【不動産投資】借地権の物件はやめておくべき?メリット・デメリット、注意点などを解説します!

こんにちは!ライフアートエージェンシィです!

不動産には借地権の物件が多く存在します。

不動産投資を行っている方の中には、なんとなく”借地権”の物件にはリスクが多そう、、と思われている方も多いのではないでしょうか。もちろん、メリット・デメリットの両方がありますが、「借地権だからやめておこう」というのはもったいないと考えています。

今回は借地権のメリットやデメリット、購入を検討する際の注意点などを解説します。

ぜひ参考にしてみてください!

この記事を読むとわかること

・借地権とは

・借地権の種類

・メリット

・デメリット

・購入する際の注意点

借地権とは?

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことをいいます(借地借家法第2条第1号)。土地を借りる権利ということです。

そして、土地に借地権が付いている物件のことを借地権付き建物といいます。

借地権については、借地借家法という法律でルールが定められています。

地主(土地の所有者であり貸主)に地代(借地料)を支払って土地を借り、その土地上の建物を自分で保有するというイメージです。

地代は借地契約で決まっており、広さや場所によって大きく変わってきます。

借地権の種類

借地権については、平成4年8月の借地借家法改正により大きく変化がありました。

一口に借地権といっても

①改正前の借地権(旧借地権)

②改正後の借地権

があります。

ここで注意すべきは、平成4年8月に借地借家法が改正された前後で、借地権の意義を区別しておく必要があるということです。

改正前は、借主の保護が手厚かったのに対し、改正後は、地主(土地の所有者であり貸主)の保護が手厚くなっています。

不動産投資においては、改正前の借地権付き建物を対象とするべきです。

改正後の借地権付き建物では、要件を充足すれば、地主の意向次第で、借主との借地契約を終了させることができる(最短存続期間は30年)ため、その土地上での建物の利用を続けることができなくなる可能性があるからです。

改正後の借地権には、定期借地権といって、約定期間が経過すれば必ず土地の返還をしなければならない借地権もあります。

定期借地権付き建物は約定期間の縛りがあるため、改正後の借地権付き建物の中でも特に扱いが難しく不動産投資の対象としておすすめはできません。

借地権物件のメリット

土地の固定資産税などが不要

借地権付きの物件では、土地はあくまで地主のものになります。そのため土地にかかる固定資産税などの税金は地主が負担となり支払う必要がありません。

低価格の物件が多い

借地権付きの物件は後述の通り融資難易度が高く、その物件を狙う層が少ないため価格が安くなりやすい特徴があります。

土地購入の際の取得費用もかからないため、さらに価格が安くなります。

高利回りの物件が多い

借地権物件は高利回りのことが多いです。所有権の物件と比べると、一般的に利回りは2~3%高くなります

また、高利回りというだけでなく好立地にあることも多いのがメリットです。

特に旧法借地権の場合、土地を延長して借りられる

借地権は期間満了後に地主に返還することになりますが、定期借地権でない限り更新をすることが可能です。特に旧法借地権は借り手側の権利が強く、数世代にわたって借地に住み続ける人も多く実質的に所有権に近いと言っても過言ではありません。

借地権のデメリット

融資難易度が高い

借地権付きの物件は銀行の融資を受けづらいというデメリットが存在します。他人の土地の上に建物を建てているため、所有権の場合と比べると銀行の担保評価が低くなりがちです。

流動性が低い

借地権付き物件には流動性が低いというデメリットも存在します。前述の通り融資難易度が高いため、物件を売却しようにも買い手が付きづらくなることがあるのです。

また、後述の通り売買の際に地主の承諾が必要になることも、流動性を低くする可能性があります。

地代の支払いが発生する

借地権付きの物件を購入すると毎月地主に地代を支払う必要があります。この地代は借地契約に金額が定められている場合もあれば、固定資産税の何倍と表記されている場合もあります。一般的な額は固定資産税の3倍程度ですが、契約によってまちまちです。

売却・増改築・建て替えの際には地主の承諾が必要

借地権付きの物件を売却や改築、建て替えを行う際には地主の承諾が必要となります。地主への連絡が必要という手間があるほか、承諾を地主がしないなどのトラブルが発生することもあります。

さらに、承諾料として支払いが発生することもあります。建て替えの場合は更地価格の約4~6%、譲渡承諾料は譲渡価格の約10%が承諾料として必要になることがあります。

借地権の物件は融資が引けるのであれば買ったほうがよい

ここまで、借地権付き物件のメリット、デメリットを説明してきました。借地権付きの物件はデメリットも存在しますが、融資が引けるのであれば買ったほうがよいでしょう。

メリットの部分でもあった通り、借地権付きの物件は低価格で利回りも所有権のものと比べ2~3%高く高利回り物件です。さらに、好立地であることも多いので物件として魅力的な部分が多いのです。

融資が受けづらいというデメリットも存在しますが、だからこそ競合も少ないと考えることもできます。融資さえ受けられれば、借地物件はメリットの多い物件です。

ただし、定期借地権の物件は資産価値が時間と共に下落するため避けたほうがよいでしょう。

実際に借地権の物件を購入する際の注意点

借地権付きの物件を実際に購入する際には、所有権物件を購入するとき以上に注意すべき点が存在します。

借地契約の種類を確認

まず、借地契約の種類を確認する必要があります。新法の定期借地権による物件の場合、更新ができず期間満了時には更地で土地を返還しなくてはなりません。そのため、期間の満了が近づくにつれ資産価値は減少し、売却も難しくなってしまいます

定期借地権の物件は資産形成・不動産投資には向かないため避けましょう。

契約期間と更新料・地代を確認

借地契約の種類の他、契約期間や地代、更新料を確認する必要があります。旧法借地権の場合は特に契約の更新料を求められます。この更新料は高額になることもあるので残りの契約期間と合わせて注意が必要です。また前述の通り地主に対する地代の支払いも発生します。

これらの事項は物件概要書に記載がある他、借地契約を確認する必要があります。内容が分からなければ不動産に詳しい専門の弁護士にアドバイスを受けるとよいでしょう。

まとめ

借地権物件のメリット

土地の固定資産税などが不要

低価格の物件が多い

高利回りの物件が多い

特に旧法借地権の場合、土地を延長して借りられる

借地権物件のデメリット

融資難易度が高い

流動性が低い

地代の支払いが発生する

売却・増改築・建て替えの際には地主の承諾が必要

実際に借地権の物件を購入する際の注意点

借地契約の種類を確認

契約期間と更新料・地代を確認

いかがでしたか?

しっかりメリット・デメリットを理解したうえで検討すれば、投資の考え方によっては借地権物件にもメリットがあることがお分かりいただけたかと思います。

投資物件を選ぶ上で、選択肢が広がるきっかけになれば嬉しいです!

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この記事を書いた人

ライフアートエージェンシィ

東京都目黒区下目黒の不動産会社です。
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