ライフアートエージェンシィ 
こんにちは！ライフアートエージェンシィです！
資産運用にはさまざまな方法がありますが、その選択肢のひとつに「不動産投資」があります。
不動産投資は初期投資金額が大きく他の資産運用と比べてもリスクが大きいと思われている方も多いのではないでしょうか。しかし実際は、うまく運用できれば将来に向けた資産形成が十分可能です。
今回の記事では、不動産投資の資産運用の基本的な仕組みから、成功のポイント・懸念されるリスクや注意点などを紹介していきます。
資産運用の仕組み、運用の注意点やリスクをしっかり把握すれば成功に近づくと思いますので、ぜひ本記事を参考に不動産投資にチャレンジしてみてください！
・不動産投資とは
・不動産投資の資産運用の方法
・不動産投資成功のためのポイント
・不動産投資のリスクを抑えるためのポイント
不動産投資とは
不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入し、運用することで利益を得る仕組みの投資のことをいいます。
例えばマンションを購入して入居者に貸し出せば、その分の家賃収入を得られます。
株やFXなどよくある他の投資との大きな違いは、入居者が定着してしまえば長期的に安定した収益が見込めることです。物件選びを慎重に行えば、リスクも少ないことから、近年はサラリーマンをはじめ、幅広い層から注目を集めています。
不動産投資における資産運用の方法
不動産投資では家賃収入によるインカムゲインと売却によるキャピタルゲインを得られます。それぞれの運用方法を解説します。
賃貸物件で家賃収入を得る
不動産投資では、マンションやアパートなどの賃貸物件を購入するケースが一般的です。中には戸建て住宅を選ぶ方も見られますが、「月々の家賃収入を得る」という仕組みは同様です。
投資物件の購入にあたっては多くの場合ローンが活用されます。一般的に不動産物件は高額ですが、毎月のローンの支払いに家賃収入を充当できるため生活を圧迫することなく資産形成が可能です。長い時間をかけながら他人資本を自分の資産に変換していくことが不動産投資の特徴といえます。
不動産売買をする
不動産投資を長年続けた後、最終段階で収益化を見込めるのが「売却」です。劣化などで家賃収入を得られない状況でも、建物や土地としての価値があれば利益を得られます。特に利益を実感しやすいのが「安く購入し、高く売却する」という方法です。
ただし、安く購入したものが必ず高く売却できるとは限りません。物件価格は景気に左右されますし、賃貸物件であれば家賃収入を稼ぐことができることが前提となります。買い手となる投資家にとって家賃収入を得られる見込みのない物件はどんなに立派な建物でも投資する価値はありません。売却を前提に購入をする際は次の買い手がつきやすい物件を見極める意識が大切です。
不動産投資で成功するために押さえておくべきポイント
不動産投資の成功のためには、準備段階から慎重に進める必要があります。利回りが高ければ成功するというわけではないので、リスクを承知した上で投資先を決定しましょう。ここでは、準備段階で押さえておきたいポイントを3つご紹介します。
リスクやリターンを踏まえて投資をする
物件を選ぶ際に注目したいのは、リスクとリターンです。リターンの高さのみを重視するのではなく、具体的にどのようなリスクが懸念されるのか理解を深めましょう。不動産投資では以下のようなリスクが考えられます。
- 空室が続き、長期間家賃収入が見込めない
- 住人の家賃滞納が続く
- 空室を埋めるために家賃を下げなければならない
- 購入時に比べて、売却時の物件価格が下落した
- 災害により建物が破損した
万が一、上記のような結果を招いた場合、どのように負担を軽減するか対処法を考えることが重要です。リスクを伴わない不動産投資はないと考え、なるべく深い部分まで掘り下げてシミュレーションしましょう。
利回りの数値を鵜呑みにしない
投資用の物件を探していると、利回りが詳しく書かれた書類を見る機会があるでしょう。一般的に、数字が大きいほど収益が期待できますが、実際の投資で反映されるとは限りません。書類上の利回りはあくまで「期待値」で、必ず成功すると約束する数値ではないからです。参考材料としては有効ですが、期待利回りを鵜呑みにするのはおすすめできません。
利回りの仕組みを理解すれば、優良物件を見極めやすくなります。土地の広さや立地条件によっても異なるので、複数の物件をチェックしながら感覚を覚えるとよいでしょう。
ハイリスクローリターンの物件は避ける
大きなリターンが期待できるなら、ハイリスクの投資方法でも挑戦する価値はあるかもしれません。ただし、ローリターンなのにリスクが大きい物件には注意が必要です。
