ライフアートエージェンシィ こんにちは！ライフアートエージェンシィです！
不動産投資のローンは住宅ローンとは違うということはご存知でしょうか。
不動産投資の際に組むローンと居住するためのローンの違いを説明する記事です。
各ローンの違いを理解して、不動産投資のローンの相談に生かしてください。
・不動産投資ローンと住宅ローンの違いがわかる
・不動産投資ローンの組み方がわかる
【初心者向けに説明】不動産投資ローンと住宅ローンの基礎
不動産投資ローンと住宅ローンはどちらも不動産を購入するためのローンです。
しかし、この2つのローンの内容は大きく違います。
- 借入目的
- 返済資源
- 融資金額
- 融資金利
- 審査内容
- 制限
不動産投資ローンと住宅ローンの大きな違いは、他人に貸して収益を得るのが不動産投資ローンで、自分が住む目的なのが住宅ローンです。
この目的を基準にして、さまざまな違いがあります。上にあげた6つの点から不動産投資ローンと住宅ローンの違いを見ていきます。
【初心者向け】不動産投資ローンと住宅ローンの違い
借入目的
住宅ローンと不動産投資ローンは、物件の購入のためのローンという点では同じに感じると思います。
しかし、融資の対象になる物件、つまり投資をするのか住むためなのか目的が違います。
住宅ローンは、居住を目的とした自宅の購入や増改築のためのローンです。
この住宅ローンは賃貸経営を目的とした、いわゆる不動産投資物件の購入はできません。
一方、不動産投資ローンは、不動産投資で収益を得るための物件を購入するためのローンです。
投資用不動産を購入する場合には、住宅ローンではなく不動産投資ローンを組む必要があります。
金融機関の審査基準も、物件の使用目的に合わせたものでのローンになるので、ローンの目的と実際の使い方が違うことは、重大な契約違反にあたります。
返済原資
住宅ローンと不動産投資ローンでは、返済原資にも違いがあります。
返済原資とは、借入金の返済にあてる資金のことです。
ここに違いがあります。
住宅ローンの返済原資は、一般的には毎月の給与収入です。
住宅ローンでは、個人の収入から返済原資を捻出します。
ですので、住宅ローンは会社や給料、ボーナスや資産状況など個人の状態を確認してローンを組むのです。
一方、不動産投資ローンは家賃収入が返済原資になります。
投資用不動産のためのローンである不動産投資ローンでは、入居者から得られる家賃収入から返済原資を捻出します。
個人の投資家であっても、賃貸経営という事業をすることが前提なので、ローンの際に事業の可能性もチェックされます。
融資金額
融資金額にも違いがあります。
住宅ローンより不動産投資ローンのほうが、融資金額の上限は高額になることが多いです。
個人に対する融資なのか、事業に対する融資なのかという根本の違いによります。
居住という個人の消費目的と、事業で利益を生み出す目的の違いとも言えます。
住宅ローンの融資金額は、個人の年収の5~8倍が上限です。
一般的には5倍~6倍ですが、個人の属性次第では7~8倍になることもあると言われています。
不動産投資ローンの融資金額は、年収の10~20倍が上限となることもあります。
ローンの金額が大きくなるのは、不動産投資事業として家賃収入の目処が立つからだけではなく、個人の給与収入や貯蓄も加味されることが理由です。
初めての不動産投資ローンでも、年収500万円の人が5000万円を借り入れたり、1億円を借り入れることもよくあります。
融資金利
住宅ローンと不動産投資ローンでは、融資金利にも違いがあります。
住宅ローンよりも不動産投資ローンのほうが、金利は高くなるのことが多いです。
この違いは、貸し倒れのリスクの差が理由です。
住宅ローンの金利は、年利0.5~2.0%程度です。
給与収入をベースに考える住宅ローンでは、ローン契約者が仕事を変えず働き続けていれば収入が大きく減ることはありません。
そのため、金融機関とすれば、貸し倒れのリスクが低いので低金利でお金を貸すことができます。
一方、不動産投資ローンの金利は、年利1.5~4.5%程度です。
融資金額が大きい不動産投資ローンでは、利子を含めて返済金額も多くなります。
ですが、返済原資である家賃収入は、毎月確実に得られる保証はありません。
空室になるリスクや地域の変化や、物件の劣化などで家賃の下落が起こることもあるため、貸し倒れのリスクが高くなります。
そのため不動産投資ローンの方が金利が高くになります。
審査内容
住宅ローンと不動産投資ローンでは、融資の審査内容にも違いがあります。
