不動産投資のローン審査が通らない理由とは！？【対策方法を教えます】

投稿日 2021年8月6日
更新日 2021年10月1日
著者ライフアートエージェンシィ
カテゴリー不動産投資

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資をする際はローンを受けることが一般的です。

ローンを受ける際に審査が通るか心配。

もしくは審査が通らなかったという人もいると思います！

この記事では不動産投資のローン審査が通らなかったらどうしよう、通らなかったという人向けに、その理由と審査の対策を解説した記事です。

この記事を参考に不動産投資のローン審査に挑んでください。

この記事を読むとわかること

・不動産投資ローンが通らない理由

・不動産投資ローンで融資を受けるための対策

不動産投資ローンが通らない理由

不動産投資ローンは、不動産賃貸業に対する事業性ローンという側面が強く、融資審査の際、購入したい物件の収益性が審査の内容の大きなところを占めます。

これに合わせて個人の属性の審査があります。

不動産投資ローンについて詳しく知りたい人は下の記事を合わせて読んでみてください。

2つの観点から審査される不動産投資ローンですが、審査が通らない理由にはどんなことがあるのでしょうか。

融資年数に対する年齢制限

金融機関が重視するのは、融資の際の返済能力です。

そのため、融資年数に対して年齢が高い人ほど不利になる傾向があります。

例えば、50歳で30年ローンを利用するとします。

すると、定年退職が来るので、その時点で収入が減り、現時点での収入が30年の間に減少してしまう可能性が高いと審査されます。

一方、30歳であれば、今後も給与所得を得る期間が長く、30年や35年間といった長期のローンを受けられる可能性が高いです。

このように、金融機関が融資の審査を行う際は、融資年数に対し投資家の年齢を重要な評価対象として調査することになります。

物件の耐用年数を超えている

融資する人の属性と併せて、物件の耐用年数も金融機関は重視しています。

不動産物件は、建物の構造ごとに法定耐用年数が定められています。例えば、RC造物件は47年、重量鉄骨物件は34年、木造物件は22年と決まっています。

構造	年数
軽量鉄骨造	19年
木造	22年
鉄骨造	34年
鉄筋コンクリート造	47年

それぞれ期間内に減価償却を行うことができますが、木造物件の場合は22年で減価償却が終わり、資産評価上では建物の価値がなくなります。

金融機関によっては物件の耐用年数内でしか融資年数を設定できないことがあるので、物件の構造と築年数にも注意しておく必要があります。

勤務先の勤続年数や職種

前述しましたが、金融機関は、返済のリスクを抑えるために融資を受ける人の収入をチェックします。

源泉徴収票や確定申告などから年収の調査がされます。

3年程度遡り審査されると言われています。

その際に現職の勤続年数が短いと収入が不安定とみなされることがあります。

また、年収のうちインセンティブの割合が多い営業職の方は、年収と比較して基本給が少なくなります。

年収にバラつきが出てしまう職種の場合も、収入が不安定だとみなされることがありますので注意しましょう。

手元の自己資金が少ない

自己資金が少ない場合も、融資を受けられない可能性を高めてしまう要因となります。

手元の自己資金が少ない場合、計画的に貯蓄する能力が低いとみなされてしまう可能性があるためです。

また、投資金以外の自己資金が少ないと、予想外の不具合による修繕費や想定よりも空室期間が長くなってしまった場合の返済が滞ってしまう可能性があります。

このように自己資金は金融機関が融資する際、借主の返済能力を評価する重要な指標となります。

不動産投資ローンで審査を通るための対策

ここからは不動産投資ローンの審査を通るための対策を紹介していきます。

逆説的な対策もありますが、重要になるのでしっかりと理解してください。

自己資金を多く用意する

まず、投資初心者はできるだけ自己資金を多めに用意するのが大事です。

目安としては購入資金の2~3割以上の自己資金を用意できると良いです。

自己資金を物件購入の頭金にすることで、家賃収入に対しての不動産投資用ローンの返済比率を低くすることもできるのでメリットがあります。

投資物件の残耐用年数やエリアを見直す

次に購入予定の不動産を見直すという対策です。

法定耐用年数を超える物件は評価額が下がり担保価値が低下してしまうため、金融機関も融資に消極的となります。

融資審査に落ちてしまった要因が築年数であった場合、築浅の物件を購入することを検討してみましょう。

法定耐用年数が長期間残っていれば、それだけ融資が受けられる期間も長くなり、毎月の返済額を抑えられるメリットがあります。

また、購入する不動産のエリアも融資審査で重要視される指標です。郊外で人口減少が続くエリアは土地評価額が低下する傾向にあり、金融機関の担保評価も低くなります。

不動産ローンの審査が通らない場合は、もう一度物件の築年数やエリアを見直してみましょう。

勤続年数や収入を伸ばす

金融機関の審査では、勤続年数や年収についてなど個人属性も審査されます。

ですので、同じ会社に長く勤めて収入を上げることを心がけましょう。

これは地道な作業ではありますが、不動産投資をしたい人は心掛けるべきです。

雇用形態が無期雇用の正社員であることや、過去の年収にインセンティブやボーナスによるバラつきが無いなど金融機関が安心できる材料が多いほど良いです。

また勤務先が上場企業であった場合、会社の経営状況が審査に影響を与えることがあるので、不動産投資を通して自身のキャリアを見直してみましょう。

収益性の高い物件を探す

当然ながら収益性のより高い物件を探すのは重要な対策となります。

築浅物件や土地評価の高い物件は、物件価格が高額となり、融資できる上限を上回ってしまうこともあります。

また、家賃収入に対して物件が高額になることにより、利回りが低くなってしまう傾向にあります。

また、金融機関によって不動産の積算評価（築年数や土地の評価）だけでなく、収益性を重視するケースがあります。

このような金融機関に、しっかりとした事業計画や収支計画を提出することで、金融機関は「収益性が高くて早めに資金を回収できる」と判断し、融資を行うことがあります。