不動産投資のリスクは低い！？【不動産会社が真実を教えます】

投稿日 2021年6月21日
更新日 2021年10月1日
著者ライフアートエージェンシィ
カテゴリー不動産投資
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こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資は初期投資の金額は大きいですが、株式投資や、FXの投資に比べるとリスクが低いと言われています。

それではなぜ不動産投資はリスクが低いと言われているのでしょうか？

そして、本当に不動産投資はリスクが低いのでしょうか。

この記事では不動産投資が他の投資と比べてリスクが本当に低いのか。そして低いと言われる理由を解説しています。

この記事を読むとわかること

・不動産投資のリスクが低いと言われる理由

・本当に不動産投資がリスクが低いのか

不動産投資と株式投資の比較【リスクは本当に低いのか！？】

まずは不動産投資が他の投資と比べてリスクが低いと言われる理由から説明していきます。

世間には、様々な投資手法があります。

各投資方法は、利益が出る仕組みや投資の流れ、現金などへの交換のしやすさを示す流動性、収益性や安全性など様々な違いがあるので一概にこの投資方法が良い、安全、この投資方法が悪い、不安定だと決めることはできません。

ここでは不動産投資とその他の投資で代表的な株式投資について、3つの項目で比較してみます。

投資の利益
投資の流動性
投資の流れ

不動産投資の方法

投資の利益

不動産投資の利益の軸となるのは、不動産を貸し出した際に得られる家賃収入です。

この家賃収入をメインとしつつ、購入時の価格より高く売却した場合は売却益も得られる仕組みになっています。

投資の流動性

不動産投資は株式投資に比べると資産の流動性が低く、売却には時間がかかる傾向が強いです。

売却までに要する期間は物件にもよりますが、少なくとも2～4ヵ月程度を要するのが一般的です。

したがって不動産投資は株式投資と比べると流動性は良くないと言えます。

投資の流れ

不動産投資を始めるときには、購入する不動産を選び、売買契約をして、代金の支払いと同時に物件の引き渡しを受けます。

その後、空室の場合は入居者の募集を行い、入居希望者と賃貸契約を結び家賃収入を得るという流れです。

さらにそこから売却をする場合は、物件の売却準備をして買い手と売買契約を結び、代金の支払いと同時に物件の引き渡しをします。

株式投資の方法

投資の利益

株式投資で利益のメインとなるのは、株式の売買による売却益です。

また、株式を保有していると配当や株主優待を得られることがあります。

投資の流動性

株式投資は資産の流動性が高く、一般的には株式市場が開いている時間（平日の朝9:00から11:30まで（前場）と12:30から15:00まで（後場））であれば、いつでも売買できます。

