正しく計上してますか?不動産投資の経費を計上するメリットとは?

こんにちは!ライフアートエージェンシィです!

不動産投資を始めるうえで、経費を漏れなく計上することはとても重要です。

皆さんは、なぜ重要なのか、また、計上できない経費もあるということをご存知でしょうか。

今回は、経費を計上することのメリット、計上できる経費とできない経費について解説します。

この記事を参考に、不動産投資をする際の経費について正しく理解していきましょう。

この記事を読むとわかること

・経費を計上することでおメリット

・経費として計上できる経費と計上できない経費

・効果的に節税するための経費計上

そもそも経費とは?

経費とは「事業にかかる費用」のことを意味します。

例えば、会社で仕事をする際に文房具やパソコン、社用車などさまざまなツールが必要になります。これらを購入するもしくはメンテナンスする費用は経費扱いとなります。

不動産投資においても物件の調査や購入、その後の維持のためにさまざまな費用が発生します。つまり、不動産投資を行って利益をあげるために使った費用は、経費となります。

ただし、全ての費用を経費として計上できるわけではありません。

不動産所得の経費計上におけるポイントは「直接的に不動産事業に必要な支出なのかどうか」という点です。
不動産事業での経費では、一般的な事業で対象になる勘定科目にと比較して「事業と直接的な関係があるのかどうか」という事実関係が強く求められます。

トラブルが発生しないように不動産投資における経費に関して、正しい知識を身につけることも大切です。

経費を計上することでのメリット

では、不動産投資で発生した経費を計上することでどんなメリットがあるのでしょうか?

それは、「損益通算」を利用できることです。

損益通算を行うと、課税対象の所得が減少し、給与所得に対する所得税・住民税が節税できます。不動産投資では、赤字になりやすい初年度や収益が出るまでの間に効果的な節税手段といえます。

アパート経営などの不動産投資では、多額の初期費用に対して、ローンを組んで始める方がほとんどです。
不動産事業を始めた段階では家賃収入がない状態にもかかわらず、設備投資や建設費などの初期投資が大きくなり、そこに管理費などの経営上発生してしまう必要経費を足すと、家賃収入よりも支出が上回ってしまうことがあります。

このように、初期投資額が大きくなり赤字経営となってしまった場合や不動産所得を十分に得ることができなかった場合に利用できる制度が「損益通算」です。

不動産所得に赤字が出ていた場合、不動産所得以外の所得を足した総額から不動産所得の赤字金額をマイナスすることができ、その金額が課税対象となります。

では、具体的な数字で見てみましょう。

例えば、不動産所得以外の課税対象所得額が700万円 かつ 不動産投資で100万円赤字 の場合

■通常
700万円 (課税所得)× 0.23(所得税率) - 63万6千円 (控除額)= 97万4千円(納税額)

■損益通算をした場合
(700万円 (課税所得)-100万円(不動産投資赤字)) × 0.20 - 42万7千5百円 = 77万2千5百円(納税額)

損益通算をすることで、約20万円分が還付されることになります。これが不動産投資による節税の仕組みです。

不動産投資において、利益をより多く手元に残すためには、必要経費を漏れなく計上して課税金額を上げないことがとても大切です。しかし、不動産投資では、経費にできる項目とできない項目があります。

計上できる経費

それでは、不動産投資ではどのような経費が計上ができるのか、どのような場合が出来ないのでしょうか。
まず、計上できる経費についてみていきましょう。

①減価償却費
不動産には法定耐用年数というものが定められています。 減価償却費とは、固定資産を得るのに要した費用を法定耐用年数で割った金額を指します。

木造物件の法定耐用年数は22年、鉄骨造は34年、RC造は47年です。

②ローンの金利
融資を受けた場合にはローン金利は経費として認められます。さらに、ローンを組んだ年にかかった手数料も必要経費として計上ができます。ただし、 不動産の購入費用は減価償却をするため、ローンの元金(不動産の購入費用)は経費計上ができません。なお、経費計上ができるのは建物取得のための費用に対する金利のみであって、土地取得に関わる費用に対する金利は経費として計上はできません。

