【実質利回りとは？最低ラインはどのくらい？】不動産投資の利回りについて解説！

投稿日 2021年10月11日
更新日 2021年10月24日
著者ライフアートエージェンシィ
カテゴリー不動産投資

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資を始めようかなと考えると、気になるのが利回りですよね。

もちろん利回りは高ければ高いほうがいいのですが、実際に運用してみるとマイナスになってしまった…

なんてことはだれしも避けたいところです。

今回は利回りの最低ラインなど事前に知っておくべき点について解説していきます。

ぜひこの記事を読んで、投資を始める際の参考にしてみてください。

この記事を読むとわかること

・不動産投資の利回りの種類について

・利回りの最低ライン

・利回りのほかにも注意すべきポイント

不動産投資の利回りとは

不動産投資の広告では、よく利回り10％～といったものをみることがあります。利回り10％～というのは、ほかの投資商品と比べるととても魅力的です。

しかし､広告などで使われる利回りは表面利回りで表されているものが多く、経費部分が含まれていない利回りになっています。不動産投資でかかる経費が加味されていない場合、実際の運用利回りは投資する物件によっては大幅に異なることもあるので､注意しながらシミュレーションをするとよいでしょう。

では、不動産投資の利回りには何があるのでしょうか。不動産投資の利回りの計算方法、利回りの考え方について解説しましょう。

◆表面利回り

表面利回り　＝　年間家賃年収 ÷ 物件価格 × 100

（計算例）
中古マンション　月額家賃収入８万円　物件価格2000万円の場合

年間家賃収入：8万円 × 12か月 = 96万円
表面利回り： 96万円 ÷ 物件価格2000万 × 100 ＝ 4.8％

ネットやチラシに書かれている利回りは､ほとんどがこの表面利回りで計算されています。

◆実質利回り

実質利回り　＝　｛（年間家賃収入－年間の支出）÷ 物件価格｝× 100

実質利回りは、年間家賃収入から経費（管理費修繕費、固定資産税、火災保険料など）を引いた額で計算します。そのため、表面利回りよりも正確に収益性を判断することが可能です。

表面利回りが高く魅力的であっても、経費がとても高く実際と乖離してしまう場合もあるので慎重に検討しましょう。

（計算例）
中古マンション　月額家賃収入８万円　物件価格2000万円　年間支出10万円の場合

年間家賃収入：8万円 × 12か月 = 96万円
実際の家賃収入：96万円 – 10万円 = 87万円
実質利回り：87万円 ÷ 2000万円 × 100 = 4.35％

なお、インターネットに掲載されている物件などに記載されている利回りは「満室時を想定した利回り」になっているものがほとんどです。

もちろん、高ければ高いほど魅力的に感じますが、中には入居者が半分も埋まっていない物件もあるため、満室時の想定収入・表面利回りだけで判断するのはとても危険です。

そのほかに、空室の部屋の想定家賃を相場より高めに設定し利回りを出している場合もあるため、そもそも満室時の賃料が適正なのかどうかを見極めることもとても重要です。

利回りの最低ライン

不動産投資において、利回りを確認することはとても重要ですが、この数値を下回ってはいけないといった最低ラインはあるのでしょうか。

大きく分けて2つの観点から最低ラインは変化します。

１）条件による変化

条件とは、購入する不動産の場所、立地、物件の状態のことです。不動産には、都心・駅近・中古・新築などさまざまな条件があります。

◆都心
利回り最低ラインは都心では5％が一つの目安になるでしょう。

東京は地方から人が流入してくるため、とても人口が多い都市です。人口密度も高く、人口世帯数についても今後も上昇傾向にあります。利回りとしては低めですが、空室のリスクが低く、安定的な家賃収入を得ることができると言えるでしょう。

◆駅近
駅に近い物件の利回り最低ラインは5％~7％です。基本的に駅に近い物件の販売価格が高くなるため、利回りは低くなります。

ただ、どの駅に近くても同じなのかというと、そうではありません。物件価格も、利回りも変わってきます。

急行が止まる駅や、池袋や新宿など大都市に近い駅であれば物件価格が高くなり、利回りが低くなる傾向がありますし、逆に各駅停車しか止まらない駅は、物件価格が安く、利回りが高くなりやすい傾向にあります。

◆中古
中古物件の最低利回りは、都心であれば築20年程度で5％、築20～35年であれば6~7％あたりが最低ラインといわれています。

購入価格が安い分、利回りが高い傾向にあるのが中古物件のため、不動産投資においては一定の人気があります。

ただし、ここでの利回りとは表面利回りであるため、1つの目安と考えるべきです。中古物件の場合は、修繕が必要なケースも多く、表面利回りが高くても、実質利回りでみるとかなり低くなっている可能性もあります。

