や広告宣伝費に充てることができます。リノベーションなどを行うことによって、他の物件との差が生まれ、より競争力を高めて空室リスクを減らすこともできるのです。
つまり、頭金を支払って購入した場合と比べて、物件購入後の資金自由度が格段に高まるということです。

メリット②レバレッジ効果を最大限得ることができる

フルローンの2つ目のメリットは、頭金を支払った場合と比べて、レバレッジ効果を最大限得ることができるという点です。

【レバレッジ効果とは？】
投資におけるレバレッジ効果とは、「小さい資金で大きな資産を得ること」です。

例えば、1,000万円の物件（諸費用100万円を含む）のレバレッジ効果を比較してみましょう。

　A.　頭金100万円+ローン900万円」で購入
　　　⇒1,000万円÷｛頭金100万円+諸費用100万円）＝レバレッジ5倍
　B.　フルローンで購入
　　　⇒1,000万円÷諸費用100万円＝レバレッジ10倍

上記の通り、フルローンの方が大きなレバレッジ効果を得ることができるのです。

レバレッジ効果が高い＝収益が大きくなりやすいということ。

投資の利回りは「保有資産額×利回り」で計算されるめ、同じ利回りであれば保有資産が多い方が収益性は高く、レバレッジ効果が高いことで高額な資産を所有しやすくなるのです。

メリット③団信を最大限に活用できる

3つ目のメリットは、団体信用生命保険（団信）を最大限に活用することができる点です。

【団体信用生命保険（団信）とは】
借入者が亡くなったり、高度障害になった場合に、その時点の残債が補填される保険のこと。

つまり、不動産投資をローンを組んで行っていた借入者が亡くなった場合、残された家族には「残債ゼロの物件」が残るということです。
また、追加の支払等が発生しますが、団信の内容を手厚くすることも可能です。例えば、3大疾病付き特約や8大疾病付き特約を付けることが出来ます。

団信は、フルローンではなくても加入ができますが、フルローンを組む＝借入金が大きいため、補填される金額も大きくなります。

また、各銀行にもよりますが、団信に加入すると団信の保険料を銀行が負担してくれるケースもあります。このような場合であれば、フルローンを組むことによって自動的に「高額な保険金額が補填される保険」に加入したことになります。

不動産投資のフルローン活用デメリット

デメリット①返済負担が大きい

フルローンの最大のデメリットは、毎月のローン返済額が大きく、返済期間も長期化する傾向にある点です。

ローンの返済額を家賃収入から支払うというのが一般的ですが、返済金額によっては家賃収入だけでは返済ができないケースもあります。
そんな中空室が出てしまったり、修繕の必要が出てしまった場合などには、自己資金を取り崩して対応していかなければなりません。

デメリット②審査が厳しい

2つ目のデメリットは、金融機関の審査が厳しい点です。

金融機関にとって、フルローンは大きなリスク。
万が一返済が遅れたり、不動産投資が失敗することで融資の回収ができなくなったりすることを心配し、多くの金融機関では慎重に審査を行っています。
そのため、頭金を入れた場合の融資より、フルローンの審査の方がより厳しく評価されます。

デメリット③金利上昇リスク

3つ目のデメリットは、金利上昇リスクが大きく関わってくるということです。なぜなら、頭金を投入しない分借入金が大きいため、金利が上昇してしまうと返済利息も同様に膨れ上がってしまうのです。

現在、超低金利時代と言われており、低い金利で借り入れることができるため、不動産投資には有利となっています。
しかし、この超低金利時代はいつまでも続くわけではありません。今後の景気変動によっては、金利もいつかは上昇するでしょう。

この金利上昇リスクは、自分の力ではどうにもできませんが、どのくらいの上昇率なら耐えられるのかなどを考慮した上で、融資金額を設定することが望ましいでしょう。

不動産投資をフルローンで行うポイント

ここまで、フルローンを組むメリットとデメリットについて記載しましたが、
上記を踏まえた上でフルローンを検討されている方向けにポイントをまとめました。

ポイント①収益性や個人の属性の確認

前述した通り、フルローンは金融機関側にとってもリスクが高い融資となるため、審査が厳しくなる傾向があります。

金融機関では融資の際に収益性が高く家賃収入で返済可能である物件や上場企業勤務・医師や弁護士といった安定して収入を得られる職業が有利となるでしょう。

収益性のある物件や個人の属性が十分であるのかを確認するようにしましょう。

ポイント②「返済比率」に注目して運営しましょう。

不動産投資において、返済比率を理解することはとても重要です。

【返済比率とは？】
　物件の家賃収入に対するローン返済の比率のこと。
　返済比率＝ローン返済額÷総額の家賃収入

理想的な返済比率は40％～50％といわれています。50％を超えると、空室リスクや修繕、税金などの経費、管理費などによりキャッシュフローに支障をきたす可能性が高くなります。
フルローンの場合、ローン返済額が高額になりやすいため、返済比率が上がる傾向にあります。返済比率を下げるためには、収益性の高い物件を選ぶこと、長く融資期間をとること、金利の低いローンを選ぶことがポイントになるでしょう。