③保険料
ここでの保険料は、不動産収入を得るために必要とした経費の保険料です。具体的には、不動産を購入する際には火災保険や地震保険に加入することが一般的ですが、これらの保険料については経費計上が可能です。

なお、社会保険は個人にかかる保険料のため、不動産所得の必要経費には該当しません。社会保険料は「社会保険料控除」として、不動産所得以外の給与所得と合算した総所得金額から控除されます。

④管理会社への委託料
不動産投資を行う際に、不動産管理会社に賃貸や建物の管理業務を依頼することがあります。この不動産管理会社に委託した際に発生する委託料管理も経費となります。

不動産管理会社に管理を一任することで、オーナーは意思決定と会計を行えば良いため、「不労所得」を得られるシステムとしては一般的です。

⑤修繕費
所有している建物や部屋は、老朽化や入居者の使用によって劣化が起こります。建物の一部が痛んだり、設備が故障したりすると、原則、大家さんの負担で修繕することになります。具体的には部屋のリフォーム費用、設備交換費用などが挙げられます。ただし、工事費用が20万円を超えたり、設備投資をして機能の向上を図ったりした場合は、修繕費ではなく「資本的支出」になり、減価償却の対象となります。

⑥税金
不動産を取得した際の印紙税や登録免許税、不動産取得税、または毎年納める固定資産税や都市計画税も経費として認められます。なお、不動産投資に自家用車を使っている場合は自動車税や重量税なども経費として計上が可能です。一方で、所得税や住民税、法人税など個人に対して課せられている税金は、経費として認められません。

⑦旅費交通費
不動産を購入する際や物件を管理する際に電車やバス、車を使って移動することもあります。そのような公共交通機関の運賃や、自家用車のガソリン代や駐車場代、ホテルの宿泊費などは経費として計上ができます。

「不動産の下見に行く」「所有している不動産を確認する」「不動産会社に訪問する」といったような、不動産投資に必要な分だけが経費となります。言うまでもなく、個人で旅行に行くための費用は経費とはなりません。

⑧自動車関連費用
自動車の維持費(車両の購入費やメンテナンス費用、自動車税や保険料など)も経費として計上することができます。もちろん、不動産投資に必要な範囲となりますので、子どもの送迎や買い物やなど、日常生活で自動車を使用する場合は経費となりません。

なお、自家用車を不動産投資のために使う場合は日常生活のものと按分をして、不動産投資に必要な分だけを経費として計上します。例えば、自動車の使用頻度が不動産投資で3割、日常生活で7割としている場合は、3割の部分のみを不動産投資の経費として計上します。

⑨情報収集・勉強のための費用
情報収集や不動産投資の勉強のための費用も、経費に計上することができます。具体的には、新聞や書籍代、セミナー代、コンサルティング費用などです。ただし、資格取得にかかった費用は、不動産関連のものであっても「個人のスキルを高める」という意味合いになるため、経費としては認められていないようです。

⑩通信費
不動産投資において、情報収集をしたり、不動産会社や管理会社と連絡を取るために携帯電話やパソコンなどを使用するかと思います。そのような携帯電話やパソコンの購入代金、使用料、インターネットのプロバイダー費用、ソフトウェアやアプリの購入代金などは経費として計上ができます。

携帯電話やパソコンを私用でも使っている場合も、自動車関連費用と同様に按分をする必要があります。不動産投資の経費になるのは、もちろん不動産投資のために使った分のみです。

⑪司法書士や税理士への報酬
司法書士に登記を依頼したり、確定申告を税理士に依頼したりした際の報酬も、経費として認められます。

税金についてアドバイスを受けたり、確定申告を行ったりという目的で税理士と契約することが一般的です。また不動産を購入した際に必要な不動産登記の手続きを司法書士に依頼することもあります。これらの専門家へ業務を依頼した際に発生した費用も、不動産収入を得るための必要経費として経費計上できます。