◆新築
新築の場合の最低表面利回りは、5％と考えておくとよいでしょう。実質利回りでいうと、東京の平均は4%後半といわれているため、最低ラインの実質利回りは3%台が手堅いでしょう。

都心か地方か、駅近なのか、物件の構造は頑丈なのかどうかによっても利回りは変わってきますが、新築であれば基本的に高い利回りは期待できません。

２）投資方針による変化

投資方針とは、インカムゲイン（＝運用益）かキャピタルゲイン（＝資本利得）かということです。利回りに対する判断は、このどちらかの投資方針で変わってきます。

◆インカムゲイン（＝運用益）
インカムゲインとは、資産を保有することによって得られる利益のことであり、不動産投資の場合でいうと、家賃収入がインカムゲインにあたります。

中・長期にわたって収入を獲得することが狙いであれば、利回りが低くても需要がある都心や駅近物件、新築を購入することも投資方法の1つです。

なお、賃貸収入だけの目的であれば、都内の一等地新築で5％、郊外であれば8％以上、中古では10％以上が表面利回りの目安となるでしょう。

◆キャピタルゲイン（＝資本利得）
キャピタルゲインは、資産（不動産であれば物件）を売買することによって得られる利益のことです。

短期売却による利益を狙っているのであれば、利回りよりも「すぐに買い手に飛びついてもらえるかどうか」といった需要の面に注目すると良いでしょう。

利回りだけじゃない！見るべきポイント

不動産投資において、利回りを確認することはとても大切です。しかし、利回りの数字だけで判断をせず、条件や目的などを総合的に判断することが最も重要です。

ここからは、不動産を購入するにあたって、参考にしたい項目をみていきたいと思います。

◆立地
不動産投資をするにあたり、とても重要な要素の一つです。

前述のとおり、都心部では利回りが低くなり、都心部より離れていくと利回りは上がっていきます。また、駅からの距離や物件周辺の利便性等も考慮するとよいでしょう。

◆耐用年数
購入する不動産において、築年数も大きな要素となります。

新しい建物ほど価値も高くなり、融資の年数も長く組みやすくなります。そのため、利回りが低めになるケースが多いです。

また、1室の部屋の広さについてもワンルームよりも2Kや2DKの方が空室リスクも低いいため、利回りは低めになります。

◆管理費、修繕積立金
これはマンション全体を管理維持するために毎月必ず支払う経費のことです。総額が大きくなると実質利回りはもちろん低くなります。

◆物件の設備
物件の設備がどういう状態なのかも事前に把握しておくと良いでしょう。

駐車場の有無、戸数分用意されているのか、エレベーターがあるのかなどもチェックが必要です。

◆修繕の状態
築年数が経過すると、修繕の必要性がでてきます。

築30年から40年たっても外壁や屋根を全く修繕したことがないという物件も多くありますが、その物件の外壁や屋根の塗装費用をした場合、100万円以上かかってしまいまう。

高利回りでも修繕がされていないまま築年数が経過している物件には注意するようにしましょう。

◆事故物件等の瑕疵物件
一般的に事故物件等は嫌がる人も多いことから、高利回りで設定されています。

また、建物の傾きや、雨漏り、シロアリ等の瑕疵がある場合も修繕費用を考慮しないといけないことから利回りが高くなっています。

◆家賃設定
現在の入居者の賃料が適切なのかどうかを判断する必要があります。

周辺の賃料相場から、いくらぐらいが適正なのかを判断するようにしましょう。まれに安すぎる賃料もあるので、そのような物件は逆に利回りアップのチャンスです。

◆現在の空室が埋まるような物件なのか
空室が多い物件は、利回りが高く設定されているケースが多いです。空室をすぐに埋めることができれば、高利回りを実現することが出来ますが、そう簡単にいかない場合がほとんどです。

入居者を埋めるために広告料を多く出したり、リフォームに費用をかけたりと別途費用がかかってしまうこともあります。そのような費用を加味した上で、物件の空室が埋まる可能性があるのかどうかを判断しましょう。

◆入居者の状態
空室が少し気になるけれど、かなり高利回りで条件のよい物件があった場合、まれに入居者の中にトラブルメーカーがいるケースも考えられます。

せっかく新しい入居者が入った場合でも、トラブルメーカーとされる入居者のおかげで出て行ってしまうなどがないように注意しましょう。