不動産投資って副業になるの？気になる疑問を解説！

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

会社員も始めやすいと言われている不動産投資ですが、

副業になるからと躊躇している方も多いのではないでしょうか。

実は、ほとんどの場合副業にあたりません。

今回は、どのような場合に副業となってしまうのか、注意点は何なのかなどについて解説します。

不動産投資を副業という点で躊躇している方は、ぜひ参考にしてみて下さい。

副業解禁の広がり

2018年、厚生労働省は「労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる。」と明記し、モデル就業規則の中では初めて副業を認める方針を示しました。

さらに労働時間や健康管理に関する「副業・兼業の促進に関するガイドライン」も制定し、2018年は「副業元年」とも言われています。

その「副業・兼業の促進に関するガイドライン」を2020年9月に改訂し、企業に対しても「原則、副業・兼業を認める方向とすることが適当である」と明記しました。

これがいわゆる「働き方改革」です。

働き方改革では、就業機会の拡大や意欲・能力を存分に発揮できる環境の整備を目的とし、働く方のニーズの多様化に対応しています。

これにより、企業の副業への考え方が変化し、現在、副業解禁の動きが広がりつつあるのです。

副業になるケースとならないケースとは？

前述の通り、企業でも副業を認める動きが出てきていますが、不動産投資は副業にあたるのでしょうか。

実は、ほとんどの場合が不動産投資は副業になりません。ただし、例外もあります。

では、副業となるケースとならないケースの違いについて見てみましょう。

副業にならないケース

前述の通り、不動産投資では副業に当たらない場合がほとんどです。

不動産投資の場合、日常的に業務に追われるというわけではないため、本業に影響するとは考えにくいです。また、不動産を所有しているだけであって、会社の情報が漏洩する可能性も低く、会社にとってのリスクはほとんどありません。

また、株式投資や投資信託等の投資と同じく、不動産投資は「資産運用」に該当すると考えられます。個人が自分の財産を運用し財産を得ることに対しては、会社側での干渉はできません。

ほかにも、親が保有していた不動産物件を相続によって受け継ぐこともあります。このような場合は、会社で禁止したとしても防くことは難しいでしょう。

このような理由から、不動産投資をしていることを会社が認識したとしても、解雇などの処分を受けることは少なくなっており、不動産投資は副業にはあたらないと考えるのが一般的です。

副業になるケース

では、副業になってしまうケースはなんなのでしょうか。

多くの物件を運用しているなど大規模に不動産の賃貸経営を行っている場合は、事業的規模＝副業扱いとなります。「大規模」のボーダーラインは「5棟10室」以上です。

「5棟10室」は、確定申告において、不動産投資が副業収入なのか事業収入なのかを判断するための線引きとなります。以下の基準に当てはまる場合は、原則として事業収入として取り扱われます。

■5棟10室基準

・アパートやマンション：貸付できる独立した室数が「10室」以上であること
・戸建て物件　　　　　：「5棟以上」であること

不動産投資が事業的規模とみなされないよう「5棟10室」は意識するとよいでしょう。

不動産投資を行う際の注意点

前述のとおり、不動産投資は副業に当たらない場合がほとんどです。

しかし、不動産投資を行う際には、気を付けておきたいことがあります。

１）就業規則を確認しましょう。

ここまで「不動産投資は副業に当たらないため問題にならないケースが多い」と解説してきました。しかし、安全に不動産投資を行いたいのであれば、事前に就業規則の確認、必要に応じて勤務先に相談をしておくとよいでしょう。

副業を禁止・容認する基準は会社によってさまざまです。

不動産投資を開始する前に、就業規則をしっかりと確認し、副業についてどのような規定があるのかを把握しておくことはとても大切です。

不動産投資をしても問題ないことが就業規則で明確になっていればよいのですが、もし、明確に書かれていない場合は念のため勤務先に相談をしてみましょう。

後になって「不動産投資は禁止です」と言われ処分を受けてしまって困るのは自分自身です。自分の解釈や思い込みで判断せずに確認しておくことが大切です。

２）本業に支障が出ないように心がけましょう。

副業を禁止している会社の多くは、次の理由を懸念しています。

・副業をすることで本業に支障が出るのでは！？
・内部情報が漏洩してしまうのでは！？

不動産投資の場合は、内部情報が漏洩するリスクは低いため、注意すべきは本業への影響です。

結論、「自主管理を行わず、管理は管理会社に委託しましょう」ということ。

物件管理を委託せず自己管理することで、本業が疎かになってしまい生産性が落ちてしまいます。管理業務は可能な限り外部の業者に委託し、本業への影響が最小限で済むように心がけましょう。

３）確定申告を自分で行う必要がある

サラリーマンの場合でも、本業以外の収入＝不動産投資で得た収入が20万円を超える場合は、確定申告を行い、所得に応じた税金（所得税や住民税）を納める必要があります。

確定申告は手間も時間もかかりますが、申告をしないと「脱税」と見なされる場合があるので正確に手続きを行う必要があります。 確定申告をしないと、「脱税」と見なされ、無申告課税や延滞税などのペナルティが課されます。必ず忘れずに行うようにしましょう。

なお、所得とは「所得＝収入ー経費」をいいます。

◆収入：家賃収入。それ以外にも礼金や更新料、共益費、駐車場代なども含む
◆経費：修繕費、固定資産税、管理組合に支払う修繕積立金、損害保険料など

４）規模が大きくなりすぎないように注意

前述したように、不動産投資は副業にあたらない場合が多いのですが、5棟10室以上などの事業的規模に該当すると問題になる可能性があります。そのため、あまり手広くやりすぎないように注意しましょう。

５）本業が銀行員や公務員の場合は注意

前述した通り、憲法で会社員の副業は自由になり、それを原因とした解雇は不当解雇とされる可能性が高くなりました。ただし、銀行員や公務員の場合は､イレギュラーなため注意が必要です。

■銀行員や証券マンの場合
金融機関や証券会社で勤めている方は､職業柄、投資に関しての規制が厳しく定められています。例えば､株式投資やFXの禁止、もしくは事前の届け出が必要などの規定がある会社がほとんどです。なぜそのような規定があるかというと、職務上､未公表となっている会社の情報（インサイダー情報）に触れる機会が多いからです。

不動産投資も禁止となるかは金融機関によって異なってしまいますが、投資全般が禁止（相続したケースは例外）という会社もあるようなので確認が必要です。

■公務員の場合
公務員の場合は、会社員と違って、法律（国家公務員法や地方公務員法）で副業が禁止されているという点が異なります。そのため、副業を行う場合はより一層の注意が必要です。

ただし、「一定の規模」に達していなければ、人事院規則（国家公務員に関係する法令）にて副業に該当しないという定めがあります。

「一定の規模」とは下記の通りです。

・戸建てについては5棟以上、建物の賃貸については区画が10室以上
・土地の賃貸については､賃貸契約件数が10件以上
・不動産・駐車場の年間家賃収入が500万円以上
・駐車場賃貸については､駐車台数が10台以上

したがって、公務員であっても規模に気をつけていれば、不動産投資が可能となる場合もあるのです。

不動産投資って副業になるの？気になる疑問を解説！ | まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は、どのような場合に副業となるのか、注意点は何なのかなどについて解説しました。

今回のポイントをまとめると以下の通りです。

不動産投資を始めようと考えている方は、「副業」についても注意しながら検討するとよいでしょう。

不動産投資について相談してみたいという方はライフアートエージェンシィにもお気軽にご相談ください。