⑫交際費
不動産会社や管理会社の担当者と食事をした場合の飲食代も、経費として計上が可能です。また、喫茶店で打ち合わせした場合のコーヒー代などは「会議費」として計上ができます。もちろん、プライベートの外食や日常の食費などは、不動産投資の経費とはならないため計上もできません。

計上できない経費

①反則金・罰金など
前述の通り、自動車関連費用は経費として認められていますが、交通違反の反則金や罰金は経費として認められません。ただし、レッカー代金などは経費として計上することができます。

②スーツ代
経費として計上できると思われがちなのがスーツ代です、不動産会社や管理会社の担当者との打合せの際は、すーずを着用することが一般的ですが、スーツはあくまで「ファッションアイテム」です。プライベートでも使えるため、経費にはなりません。なお、ビジネスバッグや腕時計なども同様です。

③ジムなどの会費
家族以外の従業員が会社を経営している場合は、スポーツジムなどの会費を「福利厚生費」という名目で経費に計上できる場合があります。しかし、個人事業主の場合は、福利厚生費というのが認められていないため、経費に計上することはできません。

節税に効果的な費用と、効果的でない費用の違い

ここまで不動産投資における様々な経費をみていきました。

知識を身に着けていれば、計上できる経費の金額を最大化でき、最終的に支払う税金の額を少なくする、いわゆる「節税」が可能となります。

しかし、どんな経費でも最大化すればよいというわけではありません。では、効果的に経費を計上し、節税を実現するためにはどうすればいいのでしょうか。

最大化すべき経費

最大化すべき経費は、減価償却費です。

不動産投資は、土地と建物を取りまとめて考える(総体)ことが多いです。しかし、契約書においては、土地の価格と建物の価格を明示して契約することが望ましいです。

総体の価格のうち建物価格の割合を常識の範囲内で最大化することで、合計で支払う不動産の取得費用を増やすことなく減価償却費を多く計上することができます。もちろん、建物価格の割合を高くすることに対しては、売主買主双方の合意が必要です。

前述の通り、減価償却期間は建物の構造や築年で変わります。それに伴い減価償却費の金額も異なってくるため、経費を最大化したい場合は、多くの減価償却費が出る不動産を選ぶことが重要となります。

最小限に抑えるべき経費

減価償却費以外の経費は、必要最低限に抑えるようにしましょう。なぜなら、これらの経費は基本的に同じ額の出費が必要となるからです。

認められる範囲の不動産投資における支出は全て経費として計上することは、税金の額を減らすために重要です。しかし、経費計上のために出費を多くしてしまうことはお勧めできません。確定申告で所得税が還付されたとしても、それ以上に出費がかさんでしまっては意味がないのです。

したがって、税金や保険料といった必ずかかる経費以外のものは、あくまでも投資費用です。同じ効果を得るために必要でないのであれば、最小限に抑えるとよいでしょう。

正しく計上してますか?不動産投資の経費を計上するメリットとは? | まとめ

いかがでしたでしょか。

今回は不動産投資における経費計上について解説しました。

今回のポイントをまとめると以下のとおりです。

今回のポイント

・初年度や収益が出るまでの間は、損益通算によって節税できる

・ローンの金利や税金、通信費などは経費として計上ができる

・スーツ代、ジムなどの会費は経費にはならない

・最大化すべき経費は減価償却費、それ以外の必要経費は最小限に抑えるとよい

不動産投資を検討している場合は、お金に関する知識はとても重要です。知識がないと、知らないうちに損をしていたり、トラブルに発展する可能性もあります。

今回の記事を参考に、経費や税金などのお金の知識をさらに身につけておくとよいでしょう。

不動産投資について相談してみたいという方はライフアートエージェンシィにもお気軽にご相談ください。

この記事を書いた人

ライフアートエージェンシィ

東京都目黒区下目黒の不動産会社です。
不動産売買、仲介、管理をはじめ、融資サポートなどお客様のための手厚いサポートを強みにしています。
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