不動産投資で法人化する事はメリットが沢山!法人化を徹底解説します!

こんにちは!ライフアートエージェンシィです!

不動産投資を始める際、または始めてから軌道に乗り所得が増えてきた際には、法人化すべきかどうか迷う人も多いのではないでしょうか。現時点での年収や所持している不動産の戸数などを考慮し、なかなか法人化に踏み切れない人も居るかと思います。

結論から言ってしまえば、不動産投資において法人化には数多くのメリットがあり、条件によっては投資を始めたばかりの段階でも法人化すべきケースもあります。

今回は不動産投資を法人化するかどうか悩んでいる方々に向けて、そのメリット・デメリットをしっかりと解説したうえで、法人化させるためのやり方や注意すべき点についてご紹介していきます。

ぜひこの記事で不動産投資における法人化についての知見を深めていってください。

この記事を読むと分かること

・不動産投資における法人化のメリットとデメリット

・実際に不動産投資で法人化する際の手順

不動産投資で法人化するメリット

冒頭で触れたとおり、不動産投資で法人化すると投資家にとって沢山のメリットが見込めます。まとめると以下のとおりです。ぜひ法人化を考える際の材料にしていただければと思います。

1.節税につながる

まずはじめに押さえておきたいのは、法人化による節税効果の高さです。

所得税と住民税に関していえば、個人で不動産投資を行う場合だと所得税と住民税を合わせた税率は最大で55%(計算式は「所得税5~45%+住民税10%」)となりますが、法人税率は最大でも約38%ほどとなり相対して低くなります。

このように法人化することにより大きな減税効果が期待できます。

また「実行税率」に関しても、法人化されている場合は20%台~30%台と比較的低水準であることに加え、平成31年9月まで課税されていた「地方法人特別税率」も廃止となっています。

「地方法人特別税率」は、所得に対して43.2%もの課税があったため、これが廃止されたことで法人化のリスクが減り、より節税メリットを得やすくなったといえます。 (参考:『地方法人特別税』 ※外部サイトに移動します)

さらに経費の面を考慮しても、不動産投資を法人化させることによって計上できる範囲も個人で行うよりも広くなります。生命保険料を例に挙げると、個人では所得控除の対象となりますが、法人では全額経費に算入することができるといった具合です。

「家族への給与」に関しても、個人の場合は家族を「青色事業専従者」としてその給与を上限なく控除できる権利がある代わりに、文字通りに「専従」の義務があるため、「社会通念上妥当な金額ではない」と判断された場合には税務署の調査が入るといった制約があります。

一方法人であれば選任の義務はなく、その給与も「役員報酬」として計上することが可能となります。

このように、不動産投資の法人化すれば節税方法の選択肢を大幅に増やすことができます。

2.信用力が高まり融資を受けやすい

一般的に法人化された場合は会社の情報が登記で公示される他、個人に比べより詳細な会計処理が必要となることから、社会的信用度が高くなります。

そのため金融機関から融資を受ける際の審査に通りやすくなり、融資額の上限も上がる傾向にあります。

また、法人は「権利義務の主体となることができる」ことから、法律上「人間」として扱われる点も大きなメリットの1つでしょう。

人間として扱うとはいえ個人のように寿命があるわけでも死亡するわけでもなく、個人の場合に考えられる死亡時の相続に関するリスクやローンを完済できないといったリスクを、融資する金融機関側が負わずに済むからです。

こうした理由により融資を受けやすくなったり融資金額が増えたりした分、投資不動産の戸数を増やすなどして事業を拡大していくことも可能となってきます。

3.資金調達の手段が増える

個人の場合の資金調達の手段は、主に

  • 融資
  • 借入
  • 補助金
  • 助成金

に限られていますが、法人の場合上記に加え「投資型クラウドファンディング」などの手段を使っての資金調達も可能です。

クラウドファンディングは「寄付型」「購入型」であれば個人利用も可能ですが、非上場会社の株式に投資する投資型のクラウドファンディングは法人でなければ利用できません。

