ライフアートエージェンシィ 
こんにちは！ライフアートエージェンシィです！
不動産投資をするなら9割以上の方が行う必要があるのが融資です。
不動産融資を受けたことがない。車のローンもあるけど融資って受けれるのか。収入はそこまで多くないが大丈夫なのか。
などなど融資、つまりローンの失敗は尽きないと思います。
この記事では融資の相談についてどのように誰に相談をすれば融資の疑問が解決するのか説明します。
・不動産投資融資の概要
・不動産投資融資の相談方法
・不動産投資融資相談のチェック項目
この記事を参考に融資相談をして、融資の悩みを解決してください。
不動産投資の融資相談の基本
不動産投資の融資相談、ローン相談の基本から説明していきます。
不動産投資のためのローンは一般的に不動産投資ローンと呼ばれます。
この不動産投資ローンを行うための相談が不動産投資においての融資相談です。
不動産投資ローンは、投資用不動産の購入資金や建築資金に利用できるローンです。
住宅ローンは、自身の居住目的のために取得します。
この住宅ローンに対し、自身が居住せず、収益を得ることを目的とする不動産を取得する際には、不動産投資ローンを利用することになります。
不動産投資ローンには、主にアパートローンとプロパーローンという2種類のローンがあります。
2つのローンについては下の記事で解説しているので併せて読んでみてください。
ローンの借入方法にもいくつかの方法があります。
- 物件価格から頭金や初期費用を差し引いた残りの金額を借り入れる 「一般的なローン」
- 頭金を入れず、物件価格全額を借り入れる 「フルローン」
- 物件価格と購入に係る初期費用（印紙税、不動産取得税、登記費用、仲介手数料など）を合算した全額を借り入れる 「オーバーローン」
の3種類があります。
一般的に借入金額の目安は年収の10倍～20倍程度といわれていますが、本人の属性や物件の担保価値などによって一人一人借りられる金額は大きく変わってきます。
また不動産投資会社の融資へのサポート力でも変わる事があります。
【不動産投資の融資】相談事前準備
金融機関に融資の相談の前に、様々な資料の準備が必要になります。
事前準備として必要な資料を説明します。
自己紹介資料
銀行はあったことのない人間に数千万円～数億円の融資をするかどうか検討します。
どんな銀行でも融資を希望する人がどのような人なのかを知る必要がありますし、必ず確認されます。
自己紹介資料として、学歴、職歴、保有資格、家族構成などを記載した経歴書の用意が必要です。
さらに銀行は審査をする際に、現金または現金化できる資産があるかの確認もします。
資産状況が分かるような資料の準備が必要です。
- 金融資産（預貯金、株式などの金融商品、解約返戻金や満期金がある生命保険など）
- 相続予定の金融資産
- 受け取る予定の退職金 など
ローン返済は長期に渡るため、将来取得予定の資産があればプラスの評価を得られる可能性があります。
物件資料の用意
銀行が物件の収益性や担保価値を正確に評価するためには、物件資料が欠かせません。物件資料は販売会社が揃えてくれるケースが多いので、早めに依頼しておきましょう。
- 物件の概要書（物件の所在地、価格、利回り、構造、面積、築年数などが記載された資料）
- レントロール（部屋ごとの賃料、敷金、入居年月などが記載された資料）
必ず提出の必要があるわけではないですが、物件資料に合わせて事業計画書の作成もおおすすめします。
不動産投資も事業の1つになるので良い事業計画はプラス評価を得られます。
不動産投資の融資【相談時のチェック項目】
事前準備が完了したら実際に銀行で不動産投資ローンの審査を行います。
銀行が見ているポイントは大きく3つです。
返済能力
前述した通り、長期間返済が続くことが多いため、安定した返済が望めるか返済能力をチェックされます。
返済能力をチェックする際に銀行が見る点は、
- 年収
- 勤務先
- 勤続年数
- 家族構成
これらの項目を深掘りながらチェックされます。
収入が高く安定していると判断されやすい、上場企業の会社員、医師、士業、公務員などは審査に有利であるといわれています。
上記の職業でないからローンが降りないというわけではありませんので上記職業でなくても気にする必要はありません。
借り入れ状況や家族構成なども、判断基準の1つとなります。
収入面、家族構成がプラス評価を受けても、銀行から不安に思われるケースがあります。
銀行は人柄もしっかり見ています。
融資を決定する相手は人です。
信用できない人にお金を貸したくないのは個人も銀行も同じです。
銀行へ相談に行く際は、言葉使いや身なりなども十分注意する必要があります。
自己資金
銀行は、融資審査においてどのくらいの自己資金を持っているか、どのくらい頭金を投入するかを重視してチェックをします。
自己資金、頭金と同時に満室時の家賃収入に対するローン返済額の割合を示す返済比率もチェックをします。
返済比率が高ければキャッシュフローの余力が少なくなります。
そうすると資金繰りが悪化し、最悪の場合資金ショートしてしまう可能性もあります。
返済比率は、一般的に50％以下が安定運用の目安とされているため、頭金を多く入れることで返済比率を下げることができます。
ですので、自己資金が多ければ多いほど、銀行からの評価は高くなります。
物件の価値
不動産投資ローンの返済に必要なのは家賃収入です。
万が一、ローン返済が不能となった場合には、銀行は担保である不動産を売却してローンにあてることになります。
そのため銀行はは、融資審査の際に物件の収益性や担保価値を重視してチェックします。
銀行が物件の担保価値を評価する際に確認しているのは大きく2つです。
- 収益価格
- 積算価格
収益価格は、満室時の年間家賃収入から税金などの各種経費を差し引いた純利益を、実質利回りで割ることで算出します。
積算価格は、土地と建物の価格を合算して物件の資産価値を算出したものです。
銀行はこの2つの面から、物件の担保価値を評価していることがほとんどです。
プロパーローンの場合、属性が弱くても物件の価値が高ければ、交渉次第で融資を受けられる可能性が出てくるかもしれません。
【徹底解説】不動産投資の融資相談 | まとめ
不動産投資の融資相談に必要なことをおさらいします。
まずはローンの種類です。
不動産投資ローンには2種類あります。
- アパートローン
- プロパーローン
次に不動産投資の融資相談の前に事前に準備が必要な書類です。
- 自己紹介資料
- 物件資料
最後に実際に融資相談をした際に、銀行がチェックしている項目です。
- 返済能力
- 自己資金
- 物件の価値
これらのことを理解して不動産投資の融資を進めてみてください。
不動産投資会社に相談してみたいという方はライフアートエージェンシィにもお気軽にご相談ください。
公式LINEからも相談受け付けています。
