【レバレッジを効かせで不動産投資】メリットやリスクを解説!

こんにちは!ライフアートエージェンシィです!

「不動産投資はレバレッジ効果が高い!」という言葉をよく目にするかと思いますが実際はどうなのでしょうか?

不動産投資は実際にレバレッジ効果は高いです。

レバレッジを上手に活用することで、投資の成功に近づくことができます。

今回は、不動産投資のレバレッジ効果のメリットやリスクについて解説します。

この記事を参考に不動産投資を成功させてください。

この記事を読むとわかること

・不動産投資におけるレバレッジ効果

・レバレッジ効果のメリット

・レバレッジ効果のリスクや注意点

・レバレッジ効果を用いた不動産投資の成功方法

レバレッジ効果とは

レバレッジとは、投資の世界では「てこの原理」という意味の言葉使われます。

てこを用いると、自力で動かせないような大きなものや重いものを小さい力で動かすことができるようになります。これは、不動産投資でも同じことを実現することが可能なのです。つまり、てこの原理のように少ない資本(小さな力)で大きなリターンを得られる事を「レバレッジ効果がある」と言います。

レバレッジ効果が高い言われる代表的な投資としては、FXや株式の信用取引があります。

ただし、FXや株式の信用取引はハイリスク・ハイリターンの投資であり、失敗した時の損失が大きく、投資上級者や余剰資金がある方向けの投資方法と言われています。

一方で、不動産投資は自己資金(頭金)に借入金(ローン)を組み合わせることによって、自己資金の何倍もの投資を行う事が出来ます。これがレバレッジ効果が高いと言われている理由です。

不動産投資におけるレバレッジ効果

前述のとおり、不動産投資におけるレバレッジ効果は「少ない自己資金でより大きな利益を得る」ことを意味します。具体的には、少ない自己資金と銀行からの融資によって、より大きな物件を購入でき、より大きな利益を得ることができるということです。

以下2つのケースを比べてみましょう。

A)自己資金のみで1000万円の不動産を購入(表面利回り8%)
 実質収益 = 1,000万円 × 表面利回り8% = 80万円

B)自己資金1,000万円と融資2,000万円の3,000万円の不動産を購入(表面利回り8%)
 実質収益 = (3,000万円 × 表面利回り8%) - 融資分利息約60万円 = 180万円

どちらも同じ自己資金で同じ利回りなのですが、結果として、約100万円の差が出ました。

Bは、自己資金の1,000万円に対して約180万円の収益となったため、自己資金に対する利回りは約18%。投資効率に関しては、約2.25倍(180万円÷80万円)のレバレッジを効かせたこととなります。これが、「レバレッジ効果」といわれるものです。

不動産投資がレバレッジ効果を得られる理由は、ローンを組む事で自己資金の何倍もの物件を手に入れられる事です。このレバレッジが効きローンを組むことができるのはビジネスか不動産投資だけです。

不動産投資は株式投資やFX等と比べて事業性が高く、担保となる不動産が財産として残るため、金融機関に信頼を得てお金を借り入れることができます。

ローンの審査基準の中には、オーナーの社会的信用や投資対象となる不動産の価値が含まれます。つまり、物件の収益性や信頼度が担保となる部分が不動産投資の大きな特徴です。

また、ここ20年ほどで不動産投資に関するノウハウが金融機関や不動産会社に蓄積されており、体系化してきました。金融機関が不動産投資の融資に関する様々なケースに対応してきたため、以前よりスムーズに融資を実行できるようになりました。

ローンを家賃収入で返していき、完済後には不動産が自分の財産となり、家賃収入が手に入るというビジネスモデルは不動産投資ならではの魅力です。

ローンを借りる=借金を背負うというプレッシャーがあるかもしれませんが、ローン返済は家賃収入から充てる、つまり、間接的には借金を返しているのは入居者となります。もし、オーナーが不測の事態で働けなくなったとしても、入居者が家賃を払い続けてくれる限りローンは返済できます。

レバレッジ効果のメリット

ここまで、簡単にレバレッジ効果について解説してきました。ここからは、不動産投資におけるレバレッジ効果のメリットについてお伝えします。

メリット①:投資効率の良さ

レバレッジを活用することのメリット1つ目は、「投資効率の良さ」です。つまり、自己資金を少なく抑えることで、より効率良く投資規模を拡大することができるということです。

先ほどと違った観点から、自己資金が異なる場合で比較してみましょう。

A)自己資金500万円で不動産を購入した場合(利回り6%)
  実質収益 = 500万円 ✕ 6% = 30万円

B)自己資金100万円と融資1,900万円の2,000万円の不動産を購入した場合(利回り6%)
  実質収益 =(2,000万円 ✕ 6%)ー 90万円(融資分利息) =30万円

結果はどちらも実質収益が30万円となりました。
つまり、自己資金を丸々使い購入した場合は、残りの現金がないためこれ以上の投資規模を拡大することはできません。しかし、融資も利用した場合には、自己資金の残り400万円を使って更に投資を行うことが可能となります。