さらに法人であれば個人では不可能な「株式の増資」といった資金調達手段をとることもでき、資金調達の手段についてもかなりの選択肢があります。

4.繰越損失の設定可能期間が長い

繰越損失とは、ある1事業年度での損益通算の結果が赤字である場合、翌数年に渡りその損失を繰り越すことができるという制度のことです。

赤字決算となってしまった場合、法人であれば翌事業年度から9年の間の繰り越しが可能となります。

不動産投資が事業規模であるとみなされた場合は繰り越し期間が3年間になるといった例外もありますが、個人では損失の繰り越し自体が認められていないため、比べると法人化に大きなメリットがあります。

5.決算月を任意で決定できる

個人の不動産投資の場合、決算月は12月と一律に定められていますが、法人は決算月を自由に設定できるため、繁忙期を避けられるなど計画的に節税対策を行いやすいというメリットがあります。

不動産投資で法人化するデメリット

前述では不動産投資を法人化することによるメリットを数多くご紹介しましたが、ここでデメリットについてもみていきましょう。

メリットだけではなくデメリットについてもしっかりと把握した上で、法人化するかどうかを決定してください。

1.設立手続きに手間がかかる

まずは1つ目のデメリットは、法人の設立手続きが必要ということです。

個人事業主の場合ですと、税務署に開業届を提出するだけで開業手続きは完了です。開業届の記載項目も十数項目ほどと少なく、数分あれば完成するでしょう。さらに税務署から許可などをもらう必要もなく、窓口での待ち時間も少なくて済みます。

一方で法人設立は、慣れるまでは個人に比べ複雑で面倒です。書類や印鑑の作成に始まり法務局への提出まで、少なくとも1週間はかかると思っておいたほうが良いでしょう。

ただ、近年では司法書士事務所で比較的良心的な価格で設立を請け負う場合も増えてきており、こちらを活用することでこうしたデメリットは解消できるといえます。

法人設立は自分で行った場合は印紙代の数万円のみ、司法書士に依頼した場合は株式会社で約30万円、合同会社で約10万円程度となることが多いようです。予算に合わせて選んでいきましょう。

2.法人維持のための費用がかかる

2つ目のデメリットとしては、法人を維持するための費用が発生することが挙げられます。

法人化すると会計処理が複雑化するため、ほとんどの投資家が毎年会計士や税理士にお願いして決算書作成や税務申告を行うため、顧問契約の費用が発生します。

税理士報酬は年商によっても異なるため一概には言えませんが、相場は年額50万~70万円程度となります。

ただし、事業の規模が大きくなればその分費用対効果も大きくなるため、単にデメリットというよりは必要経費と捉えることができます。

3.長期譲渡所得の優遇税制が利用できない

「長期譲渡所得の優遇税制」とは、個人が所有不動産を売却した際の所得税が期間によって異なることです。

5年以内で売却した場合は税率39%。5年を超えた場合は税率20%です。このように5年以上を超えて売却した場合に税率が低くなることを長期譲渡所得の優遇税制といいます。

一方、法人の場合はこの長期譲渡所得の優遇制度は利用することができません。

期間に関わらず一律に課税され、その最低法人税率は約22%であるため、5年超えで物件を売却する場合は個人に比べ税率が不利となります。

4.副業とみなされる場合がある

不動産投資を副業とみなされてしまう可能性があることも、法人化によるデメリットの1つとなります。不動産投資をサラリーマンなどの本業と兼業する場合、個人で物件を所有すれば個人投資活動の範囲内とみなされますが、法人化させた場合は副業だとみなされ、本業に支障が出てしまう場合もあります。

特に公務員の場合は法律で副業禁止が定められているため注意が必要です。自身の勤め先の規定を確認した上で、例えば配偶者を法人の代表として設定するなどの対策を取っておくことをお勧めします。

