【不動産投資のローン審査基準を徹底解説】審査が通りやすい人、通りにくい人

投稿日 2021年8月5日
更新日 2021年10月1日
著者ライフアートエージェンシィ
カテゴリー不動産投資

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資をする際はローンを受けることが一般的です。

ローンを受ける際にどのような審査があるのか、またその基準はどのようなものがあるのか知りたい人いると思います。

この記事では不動産投資のローンの際の審査内容や、審査基準、またその対策などを解説した記事です。

この記事を参考に不動産投資のローン審査に挑んでください。

この記事を読むとわかること

・不動産投資ローンの審査基準

・不動産投資ローンの審査の対策

・不動産投資ローンの審査が通りやすい人、通りにくい人

不動産投資ローンの審査基準

不動産投資ローンは、不動産賃貸業に対する事業性ローンという側面が強く、融資審査の際、購入したい物件の収益性が審査の内容の大きなところを占めます。

その投資物件の収益性と担保性がどのくらい高いのかというのが重要です。

返済原資に充当する家賃収入がどれぐらい得られるか、返済が滞った場合の元本の回収は可能か、といった観点から評価されます。

それにプラスして審査においては、収益物件の家賃収入だけではなく、本人の給与収入や金融資産なども考慮して審査されています。

このようなアパートローンの審査における属性考慮の傾向は、住宅ローンの審査と近似しています。

その審査項目は、年収や金融資産の金額、残債の金額・返済負担率などが審査されています。

不動産投資ローンの審査項目

次に不動産投資ローンの審査における属性の審査要素を説明していきます。

金融機関によっては、各項目における評点を決めて、その合計値を審査基準とする方法を採用していることもあります。

年収

年収は、重要な審査項目の1つです。

給与収入のみならず、既に不動産投資をおこなって収益を上げていればその収入や、それ以外のすべての収入が考慮されます。

借入額が年収の8倍程度を超えると融資条件が厳しくなると言われていて、ボーナスやインセンティブなどにより一時的に上昇していないかを確認するため通常過去3年間の年収が審査の対象となることが多いです。

金融資産（自己資金）

金融資産も、重要な審査項目です。

金融資産は、返済が滞った場合の元本回収可能性という側面からみられ、「借入額が金融資産と不動産の評価額を下回っているか」「債務超過でないかどうか」という点が審査されています。

ローンの状況

借入金額は年収の8～10倍程度を目安に上限があるため、借り入れる不動産投資ローンを含め、その他の借入金の残高がどれぐらいあるか、についても審査項目となります。

例えば住宅ローンを受けている場合はそれもこれに当たります。

過去の返済状況や、返済負担に余裕があるかどうかの観点から、総収入に占めるローン返済額の比率も審査項目となります。

家賃収入の空室リスクやローンの金利上昇リスクを加味し、およそ40～50％程度を目安に返済比率を設定していきます。

勤務先情報

勤務先については、勤務先企業の業種、規模、勤続年数、雇用形態などが、収入の持続性を計る際の材料として審査対象になります。

上場企業、公務員、一部士業などは金融機関の評価も高くなることが多いです。

勤続年数は長いほど評価が高くなり、一方で転職回数が多いと失業リスクが高いとされ評価は低くなる可能性があります。

年齢

年齢についても、定年退職になると給与収入が減ることが考えられるため、審査対象になります。

定年間近の年齢になると、融資審査にはマイナス評価となる可能性があります。

借入時の年齢のみならず、完済時年齢までが考慮されます。

不動産投資ローンの審査に通るための対策

不動産投資ローンを借りる際の審査の基準は大きく2つあります。

投資用不動産の事業性
個人の属性

投資用不動産の事業性が高いかどうかの審査は、

物件の所在地
価格
利回り
構造面積
築年数

これらを加味して事業性が高いかどうか判断されます。事業性が良い不動産に関してはローンの条件が良くなるのでしっかりと収益が見込める不動産を選ぶのが重要です。

個人の属性は急な変更が難しいですが、転職前であれば転職後と転職前のどちらが状況が良いのかなどしっかりと考慮すると良いと思います。

また、他のローンの状況なども加味する必要があります。

審査が通りやすい人

個人属性において審査が通りやすい人の特徴を紹介します。

不動産投資ローンは一般的に、年収の10倍までは融資を受けることができると言われています。

例えば、年収が５００万の方であれば5000万までとなり、1000万なら1億円まで融資を受けられる可能性があります。

勤務先については、年収が高くても、勤務先の信用力が低いとその年収が将来に渡って安定しないのではないかと審査されてしまいます。

一般的に信用力の高い勤務先としては、公的な期間や学校法人、医療法人など倒産リスクが比較的低い勤務先が信用力が高いです。

一般企業になると上場企業が通りやすくなり、その中でも一部上場企業に勤めている方は審査が通りやすくなります。

また、勤続年数も重要となります。勤続年数が長い方がローンに通りやすい傾向にあります。

これは個人が信用できるという点からです。

審査が通りにくい人

次に、個人属性において審査が通りにくい人の特徴を紹介します。

過去にローン支払いで滞納があった方は通りにくいです。

また、消費者金融からの融資を受けている人も審査が通りにくいと思われます。

年収が高く勤続年数も長く、勤務先も良好でも目標額を融資してもらえないケースもあります。

それは、給与体系が歩合やインセンティブ比率が高い場合です。

営業成績によって給与が大きく変動する場合、安定してその年収を確保できない可能性があると判断されます。

それによって、融資が通らないことはなくても、目標の融資額に届かないということもあります。