このように、レバレッジを上手く利用し、限られた自己資金をフルに活用して自身の投資規模を拡大させることができるという点がメリットとなるでしょうか。

メリット②:高い保険効果

不動産投資においてレバレッジを使うことの2つ目のメリットは、高い保険効果です。

高い保険効果とは、団体信用生命保険のことです。

不動産投資において融資を利用する際、多くの場合にはこの団体信用生命保険に加入することができます。団体信用生命保険とは「借入者が亡くなったり、高度障害になった場合に、その時点の残債が補填される保険」のことです。

例えば、返済途中に購入者が亡くなり、奥さんや子供に相続された場合を考えてみましょう。

500万円の自己資金のみで不動産を購入した場合、500万円の物件がそのまま相続されます。

一方で、自己資金100万円+融資1,900万円=2,000万円の物件を購入した場合、団体信用生命保険によって借入1,900万円が補填されるので、返済の必要がない2,000万円の物件が残ることになるのです。

このように、高い保険効果が得られる点は、不動産投資におけるレバレッジとして強力なメリットとなります。

レバレッジ効果のリスクや注意点

「レバレッジ効果がある」事はメリットばかりではなく、もちろんリスクを伴うこともあります。

②ローン返済リスク

不動産投資でレバレッジをかける場合、ローンを完済するまで毎月一定額を返済していかなければなりません。

しかし、ローン返済期間の間、ずっと不動産収入を得られるとも限りません。なぜなら、不動産投資には空室になってしまうリスクや、自然災害のリスクなどがあるからです。
入居者がいなくなってしまうと、家賃収入が減り、毎月のローン返済が苦しくなってくる可能性もあります。

そのようなローン返済リスクを回避するためには、そもそも空室になるリスクを減らす、つまり、できるだけ好条件の物件を選ぶことが大切です。また、ローンの期間を長めに設定して毎月の返済額を抑えることも重要になります。

③金利上昇リスク

不動産投資用のローンを「変動金利」で組んでいる場合には、金利の変動リスクがつきものです。

不景気などで市場の金利が上昇しし、合わせてローンの金利も上昇してしまうと、毎月のローン返済額が増えることになります。手元の現金が減ってしまったり、月々のローン返済額が家賃収入を上回ってしまうということも考えられます。

金利上昇リスクを避ける方法としては「固定金利」のローンを組み、毎月の返済額を一定にするという手もあります。

①「逆レバレッジ」に注意

レバレッジ効果を効かせて不動産投資を行う際には、「逆レバレッジ」に注意する必要があります。逆レバレッジとは、「借入を行うことで収益が下がる」ということです。

逆レバレッジは、上記で解説したようなローン返済リスクや金利上昇リスクによって引き起こされます。

逆レバレッジに対応するには、月々の現金負担が重くなってもいいように、一定以上のキャッシュを手元に用意しておくことが大切です。
また、レバレッジ倍率を高く設定すればするほど、逆レバレッジになった際の損失が大きいので注意しましょう。

レバレッジ効果を成功させるためには

不動産投資においては「利回りと金利の差をできるだけ大きくすることが重要」とされています。この利回りと金利の差をイールドギャップといいます。

このイールドギャップを高めることこそが、レバレッジ効果を用いて不動産投資を成功させるポイントとなります。

金利を低くするための条件としては、以下の3つがあります。
・不動産業者の紹介
・付き合いのある金融機関を活用
・金融機関を回る

高利回りの物件を探す方法としては、
・物件ポータルサイト
・様々な不動産業者  にて、根気強く探す必要があります。

ただし、不動産投資はイールドギャップだけでは、最終的な収支はわかりません。イールドギャップのほかに、融資期間や空室率、修繕費の発生率なども考慮する必要があります。

イールドギャップは収益性判断についてある程度役立ってはくれますが、単にイールドギャップが高い=儲かるということではありません。最終的には、キャッシュフローがでるかどうかが重要となります。

【レバレッジを効かせで不動産投資】メリットやリスクを解説! | まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は不動産投資のレバレッジ効果のメリットやリスクを解説しました。

今回のポイントをまとめると以下のとおりです。

今回のポイント

・不動産投資でレバレッジ効果を活用すると、少ない自己資金でより大きな利益を得ることが可能

・レバレッジ効果を行うことのメリットは「投資効率の良さ・高い保険効果」

・レバレッジ効果を行う際のリスクは「ローン返済リスク・金利上昇リスク・逆レバレッジ」

・イールドギャップを高め、最終的なキャッシュフローがどうなるかまでを考えることが不動産投資の

 成功への近道

ぜひ今回の記事を参考にレバレッジ効果を活用した不動産投資をご検討ください。

不動産投資について相談してみたいという方はライフアートエージェンシィにもお気軽にご相談ください。

この記事を書いた人

ライフアートエージェンシィ

東京都目黒区下目黒の不動産会社です。
不動産売買、仲介、管理をはじめ、融資サポートなどお客様のための手厚いサポートを強みにしています。
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