不動産投資を法人化するやり方

不動産投資で法人化する際に生じるメリット・デメリットについて詳しく知っていただいたところで、実際に法人化する手順について順を追って解説していきます。

手順1.会社設立の準備

不動産投資を法人化すると決めたら、まずは会社を設立するための手続きを始めていきましょう。

まずは以下を決めていきます。

  • 社名
  • 本店所在地
  • 事業目的
  • 代表者印
  • 社印
  • 銀行印

各項目について順に解説します。

まず社名については自由に付けられ、後から変更することも可能ですが、「合同会社」または「株式会社」の文言を付けなければなりません。

次に本店所在地についても場所の規定はなく、自宅やバーチャルオフィスでも設定可能です。

事業目的については、「不動産の賃貸及び所有・管理・利用」が一般的です。その際末尾にに「前各号に付帯関連する一切の事業」という文言を入れることで業務の幅を広げることができます。

なお、事業目的に不動産投資以外、例を挙げると「不動産コンサル」「飲食業」などを記載することはお勧めしません。金融機関からの融資はあくまでも「不動産投資」に対してであるため、不動産賃貸業に目的を絞る必要があります。他の事業について言及してしまうと、不動産投資で得た収益を他の事業に回してしまい、返済が滞るリスクがあると判断されてしまいます。

次に印鑑についてです。代表者印は丸印で、契約書等の押印の際に、社印は領収書や請求書の押印の際に使われるものです。銀行印は銀行の口座開設時に使用します。

印鑑作成には3日度かかります。余裕を持って作成することをお勧めします。

手順2.定款の作成と認証

「定款」とは会社運営の基本的規則を定めたものです。
作成・認証ともに複雑で手間がかかるため、司法書士に依頼することをお勧めします。
作成と承認合わせて約2日程度の時間を要するため、こちらも余裕を持って作成しましょう。

また司法書士を選ぶ際は、以下の2点に注意すると良いでしょう。

・費用が適切かどうか
会社設立にかかる費用の相場は約30万円程度が一般的です。費用の見積もりを依頼し、法外に高い場合も依頼は見送ったほうが良いでしょう。

・話を誠実に聞いてくれるかどうか
はじめに電話や対面で話してみて雑に扱われるようなことがないか、話を最後まで真摯に聞いてくれるかどうかがポイントとなります。何か違和感を感じた場合は、それがたとえ小さなことでも他を探したほうが無難です。

手順3.登記書類の作成と申請

定款と同様に作成手順が複雑であるため、司法書士に依頼するのが良いでしょう。
こちらは作成と申請に約9日を要するため、特に余裕を持って依頼をする必要があります。

手順4.税務署へ開業届を提出する

上記1~3までが完了したら、税務署へ開業届を提出して法人化手続き完了となります。
この時併せて「青色申告承認申請書」を提出すると、「欠損金の繰越控除」を受けることができます。

「欠損金の繰越控除」とは決算で赤字が発生した場合において、その後10年間繰越で利益と相殺することが出来るというものです。
法人設立時は赤字になるケースが多いため、ぜひ忘れずに申請しておきましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。ややハードルが高くみえる不動産投資の法人化ですが、実はデメリットと比べかなりのメリットが見込めるだけでなく、煩雑な手続きも比較的安価で司法書士に依頼できることがお分かりいただけたかと思います。

それでは上記の内容をまとめていきましょう。

不動産投資を法人化について重要なポイント

・主なメリットは節税と融資額の増加

・デメリットは開業届を申請する手続きが難しいこと

・開業届の申請は約30~50万円で司法書士に依頼することが可能

・開業手続きには時間を要するため、余裕を持った準備を

この記事が不動産投資の法人化を迷っている人の助けになれば幸いです。

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この記事を書いた人

ライフアートエージェンシィ

東京都目黒区下目黒の不動産会社です。
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