不動産投資は副業にならないってホント？

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

皆さんは「不動産投資は副業扱いにならないから大丈夫」と思っていませんか？

確かに不動産投資は、ほとんどの場合が副業に該当しません。

ただし、一定の基準や条件などによっては副業扱いになる場合があります。

今回は、不動産投資がどのような場合に副業になってしまうのか、また不動産投資をする際に気を付けるべきポイントは何なのかについて解説します。

副業に当たらない場合がほとんど

先ほどお伝えした通り、不動産投資は副業にならない場合がほとんどです。では、なぜ不動産投資は副業とはならない場合が多いのでしょうか。

１）本業に支障が出にくい
多くの企業が副業を禁止にしている理由は、本業に支障が出てしまうからです。朝から夕方まで企業で働き、夜間から深夜に副業としてアルバイトをしていた場合、当然ながら疲れがたまり、日中の仕事にも影響がでるでしょう。

しかし、不動産投資は多くの時間や労力を割くような仕事ではありません。不動産投資は本業に支障が出にくいため、不動産投資を副業として禁止する企業は少ないです。

２）情報漏洩のリスクが少ない
副業自体を禁止する企業のもう1つの理由は、本業で知り得た情報が他の勤務先に漏洩してしまうリスクがあるためです。しかし、不動産投資の場合では、情報漏洩のリスクはないといえるでしょう。

３）相続などやむを得ない場合がある
不動産投資を禁止にしてしまうと、親族からの相続などやむを得ないケースも禁止にしなければならなくなります。

相続や譲渡で親族から不動産を譲り受けたり、親から与えられた不動産から家賃収入を得るなどやむを得ないケースもあります。また、マイホームを一時的に貸し出しているというケースもあるでしょう。

企業は、このようなやむを得ない場合も含め、全ての副業を禁止にすることはできないため、不動産投資は副業禁止の範囲ではないと考える場合が多いです。

４）不動産投資は資産運用
不動産投資は、あくまで資産運用の一環であり、副業にあたらないと考える企業がほとんどです。

ただし、不動産投資が資産運用の範疇を超え「事業的規模」となると、就業規則の副業禁止規定に抵触する可能性が高まるため注意が必要です。なお、「事業的規模」については、後ほど解説します。

５）憲法では副業は自由
日本国憲法では「職業選択の自由」が保障されており、裁判所も「副業は原則として自由である」という立場を取っています。つまり、副業禁止規定違反で解雇された会社員が企業を訴えた場合、「不当解雇」と判断されて会社側が敗訴する可能性が高いです。

ただし、このような裁判に持ち込むケースはイレギュラーです。不動産投資を始める際は、必ず事前に就業規則を確認することが大切です。

副業になってしまう場合とは？

では、どのような場合に不動産投資が副業になってしまうのでしょうか。

１）事業的規模の場合

多くの物件を運用しているなど大規模に不動産の賃貸経営を行っている場合は、事業的規模＝副業扱いとなります。「大規模」のボーダーラインは「5棟10室」以上です。

「5棟10室」は、確定申告において、不動産投資が副業収入なのか事業収入なのかを判断するための線引きとなります。以下の基準に当てはまる場合は、原則として事業収入として取り扱われます。

■5棟10室基準

・アパートやマンション：貸付できる独立した室数が「10室」以上であること
・戸建て物件　　　　　：「5棟以上」であること

不動産投資が事業的規模とみなされないよう「5棟10室」は意識するとよいでしょう。

２）本業が銀行員や公務員の場合は要注意

前述した通り、憲法で会社員の副業は自由になり、それを原因とした解雇は不当解雇とされる可能性が高くなりました。ただし、銀行員や公務員の場合は､イレギュラーなため注意が必要です。

■銀行員や証券マンの場合
金融機関や証券会社で勤めている方は､職業柄、投資に関しての規制が厳しく定められています。例えば､株式投資やFXの禁止、もしくは事前の届け出が必要などの規定がある会社がほとんどです。なぜそのような規定があるかというと、職務上､未公表となっている会社の情報（インサイダー情報）に触れる機会が多いからです。

