不動産投資物件売却時はローンの残債に注意！残債のある不動産投資物件を売却できるケース・できないケースを解説！

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資物件のご売却を検討している方で、不動産投資ローンの残債がある物件でも売却はできるのか、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

結論、不動産投資ローンの残債がある物件でも売却は可能です。ただ、売却できないケースもありますので注意が必要です。

本記事では、ローン残債がある不動産投資物件を売却できるケース・できないケースを解説し、併せて不動産投資ローンの返済までの流れや、売却の際の注意点なども解説していきます！

ぜひご参考ください。

ローン残債がある不動産投資物件を売却できるケース

まず前提として、ローン残債がある不動産投資物件を売却するためには、不動産に設定されている「抵当権」を抹消しなければいけません。

抵当権とは、借金のかたのようなもので、不動産に設定された担保を意味します。つまり抵当権がある不動産は金融機関の担保になっているため自由に売却することができません。

では具体的にどのようなケースに売却可能か見ていきます。

売却価格がローン残債を上回った場合

売却費用がローン残債を上回る場合は、売却費用ですべてのローンを完済したうえで抵当権の抹消を行うことができます。

売却価格がローン残債を下回る場合

売却費用がローン残債に満たない場合、自己資金を使って完済する必要があります。

足りない分を補わなければ抵当権の抹消ができず、売却することができません。例えばローン残債3,000万・売却費用2,000万円の場合、1,000万円を自己資金で返済する必要がある、ということです。また、自己資金分について分割返済はできないことが多いため注意が必要です。

不動産投資物件売却のローン返済の流れ

では続いて不動産投資物件売却のローン返済の大まかな流れを見ていきましょう。流れは以下の通りです。

1. 売却活動の前にローン残債を確認する
2. 価格を決定し売買契約を締結する
3. 買主の売買代金の準備ができたら引き渡し日を決定する
4. 一括返済を申請する
5. 金融機関が抵当権の解除書類を準備
6. 引き渡し日に、売買代金と不足金で一括返済をする
7. 解除書類を受け取り、司法書士が登記申請する

通常、売却に伴う売買代金の受け取りと一括返済の手続きは同日に行います。

返済する金融機関の指定口座へ、買主から売買代金を、売主から不足金を振り込み、合計で返済全額の着金が確認できたところで、抵当権解除書類を受け取り取引が完了します。

金融機関により手続きの流れは若干違いますので、取引に精通している不動産会社に相談の上進めてください。

残債がある不動産投資物件を売却する際の注意点

最後に、残債がある不動産投資物件を売却する際の注意点をご紹介します。

物件ごとの残債を確認する

売却できるかどうかに直結することですのでしっかり確認しましょう。

売却の諸経費を試算する

売却の諸経費を計算して、いくらの不足金が出るか想定をしないと、一括返済できなくなる場合があります。売却活動の前に必ず試算をしてください。

必要となる経費は下記になります。

・仲介手数料
・売買契約書に貼付する印紙代
・抵当権抹消費用
・ローン返済手数料
・登記名義人　表示変更登記費用
・賃貸管理解約違約金（サブリース物件含む）
・預かり敷金

詳しい諸経費概算は不動産会社にしっかり確認してみると良いでしょう。

事前に金融機関に連絡する

金融機関によって返済手数料の金額は異なり、借り入れから返済までの期間で手数料が変わることもあります。また、返済手続きも金融機関により異なります。通常だと繰り上げ返済の準備日数は２～３週間で来店不要です。

しかし、準備に１か月以上要したり、来店での手続きが必要になったり、返済日を自由に決められなかったりするケースもありますので注意してください。

前もって電話連絡等で確認をすることをお勧めします。

共同担保ローンは返済額の確定をさせる

複数物件を所有するオーナーは、投資物件や自宅をまとめて共同担保にしているケースもあります。共同担保の物件を１つだけ売ろうとしても、いくら返済すればいいのかの評価額の確定ができず、全額の返済を求められることもあります。

事前に回答があった評価額で１つの物件だけ返済しようとしたら、増額を求められてトラブルになったケースもありますので、慎重に交渉を進めて返済額を確定させましょう。

まとめ｜不動産投資物件売却時はローンの残債に注意！残債のある不動産投資物件を売却できるケース・できないケースを解説！

いかがでしょうか？

今回は、ローン残債がある不動産投資物件を売却できるケースや、売却の際の注意点を解説しました！残債があっても、売却時に全額返済できれば不動産投資物件の売却が可能です。

ただ実際、不動産投資物件売却時はローン残債だけでなく他にも注意する点がございますので、ぜひ一度ライフアートエージェンシィにご相談ください！

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