減価償却費とは？【不動産投資の用語説明】

投稿日 2021年7月12日
更新日 2021年10月1日
著者ライフアートエージェンシィ
カテゴリー不動産投資
カテゴリー用語集

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資を勉強していると、減価償却という言葉をよく目にすると思います。

この記事では、減価償却について説明している不動産投資用語についての記事です。

この記事を読むとわかること

・減価償却の概念

減価償却の概念

減価償却とは、購入金額が大きく数年にわたり使えるモノについては、購入した年に全額を費用計上するのではなく、何年かに分けて会計できる仕組みです。

例えば、年間の利益が1000万円の会社が2000万円の設備投資を行ったとします。

設備費用の全額を購入した年に計上してしまうと、1000万円の赤字が出てしまいます。

しかし、この設備は1年で使い切るものではなく、何年にもわたって使用し、利益を生み出すモノと認識されるので、企業等の実情に即した会計をするための仕組みが、減価償却です。

不動産投資の減価償却とは

前述したように、数年にわたり使えるモノに対して費用計上する減価償却でした。

この減価償却の仕組みは不動産投資についても適応されます。

不動産投資の場合、投資用不動産を購入します。

不動産は、年数が経過しても利用することができますが、建物の劣化に伴って、建物としての資産価値は下がっていきます。

しかし劣化が起きても、これは数年にわたり、利益を生む可能性のあるモノなので減価償却が可能です。

この減価償却の仕組みを利用して、節税対策も行えます。

【不動産の減価償却】法定耐用年数との関係性

減価償却の知識を蓄える上で押さえておきたいのが「法定耐用年数」です。

法定耐用年数は「どのくらいの期間で資産価値がなくなるか」が法律で定められており、以下は、住宅を想定した代表例です。

構造	法定耐用年数
木造	22年
軽量鉄骨	27年
重量鉄骨	34年
RC（鉄筋コンクリート）SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）	47年

この法廷耐用年数のもと、不動産投資の経費として計上することができます。

減価償却の計算方法

減価償却の経費を計算する方法は3つあります。

定額法

減価償却では、1年間の減価償却費を原則一定とし、法定耐用年数に則って計上する方法があります。

計算方法は以下です。

定額法の償却限度額＝取得価額×定額法償却率

※取得価額=建物にかかる費用
※定額法償却率=耐用年数に応じて定められた定額法の償却率

定額法の償却率は、耐用年数によって区分されるのは前述しました。

ここで例を出して、計算をしてみたいと思います。

取得価額：5,000万円
法定耐用年数：22年
定額法償却率：0.046
償却限度額：5,000万円×0.046=230万円

毎年230万円ずつ価値が下がり、22年後に0円となる結果が算出されました。

このように、単純な計算方法であるため比較的容易にシミュレーションできるでしょう。

定率法

投資を開始してから償却した金額を考慮した上で計算する方法が「定率法」です。

以下の計算式に当てはめて算出します。あわせて具体的な例も確認しておきましょう。

定率法の償却限度額=（取得価額-これまでに償却した金額）×定率法償却率

取得価額：5,000万円
法定耐用年数：22年
定率法償却率：0.114
償却限度額（1年目）：5,000万円×0.114=570万円
償却限度額（2年目）：（5,000万円-570万円）×0.114=505万200円

償却率に乗じる数字が減少するため、経過年数が長いほど少額になる仕組みです。

また、定率法ではあらかじめ定められた「保証率」も反映しなければなりません。償却額が保証額に満たない場合、別途区分される数字を用いて算出します。

※保証率=資産の取得価額に当該資産の耐用年数に応じた設定された割合

簡便法

投資用の不動産を中古で購入した場合、計上の際に用いる方法が「簡便法」です。購入後に法定耐用年数を適用すると本質的な考え方にそぐわないため、新築物件とは異なるルールを設けています。耐用年数を算出する方法として、以下の2パターンを押さえておきましょう。

法定耐用年数を超えていない	耐用年数=（法定耐用年数-築年数）+築年数×20%
法定耐用年数以上の期間が経過している	耐用年数=法定耐用年数×20%

経過年数に合った方法を用いるのがポイントです。

法定耐用年数が22年の木造住宅を築年数5年の状態で購入した場合、耐用年数は以下の流れで算出できます。

22年-5年=17年
5年×20%=1年
17年+1年=18年