【不動産投資】いまは売り時？不動産投資物件売却の適切なタイミングと売却時にかかる費用などを解説！

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

投資用不動産を売却するうえで重要なのは売却する「タイミング」を見極めることです。

購入時より高く売れる時期がベストではありますが、そのまま賃貸経営を継続したほうが投資全体としての収益が上がるケースもあるでしょう。そのため、減価償却や、市況、売却時の税金、経営状況などを踏まえて売却のタイミングを考えなければなりません。

本記事では不動産投資物件を売却するべきタイミング、売却にかかる税金や費用、売却までのおおまかな流れを解説していきます。

不動産投資物件を売却において押さえておきたい基本的な内容になりますので、ぜひ本記事を参考にご売却を検討してみてください！

不動産投資物件売却に適したタイミング

減価償却費の計上が終了した後

物件を売却する判断基準の1つに、不動産投資の経営で重要な「減価償却費」のタイミングがあります。

減価償却費は不動産の資産価値が減少していく事を計上できる経費で、不動産投資で計上できる経費の中では大きな割合となります。

木造の住宅は22年、鉄骨鉄筋コンクリートまたは鉄筋コンクリート造の住宅は47年となっており、例えば木造のアパートを築10年で取得した場合、12年で減価償却費の計上は終了します。

減価償却費の期間が短い方が、より多くの費用を計上できるため大きな節税効果が期待できます。

所得税や住民税は、大まかには「総収入－経費（減価償却費含む）」で算出する事業所得または不動産所得に一定の税率を掛けて算出しますが、償却期間が終わった後は経費が少なくなった分所得が上がり、所得税・住民税が一気に増額となってしまいます。

減価償却費＞ローンの元金となった時

不動産投資ではローンの利息部分を経費として計上できますが、元金部分は計上できません。

毎年減価償却費として同じ額を計上した場合、元金と減価償却費が交わる年が生じます。

減価償却費が投資用ローンの元金部分を上回る場合、経費として計上できない支出が発生してしまい、税金の負担が多くなってしまいます。

元利均等返済方式でローンを返済している方は、たとえ減価償却の計上ができる段階でも交わった年度で売却すると税金の負担が重くならずに済むでしょう。

不動産の価値が上がっている時

不動産投資の出口戦略として、可能な限り高値で売却することが必須となりますので、不動産の価値が上がっている時に売却することが理想です。

例えばオリンピックで東京の土地価格が上がっている時や、路線価という地価の指標が上がっている際、入居率が100％のタイミングやリノベーション直後等は売却価格が高くなる傾向があります。

路線価は国土交通省のホームページ（https://www.rosenka.nta.go.jp/）でチェックする事が可能で、公示価格（不動産取引の指標となる価格）の約8割程度となります。

公示価格が高くなった時は「売り時のチャンス」です。

売却のタイミングに悩んだ時は、減価償却費や税金も含めた収支シミュレーションを作成し、適切な売り時を見定めましょう。

不動産投資物件の売却に必要な費用

仲介手数料

売買契約が成立した際、仲介業者に支払う成功報酬です。一般的には以下のような計算式で求められます。

不動産の売買価格（税込）	手数料の上限
200万円以下	5％ ＋消費税
201万円以上400万円以下	4％＋2万円 ＋ 消費税
401万円以上	3％＋6万円 ＋消費税

ローン返済費

不動産を売却する際にはローンを一括返済する必要があります。その際に金融機関により繰り上げ返済手数料がかかるケースもあります。

各種証明書発行費

不動産売却時にはさまざまな書類が必要になります。印鑑証明書や住民票などの証明書の発行には手数料がかかりますので、これも売却に必要な費用に入ります。ただし、1通数百円程度ですので大きな負担にはならないでしょう。

不動産投資物件の売却にかかる税金

印紙税

収入印紙とは、マンションを売却する際に作成する不動産売却契約書に貼り付けるものです。この収入印紙を購入する費用が印紙税となります。印紙税の金額は不動産売買価格によって決まるため一律ではありません。詳細は国税庁のホームページをご覧ください。

登録免許税

住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消登記に必要な登録免許税を支払う必要があります。住宅ローンを完済しないとマンションを売却することはできません。そのため登録免許税は必要な税金となります。

住宅ローンを利用すると抵当権が金融機関のものとなります。この抵当権が抹消されるのはローンを完済したタイミングです。抵当権抹消の手続きにかかるのが登録免許税です。

登録免許税は、「登録免許税＝固定資産税評価額×税率」の計算式で算出できます。税率については、相続・合併が0.4％、遺贈・贈与が2％、売買が2％が原則とされています。

譲渡所得税

譲渡所得税は、マンションを売却して利益が出た場合にその利益に課税される税金です。マンションを売却しても利益が出なければ支払う必要はありません。

譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なり5年を境に税率が下がるため売却のタイミングをよく考える必要もあります。

譲渡所得税は3つの税金をまとめたものを指すことも特徴として覚えておきましょう。具体的には住民税、所得税、復興特別所得税の3つを合わせて譲渡所得税と呼びます。

税率は5年を境に短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。5年で税率が変動することになります。税率については次のとおりです。

• 短期譲渡所得：所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％
• 長期譲渡所得：所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％

短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が2倍近く異なる点に注目し、5年よりも短いタイミングでマンションの売却を検討している場合には、税率についても考えながら売却のタイミングを考えることをおすすめします。

消費税

土地や個人が所有していた不動産を売却した場合は消費税はかかりませんが、投資用の場合には建物価格に消費税が発生します。売主が個人であっても事業者であっても消費税が課税される点に変わりはありませんので注意しましょう。

不動産投資物件を売却するまでのおおまかな流れ

1. 不動産会社に売却の相談、媒介契約締結

まずは不動産会社に売却の相談をし、仲介を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を結びましょう。

2. 購入希望者の内覧実施

たとえば、一戸建ての投資用不動産の場合、内覧時に敷地内が荒れていたり、物件の汚れがひどかったりすると、減額交渉の原因につながってしまう可能性もあります。少しでもよい印象を抱いていただくためにも、掃除などはしっかり行いましょう。ただ、投資用マンションの売却でオーナーチェンジの場合では、入居中のため内覧は難しく行わない場合が大半です。

3. 売買契約の締結

契約内容はしっかり確認しましょう。契約が成立すると物件の引渡し時に不動産会社へ仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は売却金額によって高額になる可能性もありますので、売買契約前に確認しておきましょう。

4. 物件引き渡し、支払い

いよいよ物件引き渡しになります。引渡し当日は、残金の支払いや登記申請が必要になることから、平日の日中に行うことが一般的です。あらかじめ日程調整をしておきましょう。

まとめ｜不動産投資物件売却の適切なタイミングと売却時にかかる費用などを解説！

いかがでしたか？

本記事では不動産投資物件を売却するべきタイミング、売却にかかる税金や費用、売却までのおおまかな流れを解説しました。

冒頭でもお伝えしたとおり、不動産投資物件の売却には適切な「タイミング」を見極めることが重要です。その他、売却にかかる税金や費用、売却までの流れを押さえておけば、いざ売却する際に困ることも少なくなることでしょう。

不動産投資物件ご売却の際に本記事がご参考になれば幸いです！

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