ライフアートエージェンシィ 
こんにちは！ライフアートエージェンシィです！
不動産投資を始めるにあたって必要となる頭金。
初めて不動産投資にチャレンジしようとする方の中には、頭金はどれくらい用意すれば分からない、自己資金が少ないと始めることもできない、、など心配に思う方もいるでしょう。
今回の記事では、頭金の目安・頭金なしで不動産投資を始められる方法などを解説します。
ぜひ参考にして、不動産投資にチャレンジしてみてください！
・頭金の目安とは
・頭金なしの不動産投資の方法
・頭金なしの不動産投資のリスク
頭金の目安
まず最初に、頭金は一般的にどれくらい必要なのか知っておきましょう。
頭金の目安は、物件価格の1〜2割が一般的と言われています。
3,000万円の物件を購入しようとするなら、300万円〜600万円の頭金が準備できるのが理想です。
金融機関が頭金を必要としている理由は、融資した金額をきちんと返済する能力がある人物なのかを判断したいからでしょう。
頭金なしの不動産投資【フルローンを使う場合】
前述の通り、頭金がなくても不動産投資を始められる場合もあります。続いてこの頭金なしで不動産投資を始める方法を紹介します。
まず1つ目は「フルローン」を利用する場合です。
フルローンとは物件価格の全額の融資を受けることを言います。預金が豊富にある人や、年収が高い人は属性が良いとされて金融機関からの評価が良くなるため、不動産投資の経験などがなくてもフルローンを組める可能性があります。
フルローンを組む場合でも、借りられる金額は一般的に物件の売買価格までです。
融資に必要な事務手数料やローンの保証料、登記にかかる費用、火災保険、不動産会社に支払う仲介手数料など、物件の本体価格以外にかかる費用を諸費用といいますが、この部分は基本的に融資が受けられません。不動産投資ローンは物件を担保設定し、その資産価値に応じた金額を融資します。諸費用は実体がなく、資産価値が生じないため同じ融資では借りられないのです。諸費用だけで物件価格の10～20％程度かかるので、その部分は現金を用意しておきましょう。
頭金なしの不動産投資【オーバーローンを使う場合】
上記の諸費用を含めて資金を借り入れることを「オーバーローンを組む」といいます。
不動産投資ローンに特化した金融機関の中には、こうしたオーバーローンに比較的積極的なところもあります。
フルローンのリスク
頭金なし、または自己資金を減らさずに不動産投資を始められる点がフルローンの魅力ではありますが、もちろんリスクもあります。
リスク①月々の返済金額が増える
フルローンの最も大きなリスクは、月々のローン返済金額が増えることです。
これにより、ローン返済や建物の維持に必要な費用が家賃収入よりも多くなってしまう恐れもあります。
空室が増えたり、築年数が経過し設定する家賃を下げたりすると、家賃収入も減ってしまいます。
収入よりも支出が多ければ、キャッシュフローはマイナスです。いくら自己資金なしで始めたとしても、赤字続きでは「不動産投資で収益を得たい」と考えていた当初の目論見から大きく外れてしまいますので、それらのリスクも踏まえしっかり事前に計算しておくことが必要です。
リスク②出口戦略に影響が出る可能性がある
フルローンの不動産投資では、出口戦略に影響が出る可能性があります。
別の不動産投資用物件の購入費用に充てる目的や、いまある損失をこれ以上増やさないためなど、不動産投資用に買った物件を売却することもあるでしょう。
その際、頭金なしで購入した物件は、途中で売却しようとしてもまだまだ残債が多いこともあります。そのため、残債を売却価格でカバーしようにも対応できない可能性があります。
不動産投資で大切なのは物件を購入して終わりではなく、長期的なプランを考えることです。
まとめ
一般的に物件価格×10〜20％
フルローンを組む：売買価格までの融資（購入時諸経費は別途自己資金が必要）
オーバーローンを組む：売買価格＋購入時諸経費を含めて融資
①月々の返済金額が増える
②出口戦略に影響が出る可能性がある
いかがでしょうか？
今回は頭金なしで不動産投資を始めることができるのかについて解説しました。
上述の通り、頭金無しで不動産投資を始めることは可能ではありますが、伴ってリスクもあります。
それらを踏まえ事前にしっかり計算し、検討することが必要です。
まずは資産計画からなど、不動産投資について相談してみたいという方はライフアートエージェンシィにもお気軽にご相談ください。
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