不動産投資も禁止となるかは金融機関によって異なってしまいますが、投資全般が禁止（相続したケースは例外）という会社もあるようなので確認が必要です。

■公務員の場合
公務員の場合は、会社員と違って、法律（国家公務員法や地方公務員法）で副業が禁止されているという点が異なります。そのため、副業を行う場合はより一層の注意が必要です。

ただし、「一定の規模」に達していなければ、人事院規則（国家公務員に関係する法令）にて副業に該当しないという定めがあります。

「一定の規模」とは下記の通りです。

・戸建てについては5棟以上、建物の賃貸については区画が10室以上
・土地の賃貸については､賃貸契約件数が10件以上
・不動産・駐車場の年間家賃収入が500万円以上
・駐車場賃貸については､駐車台数が10台以上

したがって、公務員であっても規模に気をつけていれば、不動産投資が可能となる場合もあるのです。

不動産投資を行う際に気を付けること

１）就業規則を確認しましょう。

不動産投資は副業に当たらない場合が多いものの、安全に不動産投資を行いたいのであれば、事前に就業規則の確認と、必要に応じて勤務先に相談をしておくとよいでしょう。

副業を禁止・容認する基準は会社によってさまざまです。
不動産投資を開始する前に、就業規則をしっかりと確認し、副業についてどのような規定があるのかを把握しておくことはとても大切です。

不動産投資をしても問題ないことが就業規則で明確になっていればよいのですが、もし、明確に書かれていない場合は念のため勤務先に相談をしてみましょう。
後になって「不動産投資は禁止です」と言われ処分を受けてしまって困るのは自分自身です。自分の解釈や思い込みで判断せずに事前に確認しておくことが大切です。

２）本業に支障が出ないように心がけましょう。

前述の通り、副業を禁止している会社の多くは、以下の理由を懸念しています。

・副業をすることで本業に支障が出るのでは！？
・内部情報が漏洩してしまうのでは！？

不動産投資の場合は、内部情報が漏洩するリスクはかなり低いため、ここで注意すべき点は本業への影響です。

本業に影響がでないためには、「自主管理を行わず、管理は管理会社に委託すること」が大切です。

物件管理を委託せず自己管理することで、本業が疎かになってしまい生産性が落ちてしまうこともあります。そのため、管理業務は可能な限り外部の業者に委託し、本業への影響が最小限で済むように心がけましょう。

４）規模が大きくなりすぎないように注意

前述したように、不動産投資は5棟10室以上などの事業的規模に該当すると問題になる可能性があります。そのため、あまり手広くやりすぎないように注意しましょう。

３）確定申告は自分で行う必要あり

サラリーマンの場合でも、本業以外の収入＝不動産投資で得た収入が20万円を超える場合は、確定申告を行い、所得に応じた税金（所得税や住民税）を納める必要があります。

確定申告は手間も時間もかかりますが、申告をしないと「脱税」と見なされる場合があるので正確に手続きを行う必要があります。 「脱税」と見なされた場合、無申告課税や延滞税などのペナルティが課されます。必ず忘れずに行うようにしましょう。

なお、所得とは「所得＝収入ー経費」をいいます。

◆収入：家賃収入。それ以外にも礼金や更新料、共益費、駐車場代なども含む
◆経費：修繕費、固定資産税、管理組合に支払う修繕積立金、損害保険料など

不動産投資は副業にならないってホント？ | まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は、不動産投資はどのような場合に副業となるのか、また、始める際に気を付けるポイントは何なのかについて解説しました。

今回のポイントをまとめると以下の通りです。

不動産投資は副業に当たらない場合がほとんどですが、就業規則などを確認せず安易に始めてしまうのは危険です。必ず、就業規則を確認し、分からない点などは企業へ相談するようにしましょう。

不動産投資について相談してみたいという方はライフアートエージェンシィにもお気軽にご相談ください。