たとえば、需要が低いエリアで中古物件を購入するのはおすすめできません。入居者が見つからず空室が発生するリスクに加え、資産価値が低くリターンをあまり望めないためです。このように、ハイリスクローリターンな投資は避けるよう意識しましょう。
また、「長期間入居者を維持できるか」「数十年後の環境はどうなっているか」といった予測も重要なポイントです。リスクに対してリターンが低いと感じるなら、別の物件にも目を向けて広い範囲から候補を絞っていきましょう。
不動産投資におけるリスクを抑えるためのポイント
投資を成功に導くには、上述のリスクをできるだけ回避することが大切です。空室や家賃滞納、災害といったリスクを知っておけば、損失を最小限に抑えるのに役立つでしょう。ここでは、リスクを抑えるためのポイントを6つご紹介します。
空室リスクを抑える
家賃収入の有無はローンの返済といった経済的負担に影響するため、長期間の空室は避けたいものです。空室リスクにはさまざまな要素が関係しますが、立地条件だけでなく、部屋の内観や家賃もポイントとなります。さらに、入居者を確保する集客面も重要です。
立地条件がよく魅力的な物件であれば、空室リスクを回避しやすくなります。また、集客力のある業者に任せることで、入居希望者を増やせるでしょう。
家賃滞納リスクを抑える
投資家が予測しづらいリスクのひとつが、家賃の滞納です。本来受け取れるはずのお金が減るため、経営を続ける上で負担となる要素ともいえます。
金銭トラブルは法律の知識が必要となるため、不動産会社や不動産投資を得意とする弁護士に相談した方がよいでしょう。家賃滞納リスクを回避するプランを提供している不動産会社もあるので、購入時に保証内容を確認すると安心です。
家賃の下落リスクを抑える
新築・中古を問わず、所有している物件が数年後も同じ家賃とは限りません。一般的に、築年数が長くなるほど家賃は下落する傾向があります。家賃の下落リスクを避けるには、長い目で見て高い需要が見込める物件を選ぶことが重要です。
立地条件でいえば、都心部のように人口が多いエリアなら家賃が下がりにくく、人気の物件であれば家賃が上がることもあるでしょう。また、部屋のレイアウトや使い勝手も家賃に影響する要素です。家賃の下がり方は物件によって異なるので、長い期間を想定したシミュレーションでリスクを抑えましょう。
物件価格の下落リスクを抑える
物件の価値を下落させない要因は、高い家賃収入を安定して得られる物件であることです。需要が高く供給の少ないエリアで、利便性やセキュリティーが高いような物件は古くても安定した家賃を稼ぐことができます。そのような物件の資産価値は維持されやすいので、そういった物件を選定することがリスク回避につながります。
そのため物件選定の際には、路線図を見ながら魅力的なエリアを探すのもおすすめです。オフィス街へのアクセスがよい場所やターミナル駅周辺なら、物件価格が大幅に下がるリスクを軽減できるでしょう。
自然災害のリスクに備える
専門家でも予測しにくいのが、自然災害です。例えば地震が原因で発生した火災により建物全てが使えなくなると、建て直すのに多額の費用を費やさなければなりません。
また、地盤の固さも地震による崩壊のリスクを左右する要素です。アパートやマンションが建っているエリアの地盤をチェックし、どの程度の揺れに耐えられるか把握することで対策ができます。複数のエリアに投資して、リスクを分散するのも有益な方法といえるでしょう。
借金のリスクを抑える
不動産投資を諦める方の中には、借金するのが不安という方もいるようです。現金で購入できれば借金のリスクは回避できますが、実際にはローンを組む方がほとんどでしょう。
このような不安を解消するには、不動産投資会社と連携して具体的な計画を立てることが重要です。貯蓄に余裕がある時期には、生活を困窮させない程度の金額で繰り上げ返済を行うのもひとつの方法です。
まとめ｜不動産投資の資産運用の仕組みとは？不動産投資の基本や、資産運用のポイントや注意点を解説！
・賃貸物件で家賃収入を得る
・不動産売買をする
・リスクやリターンを踏まえて投資をする
・利回りの数値を鵜呑みにしない
・ハイリスクローリターンの物件は避ける
・空室リスクを抑える
・家賃滞納リスクを抑える
・家賃の下落リスクを抑える
・物件価格の下落リスクを抑える
・自然災害のリスクに備える
・借金のリスクを抑える
今回は不動産投資の資産運用の仕組み、資産運用のポイントや注意点を解説しました。
成功のためのポイント・リスクを抑えるためのポイントの両面を把握しておくことで、成功に近づくことができると思いますので、本記事を参考にぜひ不動産投資にチャレンジしてみてください！
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