しかし、平日の上記時間以外や土・日・祝日、年末年始などは取引所はお休みですので、取引ができません。

投資の流れ

株式投資は、証券会社を選んで口座を開設し証券口座に入金後、すぐに始められます。

その後、銘柄を選んで株を購入し、株価が上昇した所で売却すると利益が確定します。

また、配当金が支払われる場合や優待を受ける場合は、配当権利確定日や優待権利確定日に株式を保有していると権利を得られます。

不動産投資のリスクが低い理由

前述したように、投資の利益、投資の流動性、投資の流れに違いがあることがわかりました。

しかしここまでの比較だと一長一短で、不動産投資のリスクが低い理由がまだわからないと思います。

基本的な投資方法の違いは理解して頂けたと思うので、ここからはそれをもとにリスクが低いと言われる理由を説明します。

不動産投資は収益の変化が少ない

株式投資や、FX、そして金投資などは景気や社会情勢など自分でコントロールできない外的要因に左右されやすいです。

例えば、企業が不祥事を起こしたり風評被害にあったりした場合は、株価が下落することが頻繁に起きています。

それに対して不動産投資の場合は、景気などの外的要因に左右されることはかなり少ないです。

家賃相場や不動産の価格が半減したり2倍になったりすることはほとんどありません。

収益に影響する変化は数年がかりでゆるやかに進んでいくことがほとんどです。

外的要因が顕在化したあとも適切なリフォームを行ったり、募集家賃の見直しを行ったりするなどリスクヘッジがあらかじめできたり、時間をかけて行うことができます。

この安定性が初心者向きと言われます。

不動産投資は投資効率をコントロールしやすい

株式投資やFXなどで価格変動を予測することができたとしても、外的要因をを投資家がコントロールすることは不可能です。

例えば、リーマンショックのような出来事を予想するのは非常に難しいです。

さらに言うと、価格変動の予測自体が非常に難しいです。

それに比べると、不動産投資は自分の判断で家賃、入居の条件、リフォーム、売却のタイミングなど自分自身でコントロールできることが多くあります。

しかし、不動産投資にも外的要因での投資リスクは存在します。

例えば地震などの災害や滞納などに関するリスクについてです。

しかしこれらのリスクも損害保険に加入したり、保証会社をつけたりすることにより、大部分を自分自身でコントロールすることができます。

不動産投資は現物資産になる

株式投資は会社の倒産などにより投資資本が消えてしまう恐れがあリマス。

しかし不動産投資では購入した一棟アパートやマンションが現物資産になります。

老朽化などによって不動産の価値は下がっていくことを避けるのは難しいですが、土地や部屋の価値がゼロになることはないため、損失によるリスクも比較してかなり低いです。

【不動産投資のリスク】投資リスクが低いのであってないわけでなはい

上記の説明で、なぜ不動産投資が株式投資など他の投資と比べてリスクが低いと言われているか理解してもらえたと思います。

ここからは比較的投資リスクの低い不動産投資ですが、不動産投資にもリスクはあります。

どういったことがリスクになるのか説明していきます。

売却時期のリスク

不動産は、他の投資と比べて売却に時間がかかることが往々にしてあります。

例えば、アクセスが良くない、建物の老朽化が激しい、販売価格が高すぎるなど、買い手がなかなか見つかりにくいことがあります。

また、購入者を見つけた際も、自分自身が希望していた売値より安い価格になってしまうこともあります。

まずは購入とその管理で頭がいっぱいかもしれませんが、売却のタイミングは非常に重要です。

例えば、入居者が途切れない物件は比較的安易に買い手が見つかり、希望の金額で売却できるでしょう。

そのように、不動産の管理をきちんとするのはもちろん、事前の趣味レーションでしっかりと売却タイミングを想定しておきましょう。

地価下落リスク

物件を所有するエリアの地価が下落すると、不動産の売却に苦労する可能性が高まります。

地価が下がってしまう理由のひとつとして人口減少が挙げられます。

人口が減れば物件が供給が過多となり、需要が減った物件を高値で売ることは難しくなります。

現時点で賃貸需要が少ないエリアは、将来的に地価が下落するリスクが高いと言えます。

不動産投資を始めるときには、事前に物件を購入するエリアについて調査しておくことが必要です。

不動産価値下落リスク

地震や洪水、土砂災害といった予期せぬ天災による建物の倒壊や破損で、不動産の価値が下落することがあります。

天災は予期できず、また耐震性や耐久性の高い物件であっても、それを上回る災害に見舞われることも考えられます。

所有する不動産が天災で甚大な被害を受けてしまった場合は、建物を復旧するためのコストがかかります。

保険で対応できない分に関しては自己負担となるため、予想外の支出となるケースもあるでしょう。

空室リスク

不動産投資で収益を得るためには毎月の家賃収入は欠かせないものです。

しかし、所有する物件に空室が発生してしまうことがあります。なかなか入居者が見つからなかったり、入居者が見つかっても短期間で退去してしまったりするケースもあり、常に満室という状態にはならないかもしれません。

築年数が経っても部屋がきれいであったり、都心でアクセスの良い場所にあったり、人気の街で賃貸需要が高かったりする物件であれば、比較的空室リスクが低いと言えるでしょう。

家賃滞納リスク

物件が満室になっても入居者が毎月の家賃を支払わないケースがあります。

単なる払い忘れであれば問題ありませんが、数ヶ月間滞納が続いたり、催促をしても支払ってもらえなかったり、最悪の場合、家賃を支払わないまま無断で退去したりする可能性もあります。

管理会社によっては、入居者が家賃を滞納した際にオーナーに代わって集金を行ってくれます。

さらに、入居者の審査を行ったり家賃滞納保証会社を用意したりしている場合もあるので、家賃の滞納が心配なときは管理会社に確認してみましょう。

修繕リスク

入居者が部屋を汚したり破損したりする可能性があります。例えば、以下のようなケースが考えられます。

油性ペンで壁や床に落書きをした
タバコの火で床を焦がした
家具の色塗りをしていてペンキが壁や床についた
家具や家電をぶつけてしまい壁に穴が空いた
部屋の掃除をしていて落ちない薬剤を床にこぼした

敷金で修繕費を賄うことができれば問題ありませんが、それだけでは足りず多額の費用がかかってしまうこともあります。

通常、賃貸契約書には「入居者の過失によって発生した汚損や破損は入居者に原状回復義務がある」と書かれているので、入居者の過失による汚損は請求可能です。

しかし、オーナーが負担する場合もあるので注意しましょう。

火災・天災リスク

地震や台風といった天災、また入居者の過失や放火による火災で所有する物件が被害を受ける可能性もあります。

部屋の一部のみであればまだしも、部屋全体が損傷したり、建物が倒壊したりと被害が大きい場合、数千万円もの修繕費用が必要になることもあり得ます。火災や天災はいつ起きるかわからないため、対策をしにくいリスクと言えるでしょう。

ただし、事前に火災保険や地震保険に加入しておけば、保険でカバーできる範囲もあります。

ローンのリスク

不動産を購入した際に組んだローンの金利が上昇する可能性も考えておくべきでしょう。

不動産投資ローンには「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。

固定金利は支払いが終わるまで一定ですが割高な金利です。

一方、変動金利は経済環境によって金利が上下するので、途中で金利が上がる場合もあり得ます。

金利が上がっても同じように家賃が上がるわけではないため、結果としてローンの返済額が増え、収益の減少につながります。

金利上昇を避けることは難しいため、あらかじめ金利が上がるかもしれないことを想定しておく必要があります。

余裕のある資金計画で金利上昇に備えておくと安心です。