ここまで何度か触れていますが、個人の属性だけを見るのか、不動産投資として収益性も見るのかという違いがあります。
住宅ローンでは、個人の属性が融資審査のベースになります。
属性で判断されるのは、個人の返済能力や信用度、信頼度のようなものです。
具体的には、年収、勤続年数、貯蓄金額、他社での借入金額、金融事故の履歴などから確認されます。
不動産投資ローンでは、不動産投資の事業性、つまり収益性をチェックします。
さらに、収益性だけでなく合わせて個人属性も判断されます。
収益性のための確認は不動産があるエリア、広さ、築年数、設備、アクセス、それに伴う家賃設定や過去の物件売買の履歴などから判断されます。
どのような投資物件を選ぶか、そしてその物件で利益を上げられるのかなどの判断で融資を受けられるかどうかが変わってきます。
一般的な審査の基準は似ていますが、金融機関により細かな融資審査の基準は異なるため（人の判断なので印象などもある）、ある銀行で融資審査に通らなかったとしても、別の銀行では審査が通る可能性もあります。
制限
住宅ローンと不動産投資ローンでは、法人名義で契約できるかどうかも違います。
住宅ローンでローン契約者が居住することが前提になります。
自宅用のローンであるため、法人名義では契約できません。
不動産投資ローンで購入する物件は、不動産投資をして家賃収入を得るための不動産です。
不動産収入を得る事業のためのローンなので、法人名義での契約が可能になります。
また、契約者の年齢の制限にも違いがあります。
住宅ローンでは、返済原資が給与収入となることが一般的なので、定年を加味して、年齢の上限は65~70歳未満ほどに設定しています。
不動産投資ローンでは、返済原資が不動産投資による家賃収入なので、物件の収益性や資産状況によっては、70歳以上での借入もできます。
【初心者向け解説】不動産投資ローンと住宅ローンは同時に組めるの？
不動産投資ローンを組むと住宅ローンが組めなくなるのかという疑問やそのような状況の人もいると思うので、それについて説明します。
上述したとおり、不動産投資ローンは年収の10~20倍という高額の融資を受けられる可能性があります。
不動産投資ローンを組んでいる状態は、借入金額が大きい状態になることがほとんどです。
何度か触れていますが、住宅ローンの融資審査をする金融機関は、個人の返済能力、つまり属性で判断します。
ローンを組んでいるということは、返済能力の上限に近づいている可能性が高く融資審査に落ちやすいです。
しかし。条件次第では融資を受けられますので、不動産投資会社などに相談をすると良いと思います。
住宅ローンの上限額は年収の5~8倍です。
この金額内であれば、2つのローンをあわせて返済比率が大きすぎなければ融資が受けられるので、その金額を目安に2つのローンが組めるか考えると良いと思います。
また、金融機関によっては、不動産収入を給与収入と合算して考えてくれます。
そうなると、融資審査の基準は一定ではないものの、不動産収入が大きいほど住宅ローンの審査も有利とも言えます。
不動産投資ローン相談の流れ
実際に不動産投資ローンの相談の流れを説明します。
不動産投資ローンの中でも種類があります。
- アパートローン
- プロパーローン
この２種類です。
詳しくは下の記事で解説しています。合わせて読んでみてください。
次に不動産投資の融資相談の前に事前に準備が必要な書類があります。
- 自己紹介資料
- 物件資料
これらの資料をしっかりと準備しましょう。
実際に金融機関に融資相談をした際に、銀行がチェックしている項目も紹介します。
- 返済能力
- 自己資金
- 物件の価値
これらのことを理解して不動産投資の融資を進めてみてください。
さらに詳しく知りたい方は下の記事を読んでみてください。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い【初心者向けに解説します】 | まとめ
不動産投資ローンと住宅ローンの違いは理解してもらえましたか？
不動産投資ローンと住宅ローンの大きな違いは、他人に貸して収益を得るのが不動産投資ローンで、自分が住む目的なのが住宅ローンでした。
そして細かくチェックすると6つの項目で大きな違いがありました。
- 借入目的
- 返済資源
- 融資金額
- 融資金利
- 審査内容
- 制限
これらの違いを理解してローンの相談、審査に臨んでください。
不動産投資会社に相談してみたいという方はライフアートエージェンシィにもお気軽にご相談ください。
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